個人名義還是有限公司？英國出租物業 2026 完整稅務架構指南

對許多持有英國出租物業的海外投資人而言，稅務架構的選擇從未像今日這般關鍵。自 2020/21 課稅年度起，英國全面實施俗稱「Section 24」的房貸利息限制，個人名義的按揭利息不再能全額扣除，個人稅率達 40% 或以上的房東稅務負擔因此大幅攀升。面對這一變局，許多海外投資人開始重新審視：究竟應以個人名義直接持有，還是透過英國有限公司（UK Ltd）購入，才能讓投資回報最大化？IREIS Properties 海瑞萬仕從多年服務海外投資人的實際經驗出發，整理出這份完整比較指南，協助您在落筆置產之前，把握架構選擇的關鍵考量。

Section 24 之後，個人持有的稅務代價

自 2020/21 課稅年度起，個人房東不再能將按揭利息全額扣除；Section 24 已全面到位，一律改為享有 20% 基本稅率的財務成本「抵免」（tax credit），而非過去的直接「扣除」（deduction）。

對個人所得稅率達 40%（高稅率 Higher Rate）或 45%（附加稅率 Additional Rate）的房東，這一改動影響最為深遠：租金收入中，原本可全額扣除的按揭利息，如今只能在最終稅額中抵減 20%，實際稅務負擔大幅攀升。（資料來源：GOV.UK／HMRC，《Changes to tax relief for residential landlords》，2025/26 課稅年度）

個人名義持有出售物業時，亦需面對資本利得稅（CGT）。依據 2025/26 課稅年度，住宅物業 CGT 稅率為：基本稅率納稅人 18%、高稅率納稅人 24%（資料來源：GOV.UK Capital Gains Tax rates，2025/26 年度；稅率可能隨政策調整，建議諮詢合資格英國稅務顧問）。若您為海外非英國居民，需在物業出售後 60 天內向 HMRC 申報並繳付 CGT，詳見非居民賣英國房的 CGT 60 天申報指南。

此外，個人名義的所得稅申報（包括租金收入）需每年透過 Self Assessment（自我評稅）處理，並向 HMRC 登記非居民房東計劃（Non-Resident Landlord Scheme，NRLS），確保合規。

有限公司持有的稅務優勢

透過英國有限公司（UK Ltd，通常設置為特定目的公司 Special Purpose Vehicle，SPV）持有出租物業，按揭利息屬公司財務成本，可完整扣抵應課稅利潤——Section 24 的個人限制不適用於公司層面。

依據 GOV.UK Corporation Tax rates（2025/26 年度），英國公司稅稅率如下：

• 利潤 £50,000 以下：19%
• 利潤 £250,000 以上：25%
• 中間段（£50,001–£250,000）：適用邊際遞增稅率（marginal relief）

對個人稅率達 40% 以上的投資人，公司稅率加上可完整扣除的按揭利息，通常能有效提升整體稅後回報。此外，公司稅後利潤可留存於公司內部再投資，不必立即分配給個人——這對計劃長期持有、逐步擴大投資組合的房東，具備顯著的資本積累優勢。

有限公司架構在股份傳承與家族財富規劃上亦較個人持有更靈活，可在稅務顧問的協助下配合更廣泛的資產規劃安排。

個人名義 vs 有限公司：關鍵差異一覽

比較項目	個人名義	英國有限公司（Ltd SPV）
按揭利息扣減	受 Section 24 限制，僅 20% 稅率抵免	可完整扣除，不受限制
稅率	個人所得稅 20%／40%／45%	公司稅 19%–25%（2025/26）
購入時印花稅附加稅	若已持有其他住宅，加徵 5%	公司購房同樣加徵 5%
出售時稅務	個人 CGT：18%（基本）／24%（高稅率），2025/26	公司層面 CGT，再加利潤分配時的個人稅
按揭可及性	個人按揭市場較寬	商業按揭，利率和門檻可能較高
持續管理成本	相對簡單，個人自我評稅	需年報、公司稅申報、會計師費用
傳承靈活度	個人直接持有，需獨立安排 IHT 規劃	公司股份轉讓可能更靈活

注：此表僅供架構概念比較，不構成稅務建議。具體數字因個人情況而異，請由稅務顧問以您的個案評估。

把個人物業轉入有限公司：不容忽視的隱形成本

許多人認識到有限公司的稅務優勢後，第一個問題是：「我現有的物業，能轉進公司嗎？」在英國稅法下，把個人持有的物業轉移至自己控制的有限公司，視同以市值「出售」給公司再重新「購入」，這筆交易同時觸發兩層稅務：

