2026英國秋季預算案：海外房東物業稅率調升

2026年10月28日，是英國房產投資日曆上值得記下的一天。財政大臣John Healey在下議院宣讀秋季預算案，再度調整英國房東的物業收入稅率——這已是連續兩個預算周期對租金收入稅率的調升。IREIS Properties 海瑞萬仕的顧問團隊在預算案發布當日便逐條梳理HM Treasury正式公告，希望在這個題目上，您讀到的第一個版本就是準確的版本。

對於在台灣、香港持有英國出租物業的海外家庭而言，這份預算案帶來的不是一個孤立的稅率變動，而是需要重新從頭到尾壓力測試的持有邏輯：租金收入怎麼算、持有結構是否需要調整、高價值物業的附加負擔何時生效、遺產規劃的邏輯是否還適用。以下按照影響的輕重與時間順序，一一說清楚。

物業收入稅率：2027年4月的分水嶺

這是本次預算案對海外房東影響最直接的一條。根據HM Treasury《Budget 2026》Annex A，自2027-28稅年（即2027年4月6日）起，物業收入將從一般所得稅的計算框架中獨立出來，適用全新的「物業稅率」：基本稅率納稅人24%、較高稅率納稅人44%、額外稅率納稅人49%。

2026-27稅年（即現在到2027年4月5日之間）的租金收入，仍按現行一般所得稅率計算——20%、40%、45%。這個時間差很重要：如果您目前正在考慮是否繼續持有、或在新稅率生效前完成一些結構調整，2027年4月6日是實質的關卡。

這兩個百分點並非憑空而來。根據HMRC的稅務政策文件，2025年預算已宣布將物業收入稅率定為22%、42%、47%；2026年預算在此基礎上再加2個百分點，最終落定為24%、44%、49%。換言之，兩個預算周期累積疊加，讓物業收入稅率在短短兩年內提升了4個百分點。

融資成本抵免的邏輯沒有改變，但影響變大了

個人房東的按揭利息支出，不能作為費用從租金收入中直接扣除，而是以稅務抵免的方式處理（現行抵免率為20%）。根據Tax Policy Associates的預算分析，這個抵免機制在新制下仍然延續，並與新的物業基本稅率掛鉤。

這意味著什麼？抵免率跟著物業基本稅率走，但對於收入落入較高或額外稅率區間的海外房東，適用稅率已升至44%或49%，利息抵免與適用稅率之間的差距仍由房東自行吸收，實際有效稅負會進一步拉開。這是持有結構評估中最需要重新審視的環節，建議由您的稅務顧問依個別情況確認影響幅度。

非居民房東計劃：預扣不等於最終稅額

對於人在海外的房東，有一點值得說清楚。英國的非居民房東計劃（Non-Resident Landlord Scheme，NRLS）規定，若您未向HMRC申請以毛額收租的核准（NRL1表格），物業管理方或租客須從每期租金中預扣20%繳入稅務局。這個20%的預扣只是預繳，不是獨立的稅種。您的最終稅額，將在每年度的自我評估報稅（Self Assessment）中，依屆時適用的物業稅率結算——2027-28稅年起，那個稅率將是24%、44%或49%。

若您目前尚未完成NRLS登記或委託持牌租務管理方代為管理，這是2027年4月之前需要處理的實務問題。IREIS Properties 海瑞萬仕可協助銜接持牌租務管理方，確保NRLS合規流程在您抵英前已安排妥當。

高價值市政稅附加費：200萬鎊的門檻與2028年時間表

預算案中另一個對高端物業業主直接相關的條款，是高價值市政稅附加費（High Value Council Tax Surcharge，HVCTS）。根據英國政府正式公告，這項附加費針對英格蘭估值達200萬英鎊或以上的住宅業主，預計2028年4月起生效，由業主而非住戶承擔，獨立於現有市政稅之外。

附加費按四個級距計算：物業估值£200萬至£250萬收£2,500；£250萬至£350萬收£3,500；£350萬至£500萬收£5,000；£500萬以上收£7,500，自2029-30起按消費者物價指數（CPI）調升（級距整理見律師事務所Charles Russell Speechlys的政府公告細節）。

哪些物業真正受影響？

估值以2026年為基準，每五年重估一次。預算案確認將設遞延計劃、若干豁免與折扣，以及針對空置且無家具滿12個月以上房產徵收100%溢價——相關細節尚待官方公布，建議由您的律師確認。另外，諮詢過程中曾討論對海外業主另行徵收「非居民附加費」，但這一條在本次預算案中並未獲得確認，目前屬於可能的未來變動，尚不構成既定政策。

值得留意的是200萬這個門檻所形成的級距效應：估值剛好落在門檻之下的物業不觸及附加費，而一旦超過門檻便進入第一個級距。對於目前估值在門檻附近的倫敦住宅業主，2026年的估值基準是否需要專業評估確認，是與您的稅務顧問討論的具體議題。

整體而言，英格蘭預計不到1%的房產受此影響；但對於倫敦黃金地段的高端物業持有者，這是一筆從2028年4月起的新增年度成本，需要納入長期持有的財務模型。

資本利得稅與持有成本的整體評估

本次預算案對住宅物業資本利得稅（Capital Gains Tax，CGT）稅率未作調整。根據HM Treasury Annex A，2026-27與2027-28稅年的住宅物業CGT稅率維持為：基本稅率納稅人18%、較高稅率納稅人24%；年度豁免額為£3,000。稅率可能隨政策調整，建議諮詢合資格英國稅務顧問。

