非英國居民賣英國房，要繳資本利得稅嗎？60 天申報是什麼？
本文重點
根據 HMRC／GOV.UK
根據 HMRC／GOV.UK，非英國居民出售英國住宅物業須就增值繳納資本利得稅（NRCGT），此制自 2015 年 4 月 6 日起實施、2019 年 4 月 6 日擴及所有英國土地與間接處分。
成交後 60 天內須透過 HMRC 線上「UK Property Acc
成交後 60 天內須透過 HMRC 線上「UK Property Account」完成申報並繳稅；最關鍵的是——即使無稅可繳，非居民仍須申報。
2025/26 年度個人住宅物業資本利得稅率為 18%（基本稅率帶以內）
2025/26 年度個人住宅物業資本利得稅率為 18%（基本稅率帶以內）與 24%（超出部分），並確認 2026/27 維持不變；年度免稅額 £3,000。
2015 年 4 月 6 日前購入的住宅物業
2015 年 4 月 6 日前購入的住宅物業，預設以 2015 年 4 月 5 日市場價值為成本基礎（僅就其後增值課稅），亦可選擇其他計算方式；稅率可能調整，請諮詢合資格英國稅務顧問。
對許多在海外持有英國物業的業主而言，賣出的那一刻往往才開始正視一個關鍵問題：身為非英國居民，賣掉英國的房子，還要繳英國的稅嗎？答案是肯定的。根據 HMRC／GOV.UK，非英國居民出售英國住宅物業時，須就增值部分繳納英國資本利得稅（Capital Gains Tax，簡稱 CGT），這套針對非居民的規則一般稱為 NRCGT。更關鍵的是時限：成交後 60 天內必須完成申報並繳稅。海瑞萬仕在這篇指南中，以一位資深顧問的角度，把這套規則拆解清楚，讓您在處分資產前心中有數、從容應對。
非英國居民出售英國房，到底要不要繳資本利得稅？
要。根據 HMRC／GOV.UK，非英國居民處分英國住宅物業，須就增值部分繳納英國資本利得稅。這項針對非居民的課稅自 2015 年 4 月 6 日起實施，原先只針對住宅物業；其後於 2019 年 4 月 6 日進一步擴大，涵蓋所有英國土地與不動產，並延伸至以英國不動產為主要資產的公司股權之間接處分（即所謂「property-rich」公司）。
換言之，無論您身在何處、持有的是公寓、排屋還是商用物業，只要處分的是英國的不動產，英國稅務海關總署都有權就其增值課稅。這是一條清晰的原則：英國的不動產增值，在英國課稅。海瑞萬仕提醒每一位海外業主，這並非新制度，而是已運行多年的既定規則，賣房前務必納入規劃。
「60 天申報」到底是什麼？
60 天申報，指的是非英國居民處分英國住宅物業後，必須在「成交日」（completion）起算的 60 天內，透過 HMRC 的線上「UK Property Account」完成申報並繳納應繳的資本利得稅。
根據 HMRC／GOV.UK，這條時限的歷史值得一提：對於 2020 年 4 月 6 日至 2021 年 10 月 26 日之間成交的交易，原本的期限是 30 天；自 2021 年 10 月 27 日起，期限放寬為 60 天。如今的標準，就是 60 天。
這裡有一個極易被忽略、卻至關重要的細節：對非英國居民而言，即使最終計算下來「無稅可繳」，仍然必須在期限內提交申報。這與英國本地居民的處理方式不同——本地居民若無稅可繳通常無須單獨提交此申報，但非居民沒有這項豁免。海瑞萬仕特別將此列為頭號提醒：很多海外業主誤以為沒有獲利就不必理會，結果錯過了申報義務。
2025/26 年度的資本利得稅率是多少？
根據 HMRC／GOV.UK，2025/26 年度，個人處分英國住宅物業的資本利得稅率為兩級：落在基本稅率帶（basic-rate band）以內的增值適用 18%；超出基本稅率帶的部分則適用 24%。
這兩級稅率已確認在 2026/27 年度維持不變。需要說明的背景是：2024 年 10 月 30 日的預算案，曾將「非住宅物業及其他資產」的稅率上調至 18%／24%，但住宅物業的稅率並未因此變動，仍維持在原本的 18%／24%。換言之，住宅物業這條線是穩定的。
稅率會落在哪一級，取決於您當年度的應稅所得與增值合計後落在哪個稅率帶。海瑞萬仕在此謹守專業分際：稅率可能隨政策調整，且每位業主的所得結構不同，實際適用級距須由合資格英國稅務顧問依您的具體情況計算，本文僅就 2025/26 年度的公開規則作說明。
年度免稅額：£3,000
根據 HMRC／GOV.UK，2025/26 年度，個人的資本利得稅年度免稅額（annual exempt amount）為 £3,000，且此額度目前處於凍結狀態。
