英國 Tax Band 中文全解：所得稅級距與市政稅評估級別完整說明 2026

什麼是 Tax Band？兩個概念，一個名詞

「Tax Band」在英國脈絡中實際上指的是兩種截然不同的概念，許多海外買家初次接觸時容易混淆。

第一種：所得稅稅率級距（Income Tax Band） — 英國個人所得稅按收入高低劃分的課稅級距，決定你的收入落入哪個稅率區間（0%、20%、40%、45%）。舉凡租金收入、薪資收入、利息，都要先確認落入哪個 income tax band，才能計算實際應繳稅款。

第二種：市政稅評估級別（Council Tax Band） — 地方政府對每一棟英國住宅物業所做的課稅評估分級（A 至 H），用於計算佔用者每年應繳的市政稅。這與你的個人收入無關，純粹取決於物業本身的評估價值。

IREIS Properties 海瑞萬仕的諮詢顧問每週都會收到台灣家庭詢問「我的 Tax Band 是多少」——而這個問題，需要先釐清你問的是哪一種 Tax Band，才能給出有效的答案。本指南將兩者完整解說，並附上海外買家最需要掌握的稅務要點。

第一部分：所得稅 Tax Band（Income Tax Band）— 你的收入落在哪個稅率區間？

直接回答： 英國所得稅共分為 4 個級距。2025/26 課稅年度的稅率如下：

級距名稱	年收入範圍	稅率
個人免稅額（Personal Allowance）	最高 £12,570	0%
基本稅率（Basic Rate）	£12,571 至 £50,270	20%
高稅率（Higher Rate）	£50,271 至 £125,140	40%
附加稅率（Additional Rate）	超過 £125,140	45%

資料來源：HMRC — 所得稅稅率與個人免稅額（2025/26 課稅年度）。

個人免稅額如何運作？

個人免稅額（Personal Allowance）是每位英國納稅人每年可免稅的收入門檻。2025/26 及 2026/27 課稅年度均維持 £12,570，此門檻已依法凍結至 2028 年 4 月。收入在此門檻以內不需繳任何所得稅；超過後從基本稅率（20%）起算，依累進方式計算。

有一個重要的邊際稅率陷阱值得注意：若你的「經調整淨收入」超過 £100,000，個人免稅額會隨之遞減，每多賺 £2，免稅額減少 £1，直到年收入達 £125,140 時免稅額歸零。這使得年收入介於 £100,000 至 £125,140 的人，實際邊際稅率高達 60%，是高淨值買家規劃英國資產配置時不可忽視的細節。

稅率凍結延伸到 2028 年

英國政府已立法將所有所得稅級距門檻凍結至 2028 年 4 月，2025/26 與 2026/27 課稅年度的個人免稅額、基本稅率上限、高稅率起始點完全相同。通膨本身不會主動把你的收入「推入」更高 Tax Band，但若租金收益隨市場上升，確實有機會從基本稅率跨入高稅率級距，影響實際回報率。

台灣買家特別注意：個人免稅額未必適用

這是台灣及香港買家最常誤解的一點。根據 GOV.UK — 非英國居住者的英國稅務，非英國稅務居住者須符合以下條件之一方可享有 £12,570 的個人免稅額：英國及愛爾蘭公民、歐洲經濟區（EEA）國籍人士、英國政府僱員，或與英國簽有明確授予個人免稅額的雙重課稅協定之國家居民。

台灣目前與英國尚無全面性雙重課稅協定，台灣籍非居民房東通常不享有英國個人免稅額，租金淨利潤從第 £1 起便須課稅（適用基本稅率 20%）。推算投資回報前，務必先向合資格英國稅務顧問確認個人狀況。

第二部分：市政稅評估級別（Council Tax Band）— 你的物業是哪個等級？

直接回答： 英格蘭每棟住宅物業被劃分為 A 至 H 共 8 個評估級別，依據是估值辦公室（Valuation Office Agency，VOA）對該物業在 1991 年 4 月 1 日的估計市場價值。