從表面看，CGT沒有動，似乎是一個持平的消息。但從整體持有邏輯來看，這兩者需要合併評估。持有期間的租金淨回報因物業稅率提升而縮減，若持有年限不變，最終出售時的稅負（CGT）和持有期間累積的稅後收入，共同構成一筆物業投資的真實回報。物業收入稅率提高，意味著出售前每年能累積的淨現金流變少——這個變化對於以長線租金收入為主要目的的持有策略，影響比單純看CGT稅率更為根本。

更多稅務與持有結構的背景，可參考2026倫敦買樓出租全攻略：租金回報與稅務結構，以及海外人士在英國置業須知。

公司持有結構的重新評估

個人持有與公司持有的稅負比較，在新物業稅率下需要重新計算。以公司名義持有英格蘭住宅物業，若物業估值超過£500,001，還需繳納ATED（Annual Tax on Enveloped Dwellings）。根據HM Treasury Annex A，2027-28稅年ATED的年費為：£500,001至£100萬物業£4,750；£100萬至£200萬物業£9,750；£200萬至£500萬物業£33,300。這些費率較2026-27稅年均有所調升。是否將物業轉入公司名下，需由您的會計師依個別持有結構、貸款安排與持有年限重新計算，沒有放諸四海皆準的答案。

遺產稅：居住年限測試與英國物業

許多台灣與香港家庭購置英國物業時，不一定將遺產稅納入初期規劃，但這是長線持有中不可迴避的議題。自2025年4月6日起，英國遺產稅是否涵蓋個人的非英國資產，已從過去以「住所」（domicile）為判斷標準，改為以居住年限為準：在事件發生前20個稅年中，若有至少10年為英國稅務居民（即「長期居民」），其全球資產均納入英國遺產稅範疇。這一轉變的依據是法定居住測試（Statutory Residence Test，SRT）。

根據Saffery會計師事務所的分析，對於長期居住於台灣或香港、在英國僅持有出租物業的海外家庭，其本人通常不會滿足長期居民的定義，因此只有英國境內的資產——包括那棟英國物業本身——納入英國遺產稅範疇，全球資產並不在其中。本次預算案未見對此機制的進一步變動。

然而，有一個場景需要特別留意：若家長日後決定移居英國、並在此居住超過10個稅年，其居住年限狀態將隨之改變，全球資產有可能進入英國遺產稅管轄之內。這並非立即發生的事，但對於有移居計劃的家庭，遺產結構的提前規劃尤為重要。

至於台灣父母以贈與方式協助子女在英國購房，跨代資產移轉的稅務處理因個案而異，建議由您的律師與稅務顧問確認。相關的資金來源與持有結構討論，可先參考為子女在英國置業完整指南。

印花稅、樓花買家與接下來的行動時間表

本次預算案對印花稅（Stamp Duty Land Tax，SDLT）未作改動，門檻維持不變。根據Which?的報導，首相於2026年7月已表示本次預算不會調整印花稅，這並非對整屆議會的永久承諾，但至少本次確認不動。印花稅依買家身份（海外買家、是否首次購房、是否已持有其他住宅）而有不同計算，您可透過印花稅計算器依個人情況估算。

樓花買家需要特別留意的時間差

對於已簽約或正在考慮購入新建樓花的海外買家，有一個實務上容易忽略的時間差：從交換合約到物業完工往往需要一段時間。這意味著，若您在2026年底前簽約，物業完工並開始出租時，很可能已是2027年4月6日之後——新物業稅率屆時已生效。建議在評估租金回報時，直接以24%、44%或49%的稅率壓力測試首年淨收益，而非沿用現行稅率估算。

關鍵日期與行動建議

整理目前已確認的時間節點：2027年4月6日，物業收入新稅率正式生效，2026-27稅年的租金收入仍按現行稅率結算；2028年4月，HVCTS對200萬英鎊以上英格蘭住宅業主生效。在這之前，以下幾件事值得優先安排：

第一，與您的會計師重新計算現有物業在新稅率下的淨租金收入，確認持有結構（個人或公司）是否仍然適合，避免等到2027年4月後才發現早應調整。第二，若您尚未完成NRLS登記，安排委託持牌租務管理方並向HMRC辦理相關申請，確保租金的預扣與年度報稅流程在新稅率生效前已就緒。第三，若名下物業估值接近200萬英鎊，在2028年附加費生效前確認2026年估值基準，並了解遞延與豁免計劃的最新細節。第四，若家庭持有結構涉及信託，信託的物業收入稅率安排在新制下亦需納入評估，具體稅率建議由您的會計師依信託類型確認。

更多英國稅務與置業框架，可瀏覽IREIS Properties 海瑞萬仕的稅務法律指南，或回顧2023年秋季預算的背景分析，了解這幾年物業稅政策的演變脈絡。

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預算案的條文是確定的，但每個家庭的持有結構、稅務身份與財務目標各有不同，沒有一份公告能替代一次認真的個案檢視。IREIS Properties 海瑞萬仕的顧問團隊通中文、粵語與英文，可協助您釐清現有物業的持有安排、與您的稅務會計師及律師銜接，並在必要時協助重新評估出租管理結構。若您正處於觀望或準備調整的階段，歡迎透過聯絡頁面與我們直接對話。

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附註：文中租金回報數字為樓書揭示或市場參考估算，非開發商保證，實際回報視物業條件及市場狀況而定；稅率可能隨政策調整，建議諮詢合資格英國稅務顧問。