海外華人持有英國房產，要繳遺產稅嗎？2025 新制完整解析

英國房產與遺產稅：海外買家必須了解的第一個事實

直接回答：英國住宅物業無論持有人居住在哪個國家，都在英國遺產稅（Inheritance Tax，IHT）課徵範圍之內。這一點在 2025 年 4 月 6 日新制實施前後均未改變。

根據 HMRC 官方遺產稅指引，英國的遺產稅以「資產所在地」為核心課徵依據：只要是英國境內的資產——包括住宅物業、英國銀行存款與英國上市股票——就算持有人終身從未長期定居英國，其遺產在身後仍須依法申報英國遺產稅。

「我人在台灣（或香港、新加坡），英國遺產稅應該與我無關」——這個想法對英國境內資產而言並不正確。IREIS Properties 海瑞萬仕 在長期陪伴海外買家置產的過程中，見到不少家庭在持有多年後才意識到遺產稅缺口，往往需要付出更高的調整成本。提早理解規則、及早規劃，才是從容傳承的起點。

2025 年 4 月新制：從「籍貫」到「居住」的歷史性轉型

直接回答：自 2025 年 4 月 6 日起，英國遺產稅的全球課徵標準，改以「居住（residence）」取代「籍貫（domicile）」。「長期英國居民」的認定門檻從舊制的 17 年降至 10 年，對有意長期定居英國的買家家庭影響最大；對純海外投資者而言，英國房產的課徵邏輯本質不變——英國資產一直都在課徵範圍內。

舊制（2025 年 4 月 5 日前）

舊制以「籍貫（domicile）」決定遺產稅的全球課徵範圍。非住籍人士（non-dom）即便在英國長期生活，海外資產原則上不納入英國遺產稅。舊制的「推定籍貫（deemed domicile）」規定以 17 年為門檻：在過去 20 個課稅年度中有 17 年或以上符合英國稅務居民資格，才視同英國籍貫，全球資產均須計入。

新制（2025 年 4 月 6 日起）

依據 GOV.UK 最新指引，舊的籍貫制全面廢除。在課稅事件（如身故）前 20 個課稅年度中，有至少 10 年符合英國稅務居民資格，即認定為「長期英國居民（long-term UK resident）」，其全球資產均須計入英國遺產稅。

門檻從 17 年降至 10 年，影響更多曾在英國長期定居的人士，尤其是：

• 持有 BN(O) 且已移居英國的香港家庭
• 子女留英工作後父母亦相繼考慮移居的台灣或新加坡家庭
• 間歇性在英居住累計接近 10 年的高淨值買家

若您在過去 20 年內，英國稅務居民年份不超過 9 年，目前不屬於「長期英國居民」，英國遺產稅僅計算英國境內資產——但居住安排若有改變，應提前審視架構。

現行稅率與免稅門檻

直接回答：標準免稅門檻為每人 £325,000；超出部分按 40% 課稅。已婚夫妻可合計運用彼此未使用的門檻，最高 £650,000。

根據 HMRC 現行門檻指引，2025/26 課稅年度適用數字如下：

項目	金額
標準免稅門檻（Nil-Rate Band）	£325,000（每人）
遺產稅率（超出部分）	40%
夫妻合計最高門檻	£650,000

稅率可能隨政策調整，以上數字以 GOV.UK 官方公告為準，建議諮詢合資格英國稅務顧問取得最新資訊。

住宅附加免稅門檻（Residence Nil-Rate Band）

若英國住宅物業曾作為您的個人居所，且直接傳承給子女、孫子女等直系後代，可申請最高 £175,000 的住宅附加免稅門檻（RNRB），讓每人免稅合計最高達 £500,000（夫妻最高 £1,000,000）。

重要前提：物業需曾作為被繼承人的個人自住宅；純投資型出租房（從未作為個人居所）通常不符合申請資格，僅能運用標準 £325,000 門檻。遺產總值超過 £2,000,000 時，RNRB 將按比例遞減。

配偶繼承：有保護，但上限需留意

直接回答：英國法律原則上允許配偶之間免稅繼承；但若在世配偶非長期英國居民（如居住在台灣、香港），免稅上限為 £325,000，並非無上限。

對夫妻雙方均居住在亞洲的純海外家庭而言，這是最容易忽略的細節：若第一方身故，英國房產超過 £325,000 的部分，移轉給仍居海外配偶時，可能面臨 40% 稅率，而非等到在世配偶身故後才計算。

此外，已身故者未使用的標準門檻（NRB）可轉移給在世配偶，由其在身後合計運用，但細節較多，建議個案確認。IREIS Properties 海瑞萬仕 建議，在置產初期就將配偶的稅務居住地與傳承意願納入架構考量。

子女繼承的附帶考量

若子女為首次購房者，透過繼承取得英國房產可能影響其日後以首次購房者身份申請按揭或享有相關優惠。若子女已持有其他物業，繼承時可能涉及附加印花稅問題。購入時可用我們的英國印花稅計算器試算，跨代傳承的架構則建議諮詢稅務顧問個案規劃。

合法減輕英國遺產稅的 4 個方向

直接回答：合法減少英國房產遺產稅暴露的方向包括及早贈與（7 年規則）、每年活用 £3,000 豁免額、人壽保險搭配信託，以及審視持有架構；每種方式各有適用條件，無通用解，執行前須諮詢合資格英國稅務顧問。

1. 及早贈與：PET「7 年規則」

若在身故前超過 7 年將資產（現金或房產）贈與他人，該筆贈與完全脫離遺產稅計算，稱為「潛在豁免移轉（Potentially Exempt Transfer，PET）」。若身故發生在贈與後第 3 至 7 年之間，可適用遞減寬減（taper relief），按比例減輕應繳稅額。7 年規則適合資產管理較靈活且傳承意願明確的買家。

2. 每年豁免額：積少成多的基礎工具

每人每年可免稅贈與最高 £3,000，未使用可結轉一年。另對每位受贈人可再贈與 £250（與前述分開計算）。雖相較高價英國房產金額有限，但長期堅持可逐步降低遺產稅暴露，且成本最低。

3. 人壽保險搭配信託

以「在信託中持有（written in trust）」的方式購買人壽保險，保險理賠金可直接進入信託、完全不計入應稅遺產，受益人可用這筆資金支付遺產稅，避免被迫出售房產。這種方式在不改變房產產權架構的前提下，能有效填補稅務缺口。

4. 持有架構審視

部分買家考慮以英國有限公司（UK Ltd）持有房產或設立家庭信託（family trust）。有限公司持有可使房貸利息完整抵稅，但購入時須繳較高的附加印花稅，且出售或轉讓時面臨雙重課稅風險；家庭信託架構靈活，但設立與管理成本較高。架構是否適合，取決於個案的資產規模、持有期限與家族傳承計劃，無通用建議。

IREIS Properties 海瑞萬仕 可協助轉介合適的英國稅務顧問與法律事務所進行深度評估。所有策略均需執行前諮詢合資格專業人士。

現在就應該開始思考的理由

2025 年 4 月的制度改革是英國遺產稅制度數十年來最根本的一次變革。對持有或計劃持有英國房產的海外華人買家而言，以下情境值得提前規劃：

• 子女就讀英國大學後選擇留英工作，累計居住年份接近 10 年
• 配偶或本人退休後考慮移居英國
• 英國房產現值已接近或超過 £325,000 免稅門檻
• 持有 2 套或以上英國物業

提早思考傳承架構，永遠比倉促應對有更多選擇空間。如有進一步問題，歡迎透過諮詢頁面與我們聯繫，或參閱英國置產稅務與費用完整指南及稅務法律知識中心。