台湾海外房东卖掉英国物业：CGT 申报、款项汇回与双重课税指南 2026

卖英国物业后 60 天——这个期限不能忽视

确认物业完成交割（completion）的那一刻，倒计时就开始了。根据 HMRC 官方规定，非英国居民出售英国住宅物业，必须在成交日后 60 天内通过线上账户提交「非居民资本利得税」（Non-Resident Capital Gains Tax，NRCGT）申报，并在同一时间缴清应付税款。

60 天的起点是 completion date，不是资金入账的日期。 若律师（solicitor）在成交后数天才把款项转入你的账户，60 天仍从成交日起算，不可算错。

即使最后计算出来无税可缴，仍然必须申报。 许多卖家误以为「不用缴税就不用申报」，但 HMRC 明确规定：只要是非居民出售英国住宅物业，不论有无增值，都必须提交申报——否则面临的是逾期申报罚款，与实际税额高低无关。

申报方式：前往 HMRC 官方网站建立或登入「Capital Gains Tax on UK property」账户，在线填写申报表并完成缴款。若你已委托英国税务顾问办理自我评估（Self Assessment），亦可通过 SA 系统申报，但仍须在 60 天内先以 NRCGT 试算向 HMRC 通报此笔交易。

IREIS Properties 海瑞万仕 建议持有英国物业的海外买家，在考虑出售前至少 6 个月，先向英国税务顾问确认申报义务与预计税负，以便做好整体时程安排。

英国非居民资本利得税：2025/26 年度税率与增值计算

确认申报义务后，下一步是计算实际增值金额及应缴税额。

适用税率（2025/26 年度，依 HMRC 官方公告）：非居民出售英国住宅物业，适用以下两档税率：

• 18%（基本税率）：增值金额落入英国收入的基本税率区间
• 24%（高税率）：增值金额超出基本税率上限部分

税率的计算采「叠加法」：先把全年所有英国应税收入（如租金收入）加总，再把物业增值金额叠加在上面，看增值的哪一部分落在哪个税率区间。若你在英国已无其他应税收入，增值金额从 0 开始计算，超过基本税率上限（2025/26 年度为 £50,270）的部分适用 24%，以下部分适用 18%。

年度免税额（Annual Exempt Amount）：自 2024/25 年度起，HMRC 已将年度免税额永久固定为每年 £3,000（个人）。非居民通常可主张相同的年度免税额，增值金额扣除 £3,000 后才计入应税所得。

可扣除成本（Allowable Costs）：

1. 取得成本：当初购入物业的价格（含印花税 SDLT、购入时律师费）。2015 年 4 月 6 日前已持有的物业，以 2015 年 4 月 5 日的市场估值取代原购入价格。
2. 改善费用：持有期间投入的装修或增值工程费用，日常维护及修缮费用不可扣除。
3. 出售费用：出售时的律师费、中介费（estate agent fee）、EPC 费用等。

增值金额 = 售出价格 − 取得成本 − 改善费用 − 出售费用，再扣除 £3,000 AEA 后，即为应税资本利得。

税率可能随政策调整，建议在出售前咨询合资格英国税务顾问，确认你的实际税负。详细的非居民 CGT 计算方法，另见我们的非英国居民 CGT 60 天申报指南。

完税后把英镑汇回台湾：步骤与文件准备

申报 CGT 并缴清税款后，你的律师事务所通常会持有出售款项，等待你的汇款指示。了解完整的资金流动步骤，能避免不必要的延误。

完整的资金流动顺序：

1. 成交日（Completion Day）：买方尾款进入律师的客户账户（client account），律师先扣除自身费用、未清按揭（如有）。
2. 60 天内：你（或你的税务顾问）提交 NRCGT 申报，通过 HMRC 线上系统缴清税款。
3. 汇款指示：确认 HMRC 已收到申报后，通知律师将剩余款项转入你指定的账户——可以是英国账户，或直接要求律师将款项汇至台湾（或其他目标账户）。
4. 到账：通过 SWIFT 国际电汇，一般 3 至 5 个工作天可入账。

汇款到台湾需要准备的信息：

• 收款银行的英文名称及 SWIFT/BIC 码
• 你的银行账号
• 汇款用途说明（如：UK property sale proceeds）
• 必要时附上护照影本与物业出售合约摘要（视各银行要求）

关于汇款方式的选择，以及如何管控换汇成本，建议咨询合格外汇顾问——详见 IREIS Properties 海瑞万仕 的台湾海外房东跨境汇款指南，其中有跨境汇款机制的系统性比较。

台湾端的境外所得申报：台英租税协定如何避免双重课税

英国已缴了 CGT，台湾还要再缴一次吗？答案取决于你的境外所得规模，以及如何正确主张台英租税协定的外国税额扣抵。

**台湾最低税负制（基本税额条例）**的架构如下：

• 若全年海外所得合计达 100 万台币以上，须全数计入「基本所得额」（海外不动产增值收益亦属海外所得）。
• 基本所得额若在 750 万台币以下，不产生基本税额。
• 超过 750 万台币的部分，以 20% 计算基本税额；若基本税额高于一般所得税额，补缴差额。

换句话说，若你的英国物业增值折算台币后相对不大，加上台湾其他收入不高，很可能不需要在台湾补缴额外税款。

台英租税协定（UK-Taiwan Double Taxation Agreement，DTA）：台湾与英国之间有正式的双边租税协定（2002 年签订、2021 年修订），明确涵盖资本利得税。你在英国已缴的 CGT，可在申报台湾最低税负时主张「外国税额扣抵」，避免同一笔增值被台湾二次课税。

实际操作建议：

1. 保留 HMRC 的 NRCGT 申报受理确认号码（Reference Number）及缴款凭证。
2. 依缴款日实际汇率换算已缴英国 CGT 的台币金额。
3. 在申报台湾次年度所得税时，将相关文件交给台湾税务顾问，确认是否超过最低税负门槛，并主张外国税额扣抵。

由于台英双重课税的适用细节因个人情况而异，IREIS Properties 海瑞万仕 建议同时咨询合资格英国税务顾问与台湾的国际税务顾问，确认具体申报义务。

更多台湾海外房东的税务申报全览，可参阅台湾投资人英国物业税务完整指南。