一、個人資本利得稅（CGT）：依 2025/26 年度，住宅物業 CGT 稅率為基本稅率 18%、高稅率 24%（GOV.UK；稅率可能調整，請以最新年度確認）。物業升值愈多，CGT 負擔愈重。非英國居民須在出售後 60 天內完成申報，詳見非居民 CGT 60 天申報指南。

二、公司購入的印花稅（SDLT）：公司以市值「購入」物業，須再繳一次印花稅，同樣適用附加稅率。請使用英國印花稅計算器依市值試算應繳金額。

換言之，轉讓成本可能相當顯著，尤其對持有多年、升值幅度大的物業。是否值得轉讓，取決於未來節省的年稅能否在合理期限內覆蓋今日的成本；此計算高度依賴個案條件，請由稅務顧問以您的具體數字評估盈虧平衡點（break-even point）。

對於打算從一開始便以有限公司持有的投資人，則可完全避開這個問題：以公司名義直接購入，架構一次到位，不必事後面對高昂的轉讓代價。

海外投資人的特別考量

非英國稅務居民在選擇持有架構時，還有幾個在地居民未必面臨的額外環節：

非居民房東計劃（Non-Resident Landlord Scheme，NRLS）：無論個人或有限公司，海外非居民房東均需向 HMRC 登記此計劃。預設情況下，租客或代理人會預扣 20% 稅款；申請豁免後可全額收取租金，年終透過自我評稅調整。有限公司同樣須履行此合規要求。

按揭可及性：部分英國貸款機構對非居民控制的有限公司設有更嚴格的放貸條件，頭期款要求和利率可能高於個人按揭。個人按揭市場相對較寬，但非居民申請人同樣需符合相應的審核標準。

換匯安排：購入物業時的大額換匯，建議諮詢外匯專業顧問，在適當時機以遠期合約（forward contract）鎖定匯率，從容管控換匯成本的不確定性。

有限公司的持續合規：有限公司每年需向 Companies House 提交年報，並向 HMRC 申報公司稅。對 1–2 套物業的投資人，持續管理成本需與稅務節省對比衡量，確認是否合算。

繼承稅（IHT）：英國住宅物業屬英境資產，無論持有人的稅務居住地為何，均在英國繼承稅範圍內。自 2025 年 4 月 6 日起，英國已採以居住地為基礎的 IHT 新制，建議諮詢合資格英國稅務顧問了解最新安排。

IREIS Properties 海瑞萬仕長年服務持有英國物業的亞洲投資人，深了解海外非居民在稅務規劃與融資安排上的特有考量，可協助引介具備相關經驗的英國稅務律師與會計師。

哪種架構更適合您？

沒有放諸四海皆準的答案，正確的決定只存在於您的個案之中。以下為概念性框架，供您與稅務顧問溝通前先行梳理思路：

傾向個人名義的情況：

• 個人所得稅率為基本稅率（20%），Section 24 對整體回報的衝擊相對有限
• 物業數量少（1–2 套），有限公司管理成本與稅務節省難以達到合算比例
• 計劃 3–5 年內出售，未形成顯著升值，避免公司退出時疊加股息分配稅
• 融資需求以個人按揭為主，個人名義更容易取得

傾向有限公司的情況：

• 個人所得稅率達 40% 或以上，Section 24 顯著壓縮年度稅後回報
• 計劃長期持有（5 年以上），並在公司內再投資收益、逐步持有 3 套以上
• 計劃透過公司架構實現家族傳承，或與家庭成員共同持有
• 資金充裕，不依賴全額租金收入維持日常現金流

關於英國置業各類稅務成本的完整框架，可參閱 IREIS Properties 海瑞萬仕整理的英國置業稅務與持有成本全覽，以及海外房東所得稅完整指南。

個人名義還是有限公司，架構的選擇應在落筆購入之前確立，而非持有多年後才試圖改弦更張——後者的代價，往往遠高於事前規劃。IREIS Properties 海瑞萬仕的顧問團隊在協助客戶評估英國物業的同時，可引介具備海外非居民服務經驗的英國稅務律師與會計師，讓置產決策從架構規劃的第一步便走得穩健扎實。

如有個案諮詢需求，歡迎透過聯絡我們與顧問團隊直接對話；也可先使用租金回報計算器初步估算您感興趣物業的潛在投資效益。