評估級別	1991 年估計物業價值
Band A	最高 £40,000
Band B	£40,001 至 £52,000
Band C	£52,001 至 £68,000
Band D	£68,001 至 £88,000
Band E	£88,001 至 £120,000
Band F	£120,001 至 £160,000
Band G	£160,001 至 £320,000
Band H	超過 £320,000

資料來源：GOV.UK — 市政稅 Band 查詢（VOA）。Band D 為計算基準，Band A 繳納 Band D 的三分之二，Band H 繳納兩倍，其他級別按比例推算。

為什麼以 1991 年估值為基礎？

這正是很多海外買家感到困惑的地方：倫敦一棟 2026 年落成、成交價 £500,000 的新建公寓，其 Council Tax Band 仍可能只是 D 或 E，因為評估基準是 35 年前的估算價值。反之，某些在 1991 年相對高價的成熟住宅，即使現在市值未必出眾，也可能落在較高的 Band。

實際操作上，只需在 GOV.UK 官方查詢入口輸入門牌號碼，即可立即取得該物業的 Council Tax Band 及所在地方政府的年度稅率。買進前務必查清，因為不同 Band 的年度市政稅可相差數倍，直接影響持有成本與出租毛利率計算。

誰來繳市政稅？海外業主的責任

市政稅的繳納義務在於物業的佔用者——租客或自住業主。若你買入一棟物業出租給租客，市政稅由租客負擔，不計入你的持有成本。

若物業空置，業主（無論住在哪個國家）須向當地議會繳納市政稅。英國許多地方政府已針對長期空置物業（通常超過 1 至 2 年）加徵空置附加費，最高可達正常稅率的 2 倍。購入前應向當地議會確認政策，並納入空置期的持有成本估算。

新建物業同樣由 VOA 按 1991 年基準評估分配 Band，不因建成年份較晚而享有優待。

第三部分：海外房東的所得稅 Tax Band — 租金收入如何課稅？

直接回答： 英國租金淨利潤與你的其他英國來源收入合併計算，適用上述 4 個所得稅 Tax Band。若你同時有薪資、利息或其他英國收入，租金收入會疊加在其之上，可能推高整體 Tax Band，提高實際稅率。

非居民房東計畫（Non-Resident Landlord Scheme）

若你不是英國稅務居住者，HMRC 要求租客或物業管理公司在支付租金時先預扣 20% 基本稅率稅款，定期匯交 HMRC。你可透過申請非居民房東計畫（NRL Scheme，使用 NRL1 表格），取得以全額收取租金（不預扣稅）的資格，再於每年自我評稅（Self Assessment）申報時一次結算實際稅務。申請 NRL 計畫不代表免稅，只是改變繳稅時間點與管道，全年實際應稅金額不變。

Section 24 的影響：貸款利息不再是可扣除費用

自 2020/21 課稅年度起，個人房東不得將按揭利息列為可扣除費用，改為 20% 基本稅率抵免（tax credit）。對落入高稅率（40%）或附加稅率（45%）Tax Band 的買家而言，實際稅務負擔比舊制顯著更高——舊制可按實際稅率抵扣利息成本，新制只能拿回固定 20% 抵免。建議諮詢合資格英國稅務顧問，了解 Section 24 對你具體投報的影響。

以有限公司（UK Ltd）持有出租物業，則仍可完整扣除貸款利息，依公司稅（25%）計算淨利潤。個人名義或公司持有哪個更省稅，因人而異，詳細分析請見 IREIS Properties 海瑞萬仕的深度解析：個人名義 vs 有限公司買英國出租房，哪個省稅？。

此外，要全面了解英國買房持有的稅務全貌，可參考我們的財務知識指南：英國買房費用與稅務總覽。

第四部分：資本利得稅（CGT）與所得稅 Tax Band 的關係

直接回答： 出售英國住宅物業有增值時，須申報資本利得稅（CGT）。CGT 稅率的高低，同樣取決於你的所得稅 Tax Band。2025/26 課稅年度的住宅物業 CGT 稅率（自 2024 年 10 月 30 日起適用）如下：

