英國非居民房東計畫（NRL Scheme）：租金被預扣稅完整指南 2026

什麼是英國非居民房東計畫（NRL Scheme）？

英國非居民房東計畫（Non-Resident Landlord Scheme，簡稱 NRL Scheme）是英國稅務海關總署（HMRC）專門針對「慣常居所在英國境外」房東所設立的租金代扣稅機制。簡而言之：只要您人在英國境外、又在英國持有出租物業，您的租金收入就可能在「到您手前」已被預扣 20% 的基本稅率所得稅。

這套機制並不代表您一定會多繳稅——它更像是英國稅務的「預扣先繳、年終結算」制度：透過讓物業管理代理商或租客充當扣繳方，確保海外房東不因身在境外而發生漏稅情況。理解它的運作邏輯，是保障自身現金流、避免被不必要多扣的第一步。

「慣常居所在英國境外」的認定，並不局限於台灣或香港居民——任何在英國境外設有主要生活重心的人都適用。若您在英格蘭購入物業並計劃出租，在物業交接前就應評估是否需要申請 NRL Scheme 豁免，而非等到租金被代扣後才來補救。

IREIS Properties 海瑞萬仕長期協助台灣及海外華人在倫敦置產，以下系統梳理 NRL Scheme 的完整機制、代扣計算方式，以及豁免申請的實務流程。詳細的英國租金所得稅計算方式，可參考我們的海外房東英國所得稅指南。

誰來代扣租金？觸發條件與代扣義務詳解

物業管理代理商（letting agent）的法定義務

若您透過代理商收租——這是在英國境外長期持有出租物業最普遍的安排——代理商依 HMRC 規定，必須在每次支付租金給您之前，先行代扣相當於 20% 基本稅率的所得稅，除非 HMRC 已發出正式豁免通知。

代扣後，代理商按季度向 HMRC 申報並繳交代扣稅款，使用 NRLQ 表格，申報截止日為每季結束後 30 天內。每季截止日分別為：6 月 30 日、9 月 30 日、12 月 31 日、3 月 31 日。每年 7 月 5 日前，代理商還須另行提交年度信息申報（NRLY 表格）。

完成全年代扣後，代理商會向您出具 NRL6 稅務憑證，詳列年度代扣稅款金額，供您在 Self Assessment 申報時使用。

租客直接付租的情況

若租客每週直接支付超過 100 英鎊的租金給身在英國境外的您，租客同樣有義務依 NRL Scheme 代扣稅款，並依相同季度節奏申報。唯有在 HMRC 已正式通知租客「該房東已獲豁免」的前提下，租客才可全額付租。

代扣基準：是「淨租金」而非「全額租金」

代扣稅的計算基礎不是租金全額，而是租金扣除代理商代墊「可抵扣費用」後的淨額。代理商可先扣除其代為支付的維修費、保險費等合理費用，再對餘額計算 20% 稅款。這個細節直接影響您實際被扣的金額——若您物業支出較高，代扣金額自然較少。

如何申請「無需代扣稅」豁免？NRL1 表格完整流程

許多有英國租金收入的海外房東最關心的問題是：「我的稅務紀錄良好，可以讓代理商直接把全額租金付給我嗎？」答案是肯定的——但需要主動向 HMRC 申請。

NRL1 表格：個人房東適用

個人海外房東可透過 HMRC 官方網站申請，填寫 NRL1 表格（線上申請見 GOV.UK），要求以「無需扣稅」方式接收英國租金。以英國有限公司（UK Ltd）持有物業者，則使用 NRL2 表格。

申請核准的前提條件

HMRC 受理 NRL1 後會做初步審核。若您有以下任何情況，申請將不被核准：

• 所得稅申報有逾期未交的年度
• 有未清繳的稅款餘額

這意味著保持稅務紀錄整潔、按時提交 Self Assessment 申報表，是確保日後豁免資格的先決條件。若您剛開始在英國持有物業，儘早向 HMRC 登記稅號（UTR）並開設 Self Assessment 帳戶，是重要的前置步驟。

