英國買房，海外房東個人所得稅計算攻略

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無論是在英國工作的華人，還是在英國投資房產收租的海外人士，英國的個人所得稅一直是大家需要面對的課題。作為海外人士，常見的疑問包括：在英國買房收租需要繳稅嗎？非英國公民的所得稅該向本國繳還是向英國繳？英國有免稅額嗎？海外人士能享有英國的免稅額嗎？

以下由 IREIS Properties 海瑞萬仕為大家梳理這些英國買房常見的稅務問題。

海外買家在英國買房收租需要繳稅嗎？

只要在英國買房收租，無論您是英國居民或海外投資人，都須依英國法律向英國政府繳納相應稅務。在購屋階段，買家須透過律師繳納印花稅（Stamp Duty）；在後續收租階段，房東則須就租金利潤繳納個人所得稅（Income Tax）。

印花稅的階梯計算與海外買家附加稅另有專文說明，詳見〈英國印花稅：海外買家額外印花稅詳解〉，並可使用我們的英國印花稅計算器試算實際稅額。本文聚焦於租金收入的個人所得稅。

英國個人所得稅（Income Tax）是什麼？

與多數國家一樣，英國個人所得稅取決於您每年的應稅收入，不同的收入級距對應不同稅階。海外房東每一納稅年度須繳多少所得稅，主要取決於：

• 當前的個人免稅額（Tax-free Personal Allowance）是多少；
• 租金淨收入有多少超過個人免稅額；
• 您的收入落在哪一個稅階（Income Tax bands）；
• 有哪些收入屬於免稅。

什麼是個人免稅額（Personal Allowance）？金額是多少？

個人免稅額（Personal Allowance）是英國稅法規定中、納稅人收入裡免予課稅的部分，目的是讓納稅人保有基本生活保障。以 2025/26 課稅年度為例，英國標準個人免稅額為 £12,570。

需要留意：若個人總收入超過 £100,000，個人免稅額會逐步遞減，至 £125,140 時完全歸零。蘇格蘭的所得稅稅階另有不同規定。最新數字請以英國政府公告為準（Income Tax rates and Personal Allowances）。

非英國居民可以享有個人免稅額嗎？

部分非英國居民可依其國籍、與英國簽訂的雙重課稅協定，以及 HMRC 的相關規定，享有英國個人免稅額；但並非所有國籍都適用，且規定會隨政策調整。由於各國情況不同，建議您在申報前向 HMRC 或合資格的英國稅務顧問確認自身是否符合資格，IREIS Properties 海瑞萬仕亦可協助轉介專業人士查詢。

英國個人所得稅的稅率與稅階

海外房東須就「超過個人免稅額的租金淨收入」納稅。以 2025/26 課稅年度（英格蘭、威爾斯、北愛爾蘭）為例，稅階如下：

• 個人免稅額（Personal Allowance）：£12,570 以下，稅率 0%；
• 基本稅率（Basic Rate）：£12,571 至 £50,270，稅率 20%；
• 較高稅率（Higher Rate）：£50,271 至 £125,140，稅率 40%；
• 附加稅率（Additional Rate）：超過 £125,140，稅率 45%。

提醒大家：

• 蘇格蘭的所得稅稅階與上述不同，請查詢政府公文。
• 政府會不定時調整稅率、稅階與個人免稅額，請投資人持續關注英國稅務動向，或向您的置業顧問、會計師或律師確認最新稅率。
• 以上為個人所得稅的稅率與稅階，不適用於信託或公司持有的投資，相關稅率請另行諮詢專業人士。

哪些費用可以用於抵扣租金所得？

房東在計算租金利潤時，可從收入中扣除部分「完全為出租用途」的支出，這類費用在英國稱為「Allowable Expenses」。常見可扣除費用包括：

• 物業的一般維護與修繕（不含升級裝修，如將廚房檯面升級為花崗岩檯面）；
• 由房東負擔的水費、市政稅、瓦斯與電費；
• 房東的建築物、財物與公共責任保險；
• 園丁、清潔等服務費用；
• 仲介費與物業管理費；
• 律師費、會計師費；
• 地租與物業管理費；
• 與租賃業務直接相關的電話、文具與廣告費用；
• 僅用於租賃業務的車輛行駛成本。

以下費用則不可用於抵扣，常見包括：

• 房貸本金與利息：自 2020/21 年度起，依 Section 24 新制，個人房東不再能將房貸利息列為可扣除費用，改以 20% 基本稅率抵免（詳見下節）；
• 私人（非租賃業務）的電話開銷；
• 與租賃業務無關的個人支出；
• 「資本支出」，例如購買物業的房款本身；
• 若選擇 10% 損耗津貼方式計算，則家具或硬體更換費用不能再另行列為費用抵扣。

Section 24：房貸利息新制（房東務必了解）

過去個人房東可將房貸利息全額列為費用、直接抵減租金收入；自 2020/21 課稅年度起，依 Section 24 新制，個人房東不再能將房貸利息列為可扣除費用，改為以 20% 基本稅率抵免（tax credit）。對基本稅率納稅人影響較小，但對高稅率（40%）與附加稅率（45%）納稅人而言，實際稅務減免已明顯低於舊制。

若以英國有限公司（UK Ltd）持有物業，則可完整扣除房貸利息，再就淨利潤按公司稅（目前為 25%）計算。個人持有與公司持有的稅務結果差異重大，建議諮詢合資格的英國稅務顧問後再決定持有架構。

非英國公民該向本國還是向英國繳稅？

許多來自台灣、香港或中國大陸的投資人是高淨值人士，在本國已有事業與收入並已納稅，常問：「英國的租金收入還需要再向英國繳稅嗎？」答案是需要——只要收入在英國產生（如租金、薪資），就須向英國政府繳稅。

繳了英國稅後，還要在本國重複繳稅嗎？

大多數情況下不需要雙重課稅，關鍵在於您所屬地區是否與英國簽有免雙重課稅協定（Double Taxation Treaties）。

免雙重課稅協定是國家之間為避免對同一納稅人重複課稅，依平等互惠原則簽訂的雙邊稅收協定。海外投資人可透過提交 R43 等表格申請相關待遇；最新表格與規定請參考政府公文。協定內容會不定期修正，請諮詢您的會計師或律師以保持資訊更新。

台灣與英國的免雙重課稅協定

台灣公民常問，在英國的租金所得該向台灣還是英國繳稅。原則上：您的英國來源所得在英國繳納，台灣來源所得在台灣繳納。台灣與英國的《免雙重課稅協定》自 2002 年 12 月 23 日起生效，凡 2003 年 1 月 1 日或之後開始的所得稅均可適用，因此多數情況下不會雙重課稅。詳細英文資訊請參考英國政府公文。

香港、中國大陸、新加坡、馬來西亞等地亦與英國訂有免雙重課稅協定，原則同上：英國來源所得在英國課稅，本國來源所得在本國課稅，一般不致重複。各地協定的生效日期與適用細節不同，請依個人情況諮詢專業人士。

最後再次提醒：以上內容僅供一般參考，適用於普通個人投資者；實際納稅金額會因個人情況而異，最終稅率與金額請以您的會計師或律師的解釋為準。本文不構成稅務建議，請投資者依自身情況審慎判斷。若您需要專業協助，IREIS Properties 海瑞萬仕很樂意為投資人轉介合資格的會計師、律師與外匯顧問。

原創聲明

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