• 基本稅率（Basic Rate）納稅人：18%
• 高稅率或附加稅率（Higher / Additional Rate）納稅人：24%

資料來源：GOV.UK — 資本利得稅稅率與免稅額（2025/26 課稅年度）。稅率可能隨政策調整，建議諮詢合資格英國稅務顧問。

年度免稅額（Annual Exempt Amount）

目前個人每年享有 £3,000 的資本利得年度免稅額（2025/26 及 2026/27 課稅年度），增值在此限額以內不需繳 CGT。此免稅額近年大幅縮減（2022/23 年度曾高達 £12,300），置產計畫應以現行 £3,000 為計算基礎，而非過去的數字。

CGT 稅率的判定：如何影響物業增值稅負？

計算 CGT 稅率時，需將當年度的應課稅所得（包含所有英國收入）與資本利得相加，確認整體是否超過高稅率門檻 £50,270。若你當年英國收入偏低，部分增值仍在基本稅率空間內，該部分適用 18%；一旦收入加增值合計超過 £50,270，超出部分適用 24%。這意味著同一筆物業增值，可能依你當年的英國收入多寡，分別適用兩種稅率。

非英國居住者出售英國住宅物業後，須在成交後 60 天內向 HMRC 申報並繳納 CGT，逾期將面臨自動罰款。更多海外房東稅務規劃詳情，請參閱：英國買房，海外房東個人所得稅計算攻略，及稅務與法律知識中心。

第五部分：台灣及海外買家的 Tax Band 規劃要點

直接回答： 了解自己落在哪個所得稅 Tax Band，是推算英國物業真實投資回報的前提。以下是 IREIS Properties 海瑞萬仕建議每位海外買家在進場前掌握的 4 個關鍵考量：

1. 先確認你在英國的整體所得稅 Tax Band

若你已在英國工作定居，或擁有其他英國來源收入（如股息），這些都會與租金收入合計計算 Tax Band。高稅率（40%）納稅人在 Section 24 限制下，每 £100 租金淨利潤的實際稅後所得可能只剩 £60，扣除管理費與空置期後的真實報酬率往往低於表面數字。進場前務必把個人所得稅 Tax Band 帶進投報率計算。

2. 持有架構選擇：個人名義 vs 有限公司

高稅率（Higher Rate）納稅人若以個人名義出租物業，稅務負擔通常遠高於以有限公司持有。有限公司可完整扣除貸款利息，且公司稅率（25%）低於個人高稅率（40%）。然而公司持有涉及設立成本、年度申報費用及未來提款的股息稅，不同持有期限、不同規模的組合，損益平衡點差異很大。詳細分析請見：個人名義 vs 有限公司買英國出租房，哪個省稅？。

3. 查清 Council Tax Band，把握真實持有成本

出價前先在 GOV.UK 查詢目標物業的 Council Tax Band，取得當地議會的實際年度稅率。Band A 與 Band H 的市政稅年繳金額可相差兩倍以上，物業出租時由租客繳納影響不大，但空置期間的成本由你承擔。倫敦市政稅已連年上調，長期持有計畫應將此納入現金流模型。印花稅依你的情況（海外買家、是否首購、是否已持有其他住宅）而有所不同，建議使用我們的英國印花稅計算器依實際情況試算最準確。

4. 換約前完成稅務架構規劃

從保留金（reservation fee）支付到換約（exchange of contracts）之間，是確立最優持有架構的黃金窗口。換約後更動持有人名義，可能觸發額外的稅務成本，應在進場前規劃清楚，而不是在換約後才做調整。

若有任何關於台灣或海外家庭投資英國物業稅務結構的問題，歡迎透過 WhatsApp（+44 7925 281228）或 LINE（@ireis）直接聯繫 IREIS Properties 海瑞萬仕的諮詢顧問。個人免稅額、Section 24、CGT 60 天申報、持有架構選擇——釐清這些細節，才能讓每一筆英鎊投資發揮應有的效益。海外置產的稅務規劃沒有標準答案，但有正確的問題順序：先弄清楚你的 Tax Band，才能知道哪種架構更適合你的家庭。