英国买房，海外房东个人所得税计算攻略

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无论是在英国工作的华人，还是在英国投资房产收租的海外人士，英国的个人所得税一直是大家需要面对的课题。作为海外人士，常见的疑问包括：在英国买房收租需要缴税吗？非英国公民的所得税该向本国缴还是向英国缴？英国有免税额吗？海外人士能享有英国的免税额吗？

以下由 IREIS Properties 海瑞万仕为大家梳理这些英国买房常见的税务问题。

海外买家在英国买房收租需要缴税吗？

只要在英国买房收租，无论您是英国居民或海外投资人，都须依英国法律向英国政府缴纳相应税务。在购屋阶段，买家须透过律师缴纳印花税（Stamp Duty）；在后续收租阶段，房东则须就租金利润缴纳个人所得税（Income Tax）。

印花税的阶梯计算与海外买家附加税另有专文说明，详见〈英国印花税：海外买家额外印花税详解〉，并可使用我们的英国印花税计算器试算实际税额。本文聚焦于租金收入的个人所得税。

英国个人所得税（Income Tax）是什么？

与多数国家一样，英国个人所得税取决于您每年的应税收入，不同的收入级距对应不同税阶。海外房东每一纳税年度须缴多少所得税，主要取决于：

• 当前的个人免税额（Tax-free Personal Allowance）是多少；
• 租金净收入有多少超过个人免税额；
• 您的收入落在哪一个税阶（Income Tax bands）；
• 有哪些收入属于免税。

什么是个人免税额（Personal Allowance）？金额是多少？

个人免税额（Personal Allowance）是英国税法规定中、纳税人收入里免予课税的部分，目的是让纳税人保有基本生活保障。以 2025/26 课税年度为例，英国标准个人免税额为 £12,570。

需要留意：若个人总收入超过 £100,000，个人免税额会逐步递减，至 £125,140 时完全归零。苏格兰的所得税税阶另有不同规定。最新数字请以英国政府公告为准（Income Tax rates and Personal Allowances）。

非英国居民可以享有个人免税额吗？

部分非英国居民可依其国籍、与英国签订的双重课税协定，以及 HMRC 的相关规定，享有英国个人免税额；但并非所有国籍都适用，且规定会随政策调整。由于各国情况不同，建议您在申报前向 HMRC 或合资格的英国税务顾问确认自身是否符合资格，IREIS Properties 海瑞万仕亦可协助转介专业人士查询。

英国个人所得税的税率与税阶

海外房东须就“超过个人免税额的租金净收入”纳税。以 2025/26 课税年度（英格兰、威尔斯、北爱尔兰）为例，税阶如下：

• 个人免税额（Personal Allowance）：£12,570 以下，税率 0%；
• 基本税率（Basic Rate）：£12,571 至 £50,270，税率 20%；
• 较高税率（Higher Rate）：£50,271 至 £125,140，税率 40%；
• 附加税率（Additional Rate）：超过 £125,140，税率 45%。

提醒大家：

• 苏格兰的所得税税阶与上述不同，请查询政府公文。
• 政府会不定时调整税率、税阶与个人免税额，请投资人持续关注英国税务动向，或向您的置业顾问、会计师或律师确认最新税率。
• 以上为个人所得税的税率与税阶，不适用于信托或公司持有的投资，相关税率请另行咨询专业人士。

哪些费用可以用于抵扣租金所得？

房东在计算租金利润时，可从收入中扣除部分“完全为出租用途”的支出，这类费用在英国称为“Allowable Expenses”。常见可扣除费用包括：

• 物业的一般维护与修缮（不含升级装修，如将厨房台面升级为花岗岩台面）；
• 由房东负担的水费、市政税、煤气与电费；
• 房东的建筑物、财物与公共责任保险；
• 园丁、清洁等服务费用；
• 中介费与物业管理费；
• 律师费、会计师费；
• 地租与物业管理费；
• 与租赁业务直接相关的电话、文具与广告费用；
• 仅用于租赁业务的车辆行驶成本。

以下费用则不可用于抵扣，常见包括：

• 房贷本金与利息：自 2020/21 年度起，依 Section 24 新制，个人房东不再能将房贷利息列为可扣除费用，改以 20% 基本税率抵免（详见下节）；
• 私人（非租赁业务）的电话开销；
• 与租赁业务无关的个人支出；
• “资本支出”，例如购买物业的房款本身；
• 若选择 10% 损耗津贴方式计算，则家具或硬件更换费用不能再另行列为费用抵扣。

Section 24：房贷利息新制（房东务必了解）

过去个人房东可将房贷利息全额列为费用、直接抵减租金收入；自 2020/21 课税年度起，依 Section 24 新制，个人房东不再能将房贷利息列为可扣除费用，改为以 20% 基本税率抵免（tax credit）。对基本税率纳税人影响较小，但对高税率（40%）与附加税率（45%）纳税人而言，实际税务减免已明显低于旧制。

若以英国有限公司（UK Ltd）持有物业，则可完整扣除房贷利息，再就净利润按公司税（目前为 25%）计算。个人持有与公司持有的税务结果差异重大，建议咨询合资格的英国税务顾问后再决定持有架构。

非英国公民该向本国还是向英国缴税？

许多来自台湾、香港或中国大陆的投资人是高净值人士，在本国已有事业与收入并已纳税，常问：“英国的租金收入还需要再向英国缴税吗？”答案是需要——只要收入在英国产生（如租金、薪资），就须向英国政府缴税。

缴了英国税后，还要在本国重复缴税吗？

大多数情况下不需要双重课税，关键在于您所属地区是否与英国签有免双重课税协定（Double Taxation Treaties）。

免双重课税协定是国家之间为避免对同一纳税人重复课税，依平等互惠原则签订的双边税收协定。海外投资人可透过提交 R43 等表格申请相关待遇；最新表格与规定请参考政府公文。协定内容会不定期修正，请咨询您的会计师或律师以保持资讯更新。

台湾与英国的免双重课税协定

台湾公民常问，在英国的租金所得该向台湾还是英国缴税。原则上：您的英国来源所得在英国缴纳，台湾来源所得在台湾缴纳。台湾与英国的《免双重课税协定》自 2002 年 12 月 23 日起生效，凡 2003 年 1 月 1 日或之后开始的所得税均可适用，因此多数情况下不会双重课税。详细英文资讯请参考英国政府公文。

香港、中国大陆、新加坡、马来西亚等地亦与英国订有免双重课税协定，原则同上：英国来源所得在英国课税，本国来源所得在本国课税，一般不致重复。各地协定的生效日期与适用细节不同，请依个人情况咨询专业人士。

最后再次提醒：以上内容仅供一般参考，适用于普通个人投资者；实际纳税金额会因个人情况而异，最终税率与金额请以您的会计师或律师的解释为准。本文不构成税务建议，请投资者依自身情况审慎判断。若您需要专业协助，IREIS Properties 海瑞万仕很乐意为投资人转介合资格的会计师、律师与外汇顾问。