个人名义还是有限公司？英国出租房产 2026 完整税务架构指南

对许多持有英国出租房产的海外投资人而言，税务架构的选择从未像今日这般关键。自 2020/21 课税年度起，英国全面实施俗称「Section 24」的房贷利息限制，个人名义的按揭利息不再能全额扣除，个人税率达 40% 或以上的房东税务负担因此大幅攀升。面对这一变局，许多海外投资人开始重新审视：究竟应以个人名义直接持有，还是透过英国有限公司（UK Ltd）购入，才能让投资回报最大化？IREIS Properties 海瑞万仕从多年服务海外投资人的实际经验出发，整理出这份完整比较指南，协助您在落笔置产之前，把握架构选择的关键考量。

Section 24 之后，个人持有的税务代价

自 2020/21 课税年度起，个人房东不再能将按揭利息全额扣除；Section 24 已全面到位，一律改为享有 20% 基本税率的财务成本「抵免」（tax credit），而非过去的直接「扣除」（deduction）。

对个人所得税率达 40%（高税率 Higher Rate）或 45%（附加税率 Additional Rate）的房东，这一改动影响最为深远：租金收入中，原本可全额扣除的按揭利息，如今只能在最终税额中抵减 20%，实际税务负担大幅攀升。（资料来源：GOV.UK／HMRC，《Changes to tax relief for residential landlords》，2025/26 课税年度）

个人名义持有出售房产时，亦需面对资本利得税（CGT）。依据 2025/26 课税年度，住宅房产 CGT 税率为：基本税率纳税人 18%、高税率纳税人 24%（资料来源：GOV.UK Capital Gains Tax rates，2025/26 年度；税率可能随政策调整，建议咨询合资格英国税务顾问）。若您为海外非英国居民，需在房产出售后 60 天内向 HMRC 申报并缴付 CGT，详见非居民卖英国房的 CGT 60 天申报指南。

此外，个人名义的所得税申报（包括租金收入）需每年透过 Self Assessment（自我评税）处理，并向 HMRC 登记非居民房东计划（Non-Resident Landlord Scheme，NRLS），确保合规。

有限公司持有的税务优势

透过英国有限公司（UK Ltd，通常设置为特定目的公司 Special Purpose Vehicle，SPV）持有出租房产，按揭利息属公司财务成本，可完整扣抵应课税利润——Section 24 的个人限制不适用于公司层面。

依据 GOV.UK Corporation Tax rates（2025/26 年度），英国公司税税率如下：

• 利润 £50,000 以下：19%
• 利润 £250,000 以上：25%
• 中间段（£50,001–£250,000）：适用边际递增税率（marginal relief）

对个人税率达 40% 以上的投资人，公司税率加上可完整扣除的按揭利息，通常能有效提升整体税后回报。此外，公司税后利润可留存于公司内部再投资，不必立即分配给个人——这对计划长期持有、逐步扩大投资组合的房东，具备显著的资本积累优势。

有限公司架构在股份传承与家族财富规划上亦较个人持有更灵活，可在税务顾问的协助下配合更广泛的资产规划安排。

个人名义 vs 有限公司：关键差异一览

比较项目	个人名义	英国有限公司（Ltd SPV）
按揭利息扣减	受 Section 24 限制，仅 20% 税率抵免	可完整扣除，不受限制
税率	个人所得税 20%／40%／45%	公司税 19%–25%（2025/26）
购入时印花税附加税	若已持有其他住宅，加征 5%	公司购房同样加征 5%
出售时税务	个人 CGT：18%（基本）／24%（高税率），2025/26	公司层面 CGT，再加利润分配时的个人税
按揭可及性	个人按揭市场较宽	商业按揭，利率和门槛可能较高
持续管理成本	相对简单，个人自我评税	需年报、公司税申报、会计师费用
传承灵活度	个人直接持有，需独立安排 IHT 规划	公司股份转让可能更灵活

注：此表仅供架构概念比较，不构成税务建议。具体数字因个人情况而异，请由税务顾问以您的个案评估。

把个人房产转入有限公司：不容忽视的隐形成本

许多人认识到有限公司的税务优势后，第一个问题是：「我现有的房产，能转进公司吗？」在英国税法下，把个人持有的房产转移至自己控制的有限公司，视同以市值「出售」给公司再重新「购入」，这笔交易同时触发两层税务：