核准後：生效日與代理商通知流程

申請核准後，HMRC 會分別向您和您在申請表上填寫的代理商或租客發出通知：

1. 向您（或您的稅務代理人）寄發核准通知，說明豁免生效日
2. 另行向代理商或租客寄發授權通知，允許他們日後免扣稅付款

豁免生效日通常為 HMRC 收到申請當季的第 1 天。例如，若 HMRC 在 8 月 20 日收到申請，豁免通常從 7 月 1 日（第 3 季起）起算。重要提醒：代理商在收到 HMRC 的獨立通知前，不可僅憑您口頭告知就停止代扣——必須等到 HMRC 正式文件到位。

IREIS Properties 海瑞萬仕建議：物業交接並確認出租計畫後，應儘早遞交 NRL1，避免前幾個月租金被代扣後才回頭申請退款，徒增行政成本。

豁免後的義務：Self Assessment 申報不能省

取得 NRL1 豁免並不等於「稅務結束」。豁免的意義僅在於讓您以全額接收租金、自行管理現金流；每年的稅務申報義務依然存在。

Self Assessment：年度申報的法定義務

所有在英國有租金收入的海外房東，無論是否獲 NRL Scheme 豁免，每年都必須透過 HMRC 的 Self Assessment 制度，申報全年租金所得，並在每年 1 月 31 日前完成線上申報與付款（對應前一個課稅年度，即 4 月 6 日至翌年 4 月 5 日）。

若代理商已代扣稅款，NRL6 憑證上的金額可作為「預扣稅額」用於 Self Assessment 中抵扣，多退少補。

可計入的費用項目（常見清單）

• 物業管理費（letting agent fee）
• 維修與保養費（不含翻新資本支出）
• 建物及房東責任保險費
• 地租（ground rent）及物業管理費（service charge）
• 廣告與空置期相關費用

Section 24：房貸利息的正確計算方式

自 2020/21 課稅年度起，個人房東不得再將房貸利息列為可抵扣費用，改為依照房貸利息金額的 20% 計算稅收抵免（tax credit）。對於應稅收入落在 40% 高稅率的房東而言，實際節省的稅額已遠低於舊制。若以英國有限公司持有物業，公司可完整扣除房貸利息，再按 25% 公司稅計算。架構選擇影響整體稅務成本，建議在購置前向合資格英國稅務顧問諮詢。詳細稅務架構對比，亦可參考個人持有 vs 有限公司稅務架構指南。

常見誤解與 IREIS Properties 海瑞萬仕顧問提醒

誤解一：「代扣了 20% 就是繳完稅了」

代扣稅只是「預繳」，與您真正應繳的稅額不一定完全吻合。透過年度 Self Assessment，若實際稅額低於代扣金額（例如費用扣除後應稅收入較低），可向 HMRC 申請退稅；若高於代扣金額，則需補繳差額。

誤解二：「代理商會全部搞定，我什麼都不用做」

代理商負責代扣與季度申報，但 Self Assessment 申報義務屬於房東本人。若代理商因操作疏失少扣，HMRC 仍可向房東追討差額。定期索取 NRL6 憑證、核對金額，並確認代理商已提交 NRLQ 申報，是海外房東的必要自保習慣。

誤解三：「換了代理商，豁免自動沿用」

NRL1 豁免通知是 HMRC 寄給「申請表上填寫的特定代理商或租客」。若更換代理商，豁免通知並不自動轉移——新代理商在收到 HMRC 正式授權前，依然必須依規代扣。更換代理商時，務必通知 HMRC 更新對象，或重新提交申請。

誤解四：「人在台灣，資本利得稅可以不管」

NRL Scheme 規範的是租金代扣，但若日後賣出物業產生資本利得，另有 60 日 CGT 申報義務（non-resident CGT），需要在成交後 60 天內向 HMRC 申報並繳稅，不論您人在哪裡。相關說明詳見英國非居民資本利得稅指南。整體稅務架構建議請合資格英國稅務顧問統一規劃。

---

作為立足倫敦、服務台灣及海外華人的三語地產顧問，IREIS Properties 海瑞萬仕深知稅務透明度是置產信心的基礎。我們可協助您轉介熟悉海外房東事務的英國會計師與律師，讓持有英國物業的每一個決策都有可靠依據。如有任何置產與出租諮詢，歡迎透過聯絡我們與 IREIS Properties 海瑞萬仕的顧問團隊取得聯繫。

如需進一步了解英國置業稅務成本全貌，可參考我們的英國置業稅務成本完整指南，或使用租金回報試算器估算出租效益。

英國稅法隨政策調整而變動，建議諮詢合資格英國稅務顧問以了解最新規定。