英國共同置業：信託契約完整指南｜IREIS Properties 海瑞萬仕

共同置業，先釐清權益歸屬

在英國置業諮詢中，有一個問題頻繁出現：「若與他人共同持有房產，有什麼法律機制可以明確各方的所有權比例，避免日後的爭議？」

這是一個值得深思的問題。無論是親屬聯名購房、伴侶共同置業，抑或合夥投資，產權結構的事先安排，往往決定了日後能否從容應對變故。信託契約（Deed of Trust）正是英國法律體系中，專門用於處理此類情境的文件。

本文將完整介紹信託契約的性質、用途、設立方式及相關注意事項，協助有意在英國共同置業的買家，在決策前建立清晰的認識。

什麼是信託契約（Deed of Trust）？

信託契約是一份具有法律效力的書面文件，用於明確記錄共同持有房產的各方，在該房產中各自擁有的所有權比例及財務貢獻。這種安排通常以「分權共有」（tenants in common）的方式實現，允許各方依協議持有不等份額，而非強制均分。

舉例而言：2 位投資人共同購入一處房產，但各自出資比例不同。信託契約將明確記錄：

每位持有人所佔的房產百分比；
若日後出售房產，各方可獲分配的收益比例；
若其中一方有意買斷另一方股份，應依循的程序與估值基準。

這份文件的核心作用，在於將雙方的共識轉化為法律上可執行的依據，而非僅停留於口頭約定。

「聯權共有」與「分權共有」的根本差異

在進一步說明信託契約之前，有必要回顧英國法律下兩種主要的共同持產模式：

聯權共有（Joint Tenants） 各方平等持有房產，不區分個別份額。若其中一方身故，其所有權自動轉移至另一方，不受遺囑約束。這種結構適合希望確保房產無縫傳承的長期伴侶。

分權共有（Tenants in Common） 各方持有明確比例的房產份額，可彼此不等。持有人可依個人意願，透過遺囑將其份額傳予指定人士，不受自動生存者繼承原則限制。這種結構更適合出資比例不同、或希望保留個別財產安排靈活性的共同置業者。

選擇分權共有的持有人，尤其應考慮簽訂信託契約，以文件形式固定各方的具體份額及財務安排。

為何需要信託契約？

英國法律本身並不強制要求共同持有人簽訂信託契約，但現實中其重要性不容忽視。

根據英國一項市場研究統計，超過 4 分之 1（即 27%）的共同持有人在關係破裂後表示，出售房產時所獲收益並未公平分配；其中 72% 的受訪者認為，另一方所獲份額超出了其實際貢獻。然而，僅有 15% 的人事先簽訂了信託契約以保障自身權益。

這組數字清楚說明：在財務貢獻不均等的共同置業情境中，依賴默契或口頭共識，往往在事後難以舉證。信託契約將各方的貢獻與期望以書面固定，是在進場之前就建立的保障機制。

信託契約能記錄哪些內容？

一份完整的信託契約，可以涵蓋以下各個層面：

首付款的出資比例：每位業主實際支付的金額及所佔比例；
按揭還款的分攤安排：各方對月供的貢獻比例；
裝修或改建費用的計入方式：若某一方日後承擔主要翻新費用，可在契約中加以記錄，並相應調整持股比例；
日常持有成本的分攤：包括物業管理費、保險及各類賬單；
第三方資金的保護：若父母或親屬出資協助購房，但姓名並不列於產權登記，其財務貢獻亦可在信託契約中明確記錄，以保障出資方的合法利益；
房產處置程序：若日後需要出售，或其中一方希望退出，應依循的步驟與估值方式。

實務情境說明

以下透過一個具體例子，說明信託契約在實際操作中的運作方式。

假設兩位買家共同購入一處房產，總價需支付 10% 首付。其中甲方支付了首付總額的 75%，乙方支付了餘下 25%。若雙方未簽訂信託契約，且日後在出售利潤的分配上產生分歧，法律上的處理將趨於複雜。

若事先簽訂了信託契約，文件將清楚記錄：甲方在首付中佔 75% 貢獻，因此在出售收益中應享有相應比例的分配。同理，若此後甲方承擔了更多按揭還款或承擔了主要裝修費用，亦可透過變更契約加以反映，確保最終清算時，各方所獲份額與其實際投入相符。

英國共同買房風險

如何設立信託契約？

設立信託契約，技術上雖可由當事人自行起草並見證，但自行書寫的文件在法律效力上存在明顯局限——若日後發生爭議，對方不一定受契約條款約束，法院亦未必承認其完整效力。

更穩妥的做法，是在處理購房其他法律事宜的同時，委託律師（solicitor）或產權律師（conveyancer）代為起草。由法律專業人士草擬的信託契約，具備完整的法律約束力，所有簽署方均須依約履行，亦在日後可能的爭議中提供更有力的保障。