這意味著在計算應稅增值時，每位個人每一稅務年度可先扣除 £3,000 的免稅額，超出部分才依前述 18%／24% 的級距課稅。對於持有多年、增值可觀的物業而言，這筆免稅額的緩衝作用相對有限，但仍是計算時不可遺漏的一環。海瑞萬仕建議業主在賣房前，先與稅務顧問釐清自己當年度是否已用掉部分免稅額。
2015 年前就買的房子，增值怎麼算？
根據 HMRC／GOV.UK，針對非居民，英國設有「重設成本基礎」（rebasing）的安排，以避免對制度生效前的歷史增值課稅。
具體而言：若物業是在 2015 年 4 月 6 日之前購入的住宅物業，預設的計稅成本基礎是「2015 年 4 月 5 日的市場價值」，也就是只就該日之後的增值課稅。除預設方法外，業主亦可選擇其他計算方式，例如按時間比例分攤（time-apportionment）或就整段持有期間計算（whole-period），以對自己最有利的方式申報。
對於因 2019 年擴大課稅範圍而首次納入的不動產（例如商用物業或間接持有），重設的基準日則為「2019 年 4 月 5 日」。哪一種方法最有利，取決於物業的歷史價格走勢與您的整體稅務狀況——這正是專業顧問能創造價值之處。海瑞萬仕建議持有時間較長的業主，務必在申報前評估各種重設方法的差異。
海瑞萬仕的從容建議
處分海外資產，從來不只是賣出一個價格，而是一場需要提前部署的規劃。對非英國居民而言，賣出英國住宅物業的稅務脈絡可以歸納為幾個要點：須就增值繳納資本利得稅、須在成交後 60 天內透過 HMRC 線上帳戶申報並繳稅、即使無稅可繳仍須申報、2025/26 年度稅率為 18%／24%、年度免稅額為 £3,000，而 2015 年前購入的物業可享重設成本基礎的安排。
您主動權的關鍵，在於「提前」。在掛牌出售之前，就先掌握成本基礎的計算方式、預估可能的稅負、並備妥 60 天申報所需的文件，您便能在交易節奏中保持從容，而非在成交後手忙腳亂。海瑞萬仕作為您在倫敦在地的三語顧問團隊，樂於在您規劃處分時，協助您銜接合資格的英國稅務顧問，讓每一個環節都安放得宜。
延伸閱讀：完整的成本與稅務脈絡，請參閱我們的英國置業成本與稅務總覽，或瀏覽我們的稅務與法律指南專區。
本文為一般資訊，非稅務建議；稅率與規定可能調整，請於申報前諮詢合資格英國稅務顧問。
常見問題
非英國居民賣英國房要繳資本利得稅嗎？
要。根據 HMRC／GOV.UK，非英國居民處分英國住宅物業，須就增值部分繳納英國資本利得稅（NRCGT）。此制自 2015 年 4 月 6 日起實施，並於 2019 年 4 月 6 日擴大涵蓋所有英國土地與不動產、以及以英國不動產為主要資產的公司之間接處分。海瑞萬仕建議賣房前先納入稅務規劃。
「60 天申報」是什麼？沒在 60 天內申報會怎樣？
根據 HMRC／GOV.UK，非英國居民處分英國住宅物業，須在成交後 60 天內透過 HMRC 線上「UK Property Account」完成申報並繳納應繳的資本利得稅（此時限自 2021 年 10 月 27 日起由原本的 30 天放寬為 60 天）。逾期申報或逾期繳稅，HMRC 一般會課以罰款與利息，因此務必把握時限。
2025/26 年度的資本利得稅率是多少？
根據 HMRC／GOV.UK，2025/26 年度個人處分英國住宅物業的資本利得稅率為 18%（落在基本稅率帶以內的增值）與 24%（超出基本稅率帶的部分），並已確認 2026/27 年度維持不變。另有 £3,000 的年度免稅額。稅率可能隨政策調整，請於申報前諮詢合資格英國稅務顧問。
2015 年前就買的房子，增值要怎麼算？
根據 HMRC／GOV.UK，針對非居民設有「重設成本基礎」安排：2015 年 4 月 6 日前購入的住宅物業，預設以 2015 年 4 月 5 日的市場價值為成本基礎，亦即只就該日之後的增值課稅；業主也可選擇按時間比例分攤或就整段持有期間計算等其他方式。哪一種最有利取決於個別情況，建議由合資格英國稅務顧問評估。
如果賣房沒有獲利，還需要申報嗎？
需要。根據 HMRC／GOV.UK，對非英國居民而言，即使計算後無稅可繳，仍須在成交後 60 天內提交申報——這是非居民與英國本地居民處理方式的重要差異。海瑞萬仕特別提醒海外業主，切勿因為「沒賺到」而忽略這項申報義務。
如果這間房曾是我的自住主要住所，有沒有減免？
在某些情況下，若該物業曾為您的主要居所，可能適用相關的居所減免，但其適用條件相當細緻、且因個人情況而異。海瑞萬仕在此謹守專業分際，不對個別情形下任何具體減免幅度作判斷，建議您就此向合資格英國稅務顧問尋求專業意見，以您的實際狀況確認是否適用。
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