《租客權利法 2025》上路四個月實測：倫敦租金真相與台灣海外房東的三大策略調整

2026 年 5 月 1 日，英國《租客權利法 2025》（Renters’ Rights Act 2025）第一階段正式生效。這一天，延宕逾七年的 Section 21「無過失驅逐令」走入歷史，所有現存固定期限租約（Assured Shorthold Tenancy）自動轉換為滾動式週期合約（Periodic Assured Tenancy）。四個月後，台灣、香港的海外房東最想知道的，是同一個問題：倫敦租金到底走了什麼路？地主潮是否真的爆發？我的出租策略需要做出哪些調整？IREIS Properties 海瑞萬仕整理了截至 2026 年 9 月的最新市場數據與法規細節，帶您一次看清實況，而不是停留在上路前的預測。

核心條款速覽：三大改變，海外房東必須知道

《租客權利法 2025》的改變不只是廢除 Section 21。對於持有英國出租物業的台灣海外房東而言，以下三大條款的影響最為直接：

一、Section 8 驅逐門檻提高

法規生效後，若租客積欠租金未達 3 個月，房東便無法以 Ground 8（嚴重拖欠）強制申請驅逐。這將門檻從原本的 2 個月提高至 3 個月。這意味著，房東需要更嚴格地追蹤租金到期日，並在問題發生的第一個月就啟動書面溝通，而不是等到第二個月再行動。Ground 10（持續拖欠）和 Ground 11（慣性遲付）仍可使用，但屬酌情性理由，需由法院裁量。

二、Ground 1A：業主自住收回，須等滿 12 個月

若房東本人或直系親屬需要搬入自住，可依 Ground 1A 申請收回物業，但有兩個前提：租約必須已滿 12 個月，且需提前 4 個月書面通知租客。這對計畫讓子女赴英就讀後入住的台灣家庭尤為重要——若您考慮在 2027 年讓孩子住進去，現在（2026 年 9 月）就應開始規劃，確認租約簽訂日期與通知時間點。

三、Section 13：租金調漲每年一次，程序化執行

租金調漲現已規範化：房東每 12 個月只能提出一次漲租，且必須依 Section 13 程序，以官方表格提前 2 個月書面通知租客。若未走正式程序直接要求漲租，調漲通知在法律上無效。若租客對漲幅有異議，可向租賃法庭（First-tier Tribunal）申訴，法庭將參考市場行情裁定合理租金。

第二階段（私人租賃市場資料庫 PRS Database 與 Ombudsman Scheme 申訴機制）預計於 2026 年底陸續推出，屆時房東將需完成資料庫登記（英國政府 Renters’ Rights Act 說明）。

更多出租法規與稅務安排，可參考我們的海外房東完整出租管理指南。

倫敦租金四個月實測：數字告訴你什麼

法規生效前，市場上充斥兩種截然相反的預測：一方認為地主大規模撤出會嚴重壓縮供應，推動租金急漲；另一方則擔憂新的租客保障措施會讓投資回報下降、租金增長停滯。四個月後，數據呈現的真相比任何一個極端預測都更為立體。

立法後短期：漲幅明顯放緩

在《租客權利法》正式通過（2025 年 10 月）至 2026 年 3 月期間，倫敦整體租金漲幅僅 0.7%，多數行政區的租金增速均有所放緩。這一現象反映了市場在法規生效前的觀望情緒——部分房東選擇鎖定現有租客、暫緩調漲；部分潛在新供應也處於觀望狀態。

年度數據：長期趨勢仍穩健

然而，從 12 個月的年度視角看，倫敦租金仍保持穩健增長。根據英國國家統計局（ONS）2026 年 9 月發布的數據，截至 2026 年 8 月的 12 個月期間，倫敦私人租賃租金年增率為 3.5%，平均月租達到 £2,332（ONS 私人租賃與房價統計，2026 年 8 月）。全英平均月租則為 £1,400，年增率 3.8%。

就新簽租約的租金而言，數據顯示全英新租約平均月租為 £1,343，年增率 2.6%（2026 年 7 月數據）。倫敦新租約平均月租約為 £2,317。

「短期放緩、長期穩健」的雙軌格局

這兩組數字並不矛盾：立法後的短期觀望期壓縮了市場調整空間，但 12 個月的年度趨勢顯示倫敦租賃市場的基本面依然健康。對理性的長線投資者而言，這實際上是較為可持續的市場狀態。

若您正在評估持有或新增倫敦出租物業的回報，IREIS Properties 海瑞萬仕的租金回報計算器可提供依物業價格與月租金估算的初步參考。以上數字為市場參考估算，實際回報視物業條件、地段、物業管理成本及市場狀況而定，非保證收益。

供應端的反轉：「地主潮」有多大？

法規生效前，地主大規模退出的擔憂甚囂塵上。調查數據顯示，約 39% 的業主在法規生效前後曾表示考慮全數出售。然而，從供應面的實際數據來看，情況遠比預測複雜。

供應量：先增後降，5 月是轉折點

出租房源供應量在 2026 年初仍呈上升趨勢，甚至一度達到近七年來的最高水準，較 2025 年同期增長逾 17%。這是因為過去三年出租供應持續回補，抵銷了部分業主退出的影響。

