台灣海外房東賣掉英國物業：CGT 申報、匯款回台與雙重課稅指南 2026

賣英國物業後 60 天——這個期限不能輕忽

確認物業完成交割（completion）的那一刻，倒計時就開始了。根據 HMRC 官方規定，非英國居民出售英國住宅物業，必須在成交日後 60 天內透過線上帳戶提交「非居民資本利得稅」（Non-Resident Capital Gains Tax，NRCGT）申報，並在同一時間繳清應付稅款。

60 天的起點是 completion date，不是資金入帳的日期。 若律師（solicitor）在成交後數天才把款項轉入你的帳戶，60 天仍從成交日起算，不可誤算。

即使最後計算出來無稅可繳，仍然必須申報。 許多賣家誤以為「不用繳稅就不用申報」，但 HMRC 明確規定：只要是非居民出售英國住宅物業，不論有無增值，都必須提交申報——否則面臨的是逾期申報罰款，與實際稅額高低無關。

申報方式：前往 HMRC 官方網站建立或登入「Capital Gains Tax on UK property」帳戶，線上填寫申報表並完成繳款。若你已委託英國稅務顧問辦理自我評估（Self Assessment），亦可透過 SA 系統申報，但仍須在 60 天內先以 NRCGT 試算回報告知 HMRC 此筆交易。

IREIS Properties 海瑞萬仕 建議持有英國物業的台灣買家，在考慮出售前至少 6 個月，先向英國稅務顧問確認申報義務與預計稅負，以便做好整體時程安排。一個常見的誤區是等律師或仲介完成交割後才想到稅務問題，此時 60 天倒計時已開始跑。

英國非居民資本利得稅：2025/26 年度稅率與增值計算

確認申報義務後，下一步是計算實際增值金額及應繳稅額。

適用稅率（2025/26 年度，依 HMRC 官方公告）：非居民出售英國住宅物業，適用以下兩檔稅率：

• 18%（基本稅率）：增值金額落入英國收入的基本稅率區間
• 24%（高稅率）：增值金額超出基本稅率上限部分

稅率的計算採「疊加法」：先把全年所有英國應稅收入（如租金收入）加總，再把物業增值金額疊加在上面，看增值的哪一部分落在哪個稅率區間。若你在英國已無其他應稅收入，增值金額從 0 開始計算，超過基本稅率上限（2025/26 年度為 £50,270）的部分適用 24%，以下部分適用 18%。

年度免稅額（Annual Exempt Amount）：自 2024/25 年度起，HMRC 已將年度免稅額永久固定為每年 £3,000（個人）。非居民通常可主張相同的年度免稅額，增值金額扣除 £3,000 後才計入應稅所得。

可扣除成本（Allowable Costs）：

1. 取得成本：當初購入物業的價格（含印花稅 SDLT、購入時律師費）。2015 年 4 月 6 日前已持有的物業，以 2015 年 4 月 5 日的市場估值取代原購入價格。
2. 改善費用：持有期間投入的裝修或增值工程費用，但日常維護及修繕費用不可扣除。
3. 出售費用：出售時的律師費、仲介費（estate agent fee）、EPC 費用等。

增值金額 = 售出價格 − 取得成本 − 改善費用 − 出售費用，再扣除 £3,000 AEA 後，即為應稅資本利得。

稅率可能隨政策調整，建議在出售前諮詢合資格英國稅務顧問，確認你的實際稅負。詳細的非居民 CGT 計算方法，另見我們的非英國居民 CGT 60 天申報指南。

完稅後把英鎊匯回台灣：步驟與文件準備

申報 CGT 並繳清稅款後，你的律師事務所通常會持有出售款項，等待你的匯款指示。了解完整的資金流動步驟，能避免不必要的延誤。

完整的資金流動順序：

1. 成交日（Completion Day）：買方尾款進入律師的客戶帳戶（client account），律師先扣除自身費用、未清按揭（如有）及你事先安排的資金。
2. 60 天內：你（或你的稅務顧問）提交 NRCGT 申報，透過 HMRC 線上系統繳清稅款。
3. 匯款指示：確認 HMRC 已收到申報後，通知律師將剩餘款項轉入你指定的帳戶——可以是英國帳戶，或直接要求律師將款項匯至台灣。
4. 到帳：透過 SWIFT 國際電匯，一般 3 至 5 個工作天可入帳台灣銀行帳戶。

匯款到台灣需要準備的資訊：

• 台灣收款銀行的英文名稱及 SWIFT/BIC 碼（例：臺灣銀行 BKTWTWTP、國泰世華 UWCBTWTP）
• 你的台灣銀行帳號
• 匯款用途說明（如：UK property sale proceeds）
• 必要時附上護照影本與物業出售合約摘要（視各銀行要求）

關於匯款方式：直接透過英國銀行進行國際電匯，以及透過外匯服務商操作，兩者在費用與匯率結構上各有差異。如何選擇換匯管道以管控成本，建議諮詢合格外匯顧問——詳見我們的台灣海外房東跨境匯款指南，其中有跨境匯款機制的系統性比較。

如需了解出售物業前的持有策略與規劃，歡迎閱讀 IREIS Properties 海瑞萬仕 的個人名義 vs Ltd 公司持有出租房比較。

台灣端的境外所得申報：台英租稅協定如何避免雙重課稅

許多台灣買家的核心問題是：英國已繳了 CGT，台灣還要再繳一次嗎？答案取決於你的境外所得規模，以及如何正確主張台英租稅協定的外國稅額扣抵。

**台灣最低稅負制（基本稅額條例）**的架構如下：

• 若全年海外所得合計達 100 萬台幣以上，須全數計入「基本所得額」（海外不動產增值收益亦屬海外所得）。
• 基本所得額（綜合所得淨額＋海外所得＋其他適用項目）若在 750 萬台幣以下，不產生基本稅額。
• 超過 750 萬台幣的部分，以 20% 計算基本稅額；若基本稅額高於一般所得稅額，補繳差額。

換句話說，若你的英國物業增值折算台幣後相對不大，加上台灣其他收入不高，很可能不需要在台灣補繳額外稅款。

台英租稅協定（UK-Taiwan Double Taxation Agreement，DTA）：台灣與英國之間有正式的雙邊租稅協定（2002 年簽訂、2021 年修訂），明確涵蓋資本利得稅。你在英國已繳的 CGT，可在申報台灣最低稅負時主張「外國稅額扣抵」，避免同一筆增值被台灣二次課稅。

實際操作建議：

1. 保留 HMRC 的 NRCGT 申報受理確認號碼（Reference Number）及繳款憑證。
2. 依繳款日實際匯率換算已繳英國 CGT 的台幣金額。
3. 在申報台灣次年度所得稅時，將相關文件交給台灣稅務顧問，確認是否超過最低稅負門檻，並主張外國稅額扣抵。

由於台英雙重課稅的適用細節因個人收入水準、持有架構（個人名義或英國公司）、以及租賃歷史等因素而異，IREIS Properties 海瑞萬仕 建議同時諮詢合資格英國稅務顧問與台灣的國際稅務顧問，確認你的具體申報義務。

更多台灣海外房東的稅務申報全覽，可參閱台灣投資人英國物業稅務完整指南。