一、个人资本利得税（CGT）：依 2025/26 年度，住宅房产 CGT 税率为基本税率 18%、高税率 24%（GOV.UK；税率可能调整，请以最新年度确认）。房产升值愈多，CGT 负担愈重。非英国居民须在出售后 60 天内完成申报，详见非居民 CGT 60 天申报指南。

二、公司购入的印花税（SDLT）：公司以市值「购入」房产，须再缴一次印花税，同样适用附加税率。请使用英国印花税计算器依市值试算应缴金额。

换言之，转让成本可能相当显著，尤其对持有多年、升值幅度大的房产。是否值得转让，取决于未来节省的年税能否在合理期限内覆盖今日的成本；此计算高度依赖个案条件，请由税务顾问以您的具体数字评估盈亏平衡点（break-even point）。

对于打算从一开始便以有限公司持有的投资人，则可完全避开这个问题：以公司名义直接购入，架构一次到位，不必事后面对高昂的转让代价。

海外投资人的特别考量

非英国税务居民在选择持有架构时，还有几个在地居民未必面临的额外环节：

非居民房东计划（Non-Resident Landlord Scheme，NRLS）：无论个人或有限公司，海外非居民房东均需向 HMRC 登记此计划。预设情况下，租客或代理人会预扣 20% 税款；申请豁免后可全额收取租金，年终透过自我评税调整。有限公司同样须履行此合规要求。

按揭可及性：部分英国贷款机构对非居民控制的有限公司设有更严格的放贷条件，头期款要求和利率可能高于个人按揭。个人按揭市场相对较宽，但非居民申请人同样需符合相应的审核标准。

换汇安排：购入房产时的大额换汇，建议咨询外汇专业顾问，在适当时机以远期合约（forward contract）锁定汇率，从容管控换汇成本的不确定性。

有限公司的持续合规：有限公司每年需向 Companies House 提交年报，并向 HMRC 申报公司税。对 1–2 套房产的投资人，持续管理成本需与税务节省对比衡量，确认是否合算。

遗产税（IHT）：英国住宅房产属英境资产，无论持有人的税务居住地为何，均在英国遗产税范围内。自 2025 年 4 月 6 日起，英国已采以居住地为基础的 IHT 新制，建议咨询合资格英国税务顾问了解最新安排。

IREIS Properties 海瑞万仕长年服务持有英国房产的亚洲投资人，深了解海外非居民在税务规划与融资安排上的特有考量，可协助引介具备相关经验的英国税务律师与会计师。

哪种架构更适合您？

没有放诸四海皆准的答案，正确的决定只存在于您的个案之中。以下为概念性框架，供您与税务顾问沟通前先行梳理思路：

倾向个人名义的情况：

• 个人所得税率为基本税率（20%），Section 24 对整体回报的冲击相对有限
• 房产数量少（1–2 套），有限公司管理成本与税务节省难以达到合算比例
• 计划 3–5 年内出售，未形成显著升值，避免公司退出时叠加股息分配税
• 融资需求以个人按揭为主，个人名义更容易取得

倾向有限公司的情况：

• 个人所得税率达 40% 或以上，Section 24 显著压缩年度税后回报
• 计划长期持有（5 年以上），并在公司内再投资收益、逐步持有 3 套以上
• 计划透过公司架构实现家族传承，或与家庭成员共同持有
• 资金充裕，不依赖全额租金收入维持日常现金流

关于英国置业各类税务成本的完整框架，可参阅 IREIS Properties 海瑞万仕整理的英国置业税务与持有成本全览，以及海外房东所得税完整指南。

个人名义还是有限公司，架构的选择应在落笔购入之前确立，而非持有多年后才试图改弦更张——后者的代价，往往远高于事前规划。IREIS Properties 海瑞万仕的顾问团队在协助客户评估英国房产的同时，可引介具备海外非居民服务经验的英国税务律师与会计师，让置产决策从架构规划的第一步便走得稳健扎实。

如有个案咨询需求，欢迎透过联系我们与顾问团队直接对话；也可先使用租金回报计算器初步估算您感兴趣房产的潜在投资效益。