英國市政稅（Council Tax）完整指南：估值分級、由誰負擔、折扣與查詢方式

對放眼英國置業的買家而言，房價與印花稅往往是規劃時最先想到的兩筆數字。但真正長期、年復一年的持有成本之一，是許多人容易忽略的市政稅（Council Tax）。海瑞萬仕在此為您完整梳理：市政稅如何分級、由誰負擔、有哪些折扣，以及最重要的——如何查到您這套物業最準確的當期稅額。

什麼是市政稅（Council Tax）

市政稅是英國地方政府向住宅物業徵收的年度稅項，用以支應公共服務開支，金額由物業所在行政區的議會每年設定，因地而異。

市政稅是英格蘭、蘇格蘭與威爾士地方政府向住宅物業徵收的年度稅項，用以支應地方公共服務——例如垃圾清運、道路維護、社會照護、警消等。它由各地方議會（Council）按年設定，因此不同行政區、不同估值分級的稅額並不相同，且每個課稅年度都會調整。

估值分級：A 至 H 與「1991 年 4 月 1 日原則」

英格蘭住宅按 1991 年 4 月 1 日的估計價值，由估價局評定為 A 至 H 共 8 個級別，級別越高年度稅額越高，與物業今日市值無關。

英格蘭的住宅依其估值分為 A 至 H 共 8 個級別，由估價局（Valuation Office Agency，VOA）評定。這裡有一個常令海外買家意外的關鍵：分級所依據的，並非房產今日的市場價值，而是其在 1991 年 4 月 1 日的估計價值。換言之，一套 2025 年新落成的公寓，仍會被「回推」到 1991 年的價值水準來歸級。各級對應的 1991 年估值區間如下：

估值分級	1991 年 4 月 1 日估計價值
A	不超過 £40,000
B	£40,001 – £52,000
C	£52,001 – £68,000
D	£68,001 – £88,000
E	£88,001 – £120,000
F	£120,001 – £160,000
G	£160,001 – £320,000
H	超過 £320,000

級別越高，年度稅額越高。每一張市政稅帳單，通常還會內含「大倫敦管理局」（GLA，倫敦地區）與「成人社會照護附加費」（Adult Social Care, ASC）等分項，最終合計為您的應繳總額。

市政稅由誰負擔

市政稅的法定責任人是物業的居住者而非所有權人——出租期間通常由租客繳納，空置期間則由屋主承擔。

這是投資人最該釐清的一點。市政稅的責任人通常是該物業的「居住者」，而非單純的所有權人：

• 自住：屋主即為責任人。
• 出租：在租期內，通常由承租的租客負擔市政稅，這對以「以租養房」為策略的投資人是一項利多——持有期間的這筆成本多由租客承擔。
• 空置期間：當物業在兩段租約之間空置、無人居住時，責任通常回到屋主身上。部分地方政府對長期空置物業還會加收附加費，這是投資人在規劃招租節奏時值得留意的細節。

折扣與豁免

市政稅設有多種法定折扣與豁免，最常見的是單一成年人居住可減收 25%，以及全日制學生戶可完全豁免，均須向地方議會申請。

市政稅的預設帳單，是以「一戶至少兩名成年人居住」為前提計算的。但實務上有多種折扣與豁免，常見者包括：

• 單一成年人折扣：若一戶僅一名成年人以此為主要住所，市政稅可減收 25%。
• 全日制學生豁免：若一戶全部成員皆為全日制學生，該戶通常可完全豁免市政稅——這對在大學城置產、出租給學生族群的投資人格外重要。
• 其他情形：未滿 18 歲者、嚴重心智障礙者，以及部分特定的空置物業等，亦可能適用豁免或減免。

