《租客权利法 2025》实施四个月实测：伦敦租金真相与台湾海外房东的三大策略调整

2026 年 5 月 1 日，英国《租客权利法 2025》（Renters’ Rights Act 2025）第一阶段正式生效。这一天，延宕逾七年的 Section 21「无过失驱逐令」走入历史，所有现存固定期限租约（Assured Shorthold Tenancy）自动转换为滚动式周期合约（Periodic Assured Tenancy）。四个月后，台湾、香港的海外房东最想知道的，是同一个问题：伦敦租金到底走了什么路？房东退出潮是否真的爆发？我的出租策略需要做出哪些调整？IREIS Properties 海瑞万仕整理了截至 2026 年 9 月的最新市场数据与法规细节，带您一次看清实况，而不是停留在上路前的预测。

核心条款速览：三大改变，海外房东必须知道

《租客权利法 2025》的改变不只是废除 Section 21。对于持有英国出租物业的台湾海外房东而言，以下三大条款的影响最为直接：

一、Section 8 驱逐门槛提高

法规生效后，若租客积欠租金未达 3 个月，房东便无法以 Ground 8（严重拖欠）强制申请驱逐。这将门槛从原本的 2 个月提高至 3 个月。这意味着，房东需要更严格地追踪租金到期日，并在问题发生的第一个月就启动书面沟通，而不是等到第二个月再行动。Ground 10（持续拖欠）和 Ground 11（惯性迟付）仍可使用，但属酌情性理由，需由法院裁量。

二、Ground 1A：业主自住收回，须等满 12 个月

若房东本人或直系亲属需要搬入自住，可依 Ground 1A 申请收回物业，但有两个前提：租约必须已满 12 个月，且需提前 4 个月书面通知租客。这对计划让子女赴英就读后入住的台湾家庭尤为重要——若您考虑在 2027 年让孩子住进去，现在（2026 年 9 月）就应开始规划，确认租约签订日期与通知时间点。

三、Section 13：租金调涨每年一次，程序化执行

租金调涨现已规范化：房东每 12 个月只能提出一次涨租，且必须依 Section 13 程序，以官方表格提前 2 个月书面通知租客。若未走正式程序直接要求涨租，调涨通知在法律上无效。若租客对涨幅有异议，可向租赁法庭（First-tier Tribunal）申诉，法庭将参考市场行情裁定合理租金。

第二阶段（私人租赁市场资料库 PRS Database 与 Ombudsman Scheme 申诉机制）预计于 2026 年底陆续推出，届时房东将需完成资料库登记（英国政府 Renters’ Rights Act 说明）。

更多出租法规与税务安排，可参考我们的海外房东完整出租管理指南。

伦敦租金四个月实测：数字告诉你什么

法规生效前，市场上充斥两种截然相反的预测：一方认为房东大规模撤出会严重压缩供应，推动租金急涨；另一方则担忧新的租客保障措施会让投资回报下降、租金增长停滞。四个月后，数据呈现的真相比任何一个极端预测都更为立体。

立法后短期：涨幅明显放缓

在《租客权利法》正式通过（2025 年 10 月）至 2026 年 3 月期间，伦敦整体租金涨幅仅 0.7%，多数行政区的租金增速均有所放缓。这一现象反映了市场在法规生效前的观望情绪——部分房东选择锁定现有租客、暂缓调涨；部分潜在新供应也处于观望状态。

年度数据：长期趋势仍稳健

然而，从 12 个月的年度视角看，伦敦租金仍保持稳健增长。根据英国国家统计局（ONS）2026 年 9 月发布的数据，截至 2026 年 8 月的 12 个月期间，伦敦私人租赁租金年增率为 3.5%，平均月租达到 £2,332（ONS 私人租赁与房价统计，2026 年 8 月）。全英平均月租则为 £1,400，年增率 3.8%。

就新签租约的租金而言，数据显示全英新租约平均月租为 £1,343，年增率 2.6%（2026 年 7 月数据）。伦敦新租约平均月租约为 £2,317。

「短期放缓、长期稳健」的双轨格局

这两组数字并不矛盾：立法后的短期观望期压缩了市场调整空间，但 12 个月的年度趋势显示伦敦租赁市场的基本面依然健康。对理性的长线投资者而言，这实际上是较为可持续的市场状态。

若您正在评估持有或新增伦敦出租物业的回报，IREIS Properties 海瑞万仕的租金回报计算器可提供依物业价格与月租金估算的初步参考。以上数字为市场参考估算，实际回报视物业条件、地段、物业管理成本及市场状况而定，非保证收益。

供应端的反转：「房东退出潮」有多大？

法规生效前，房东大规模退出的担忧甚嚣尘上。调查数据显示，约 39% 的业主在法规生效前后曾表示考虑全数出售。然而，从供应面的实际数据来看，情况远比预测复杂。

供应量：先增后降，5 月是转折点

出租房源供应量在 2026 年初仍呈上升趋势，甚至一度达到近七年来的最高水准，较 2025 年同期增长逾 17%。这是因为过去三年出租供应持续回补，抵销了部分业主退出的影响。