然而，出租供應量在 2026 年 5 月開始出現下滑——恰好是《租客權利法》第一階段生效的月份，也結束了持續三年的供應復甦。倫敦的出租房源比一年前減少了約 6%，是全英供應壓力最大的地區之一。

地主退場：真的沒有想像的多

從另一個視角看，全英以出售身份掛牌的物業中，曾作為出租用途的比例，已從去年同期的 11.3% 下降至 9.2%。這顯示，多數有意在法規生效前退場的業主，早在 2025 年下半年便已付諸行動，法規生效後地主退出的速度實際上有所放緩。業主的退場潮，在某種程度上是早早地預防性地消化掉了。

租金壓力將重新積聚

展望未來，隨著出租供應量持續收縮，全英租金漲幅可能在 2026 年底加速至 4% 至 5% 之間。對於長期持有倫敦出租物業的台灣房東而言，這並非壞消息——只是提醒我們，供應端的結構性改變正在悄然進行，持有優質出租物業的長期價值愈發清晰。

三大條款的實操影響：如何管理週期租約

《租客權利法》帶來的最大心理衝擊，在於「固定期限」的消失。但實際上，週期租約的運作與舊有的固定期限租約並無太大不同——只是終止方式需要更嚴謹的前期規劃。

一、接受「無限期租約」作為新常態

在新制下，每份租約在本質上都是開放式的週期合約。租客可以隨時以 2 個月書面通知退租；房東若需收回物業，則必須以法定理由（Section 8 grounds）向租客提出通知，並等待通知期屆滿或向法院申請驅逐令。對絕大多數守法租客而言，物業仍可以穩定長期出租，核心邏輯沒有改變。

二、Section 8 新門檻的實操因應

Ground 8 的 3 個月門檻提高後，建議台灣海外房東的物業管理代理人採取以下流程：每月確認收款，租金到期後第 7 天若未到帳即發出首次書面提醒，第 30 天仍未補繳則以掛號信正式啟動書面程序並留存完整記錄。這不僅有助於未來的法律程序，也能讓租客清楚了解房東的管理態度。

非居民房東（台灣海外房東通常屬此類）在租金管理上應特別注意非居民房東計劃（Non-Resident Landlord Scheme，NRL Scheme）的申報義務——租金收入的扣繳稅款是另一個必須同步掌握的合規環節。詳細說明可參考我們的非居民房東稅務指南。

三、Section 13 調漲流程的正確執行

每年只能漲租一次，必須使用政府官方表格（Form 4），並在預計漲租日前至少 2 個月寄給租客。若租客不同意漲幅，他們可在 2 個月通知期屆滿前向租賃法庭提出申訴，法庭裁定期間現有租金維持不變。因此，若想在 2027 年 1 月調漲，最晚需在 2026 年 10 月底前發出通知——早規劃、早準備。

台灣海外房東的三大策略調整

面對新法規格局，IREIS Properties 海瑞萬仕建議台灣海外房東從三個維度重新校準策略：

策略一：提前 18-24 個月規劃物業用途轉換

若您打算在特定時點收回物業（如子女留學入住或出售），從今天起就應開始規劃。Ground 1A 的 4 個月通知期加上 12 個月租約年資要求，意味著最快要在租約簽訂 16 個月後才能完成收回程序。若您選擇出售物業，Ground 1 同樣需要 4 個月通知期，且只在租約滿 12 個月後才能使用。提前規劃，才能在需要靈活調整時從容應對。

策略二：物業持有架構在置產前確立

《租客權利法》加上 Section 24（按揭利息稅務改革），讓個人名義與有限公司持有的稅務差距在高稅率納稅人身上愈發顯著。建議在增購物業前，諮詢合資格英國稅務顧問，確認最適合您的持有架構。詳細的個人名義與有限公司稅務比較，可參考我們的個人名義與有限公司持有出租房的稅務指南。

策略三：委外本地管理是合規的必要防線

PRS Database 第二階段預計 2026 年底上線，屆時房東必須親自完成資料庫登記（代理人無法代辦）。但日常的合規管理——包括 Section 13 表格的正確填寫、通知期的計算與記錄、以及 Section 8 程序的啟動——仍建議委由熟悉新法規的英國本地代理全程負責。人在台灣的海外房東，出租物業的每一個法定期限都需要有人在英國本地即時處理；委外管理不只是便利，而是在法規日益嚴格的環境下不可或缺的防線。

更多海外房東在英國的全方位管理知識，可參考我們的海外房東完整出租管理指南（包括物業管理代理選擇、租賃合約安排、稅務申報要點等）。

法規時代，從容置產的信心來自做好準備

《租客權利法》帶來的是全面的制度調整，不是一次性的合規行動。對於台灣、香港海外房東而言，最大的挑戰不是法律本身，而是在人不在英國的情況下，如何確保物業管理的每一個細節都符合最新規定，讓這份資產持續為您穩健工作。

IREIS Properties 海瑞萬仕提供倫敦在地三語（繁中、簡中、英文）的置業與持有顧問服務，協助台灣海外房東從置產前的架構規劃、到持有期間的法規追蹤、再到物業管理代理的配對，全程以中文溝通、本地執行。如您對《租客權利法》對現有物業的影響有疑問，或正在評估是否適合在新法規格局下增持倫敦出租物業，歡迎透過 WhatsApp +44 7925 281228 或 LINE @ireis 聯絡我們的顧問團隊，取得初步諮詢。