學生城出租的市政稅實務

在劍橋、牛津、諾丁漢、曼徹斯特等大學城，出租給全日制學生的投資人往往能享有市政稅豁免的實質好處。實際操作上，租客需向地方議會提交大學開具的學生身份證明，議會審核通過後方可豁免；若一戶中有任一成員非全日制學生，則豁免資格不成立，整戶須按正常分級繳稅。因此，出租合約中明確要求租客自行辦理申報、並約定市政稅責任歸屬，是保護屋主利益的標準做法。海瑞萬仕建議投資人在擬定租約前，就此細節與本地租賃律師確認。

空置附加費的運作

部分地方政府對長期空置物業設有附加費（Empty Homes Premium），用以鼓勵業主積極招租或出售。具體政策因地方議會而異，空置時長不同、附加比例也不同，某些議會甚至對空置超過一定年限的物業加徵倍數稅額。對持有出租物業的投資人而言，兩段租約之間的空窗期是市政稅由自己承擔的時段；若空置時間延長，則可能落入附加費區間。精確掌握物業所在行政區的空置政策，有助於更合理地安排招租節奏、控制持有成本。

由於各項折扣的適用條件與申請方式由地方政府執行，建議向物業所在地的議會確認，或委由您的律師、會計師協助辦理。

為什麼我們不在此逐區列出稅額

市政稅每年調整、33 個倫敦行政區各不相同，唯一可靠的查詢方式是直接使用 GOV.UK 官方工具，而非依賴任何文章中的靜態數字。

各地方政府的市政稅，每一個課稅年度都會調整，且 33 個倫敦行政區、八個級別各不相同。與其在文章中列出一份會隨時間過時的稅率表，更可靠的做法，是請您直接查詢權威來源：

• 查詢您物業的估值分級：可使用英國政府的官方工具（GOV.UK 的 Council Tax band 查詢）輸入郵編即可得知。
• 查詢當期應繳稅額：前往物業所在地方政府（Council）的官方網站，按分級即可看到最新一個課稅年度的金額。

如此取得的，永遠是當前最新、最權威的數字。若您不確定某套物業落在哪個行政區、哪個級別，海瑞萬仕的置業顧問亦樂意協助您查找與解讀。

對置業者與投資人的意義

理解市政稅的分擔結構，是精準規劃英國物業持有成本的基礎——尤其對出租投資人而言，提前將空置期市政稅與可能的附加費納入現金流模型，有助於更從容地評估資產回報。

市政稅本身的金額，相對於房價並非大筆開銷；但理解它的運作，對精準的持有成本規劃很有幫助。對自住買家而言，它是每月生活預算的一部分；對出租投資人而言，持有期間的市政稅多由租客承擔，真正需要納入考量的，是空置期間的負擔與長期空置可能的附加費。把這些細節提前算進整體現金流，您對這項資產的掌握就會更從容。

在實務層面，許多經驗豐富的投資人會將市政稅的空置期成本列為租金收益計算的一個獨立變數，而非假設它永遠由租客承擔。舉例而言，若一年有 4 至 6 週的空置窗口，這段期間的市政稅責任便回到屋主，應當反映在整體年度持有成本的估算中。理解這一結構，不是為了壓縮利潤預期，而是讓投資決策建立在更真實的基礎上。IREIS Properties 海瑞萬仕的顧問團隊在協助客戶評估個別物業時，均會將市政稅分擔結構納入持有成本分析，確保您掌握完整而清晰的財務輪廓。

結語

從估值分級、責任歸屬到折扣豁免，市政稅雖是一筆「小帳」，卻最能體現一位置業者對細節的掌握。海瑞萬仕國際地產深耕英國，長年為國際買家把關每一個持有環節——無論是市政稅的查詢與規劃，或是更宏觀的稅務藍圖，我們都樂意成為您可靠的同行者。

本文僅供一般參考，市政稅的分級、稅率與折扣規定可能隨地方政策調整，且因物業所在地而異，實際情形請以物業所在地方政府的官方資訊為準，或諮詢合資格的英國稅務顧問或律師。若您希望就個別情況深入討論，歡迎隨時與海瑞萬仕顧問團隊聯繫。