然而，出租供应量在 2026 年 5 月开始出现下滑——恰好是《租客权利法》第一阶段生效的月份，也结束了持续三年的供应复苏。伦敦的出租房源比一年前减少了约 6%，是全英供应压力最大的地区之一。

房东退场：真的没有想象的多

从另一个视角看，全英以出售身份挂牌的物业中，曾作为出租用途的比例，已从去年同期的 11.3% 下降至 9.2%。这显示，多数有意在法规生效前退场的业主，早在 2025 年下半年便已付诸行动，法规生效后房东退出的速度实际上有所放缓。

租金压力将重新积聚

展望未来，随着出租供应量持续收缩，全英租金涨幅可能在 2026 年底加速至 4% 至 5% 之间。对于长期持有伦敦出租物业的台湾房东而言，这并非坏消息——只是提醒我们，供应端的结构性改变正在悄然进行，持有优质出租物业的长期价值愈发清晰。

三大条款的实操影响：如何管理周期租约

《租客权利法》带来的最大心理冲击，在于「固定期限」的消失。但实际上，周期租约的运作与旧有的固定期限租约并无太大不同——只是终止方式需要更严谨的前期规划。

一、接受「无限期租约」作为新常态

在新制下，每份租约在本质上都是开放式的周期合约。租客可以随时以 2 个月书面通知退租；房东若需收回物业，则必须以法定理由（Section 8 grounds）向租客提出通知，并等待通知期届满或向法院申请驱逐令。对绝大多数守法租客而言，物业仍可以稳定长期出租，核心逻辑没有改变。

二、Section 8 新门槛的实操因应

Ground 8 的 3 个月门槛提高后，建议台湾海外房东的物业管理代理人采取以下流程：每月确认收款，租金到期后第 7 天若未到账即发出首次书面提醒，第 30 天仍未补缴则以挂号信正式启动书面程序并留存完整记录。非居民房东（台湾海外房东通常属此类）在租金管理上应特别注意非居民房东计划（Non-Resident Landlord Scheme，NRL Scheme）的申报义务。详细说明可参考我们的非居民房东税务指南。

三、Section 13 调涨流程的正确执行

每年只能涨租一次，必须使用政府官方表格（Form 4），并在预计涨租日前至少 2 个月寄给租客。若租客不同意涨幅，他们可在 2 个月通知期届满前向租赁法庭提出申诉，法庭裁定期间现有租金维持不变。因此，若想在 2027 年 1 月调涨，最晚需在 2026 年 10 月底前发出通知。

台湾海外房东的三大策略调整

面对新法规格局，IREIS Properties 海瑞万仕建议台湾海外房东从三个维度重新校准策略：

策略一：提前 18-24 个月规划物业用途转换

若您打算在特定时点收回物业（如子女留学入住或出售），从今天起就应开始规划。Ground 1A 的 4 个月通知期加上 12 个月租约年资要求，意味着最快要在租约签订 16 个月后才能完成收回程序。若您选择出售物业，Ground 1 同样需要 4 个月通知期，且只在租约满 12 个月后才能使用。提前规划，才能在需要灵活调整时从容应对。

策略二：物业持有架构在置产前确立

《租客权利法》加上 Section 24（按揭利息税务改革），让个人名义与有限公司持有的税务差距在高税率纳税人身上愈发显著。建议在增购物业前，咨询合资格英国税务顾问，确认最适合您的持有架构。详细的个人名义与有限公司税务比较，可参考我们的个人名义与有限公司持有出租房的税务指南。

策略三：委外本地管理是合规的必要防线

PRS Database 第二阶段预计 2026 年底上线，届时房东必须亲自完成资料库登记（代理人无法代办）。但日常的合规管理——包括 Section 13 表格的正确填写、通知期的计算与记录、以及 Section 8 程序的启动——仍建议委由熟悉新法规的英国本地代理全程负责。人在台湾的海外房东，出租物业的每一个法定期限都需要有人在英国本地即时处理。

更多海外房东的管理知识，可参考我们的海外房东完整管理指南。

法规时代，从容置产的信心来自做好准备

《租客权利法》带来的是全面的制度调整，不是一次性的合规行动。对于台湾、香港海外房东而言，最大的挑战不是法律本身，而是在人不在英国的情况下，如何确保物业管理的每一个细节都符合最新规定。

IREIS Properties 海瑞万仕提供伦敦在地三语（繁中、简中、英文）的置业与持有顾问服务，协助台湾海外房东从置产前的架构规划、到持有期间的法规追踪、再到物业管理代理的配对，全程以中文沟通、本地执行。如您对《租客权利法》对现有物业的影响有疑问，或正在评估是否适合在新法规格局下增持伦敦出租物业，欢迎透过 WhatsApp +44 7925 281228 或 LINE @ireis 联系我们的顾问团队，取得初步咨询。