海瑞萬仕建議選擇熟悉跨境置業情境、理解東亞買家置業文化背景的律師——確保律師能完整理解各方訴求，有助於起草一份真正切合實際需求的契約，而非流於格式。

如需海瑞萬仕協助推薦具備相關經驗的律師或產權律師，歡迎直接與我們聯繫。

信託契約的費用

設立信託契約的費用，依律師或產權律師的收費標準及契約複雜程度而定，幅度相對寬泛。契約結構愈複雜（例如涉及多方出資、第三方資金保護、動態比例調整機制），所需的法律工作量愈高，費用亦相應較高。

在籌備置業成本時，建議事先向律師詢問信託契約的起草費用，並將其納入整體法務成本規劃。相較於共同置業所涉及的資產規模，這筆費用所能帶來的法律保障，通常遠超其成本本身。

網路模板是否可用？

英國網路上流通著各式信託契約模板，部分免費，部分收費，但無論哪一種，使用時均需高度審慎。模板的設計者未必具備相關法律資質，部分來源甚至對信託契約的基本法律概念存在誤解。

以共同置業所涉及的資產規模而言，委託專業律師起草一份量身定制、具備完整法律效力的信託契約，是更負責任的選擇。模板所能節省的費用，遠不及日後爭議發生時可能承擔的損失。

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信託契約是否會記錄於土地登記冊？

信託契約本身，並不需要登記於房產產權契約（title deeds）或土地登記冊（Land Registry）。英國法律對此沒有強制要求，因此各持有方之間的信託安排，可以在不公開的前提下保持私密性。

然而，若各方希望進一步保障房產不在全體信託方同意的情況下被出售，可選擇向土地登記局（Land Registry）申請登記限制（restriction）。這一額外步驟，能在產權層面構建一道多一重的保護機制。

何時設立信託契約？

最理想的時機，是在房產交割完成之前即完成信託契約的起草與簽署。然而，若已完成置業，事後補訂同樣是可行的。

購房後設立信託契約，需要所有共同持有人就房產當前估值達成共識——建議委託獨立估價師出具正式估值報告，確保基準客觀。隨後，各方商定契約條款，由律師起草，並在簽署及見證完成後正式生效。

若需要海瑞萬仕協助推薦合適的獨立房屋估價師（valuation surveyor），歡迎聯繫我們。

見證人的資格要求

信託契約的簽署，必須有合資格的見證人在場，方具完整法律效力。見證人需符合以下條件：

年滿 18 歲；
具備完全的心智行為能力；
與任何一位簽署方均無親屬關係。

英國婚前協議

信託契約能否修改？

情況變化時，信託契約並非一成不變。

對於較小幅度的調整，可在原始文件上附加變更契約（deed of variation）加以修訂。但若涉及以下重大變更，建議重新起草完整的新契約，以確保文件的清晰性與法律效力：

因重大翻修工程導致房產價值顯著改變；
持有方發生變動（如其中一方退出，或新成員加入）；
所有權份額的分配安排需要實質調整。

英國信託契約費用

常見問題匯整

信託契約適用於所有人嗎？ 信託契約並非強制選項，但凡選擇以「分權共有」方式共同持有房產者，尤其是出資比例不同、或財務貢獻預期在持有期間持續變動的情況，設立信託契約是審慎且務實的安排。

本地買家也會設立信託契約嗎？ 是的。信託契約的適用範疇不限於任何特定背景的買家；任何希望在法律層面明確共同持有安排的業主，均可設立。只是實務中，設立比例仍偏低——而這正是事後爭議頻繁發生的背景因素之一。

未婚伴侶共同置業，特別需要注意什麼？ 未婚伴侶在英國法律下並不享有已婚配偶的自動財產保護，因此信託契約對這一群體尤為重要。首付貢獻、月供分攤、裝修出資，均應在契約中清楚記錄，以避免日後難以舉證的局面。

英國幫子女買房

附記：英國印花稅的考量

共同置業在產權結構之外，亦涉及印花稅（Stamp Duty Land Tax）的計算。依海外買家身份、是否首次置業，以及是否已持有其他住宅等條件，適用稅率有所不同。建議在正式決策前，透過我們的英國印花稅計算器作初步估算，並就個人情況諮詢專業顧問，確保成本規劃完整到位。

海瑞萬仕顧問結語

共同置業是一項牽涉多方利益的長期承諾。在法律框架上做好準備，並不意味著對彼此缺乏信任——恰恰相反，清晰的書面安排，往往是維護長期關係中最務實的方式。

信託契約的設立，是整個置業流程中相對低成本、但保障作用相當顯著的一個環節。選對律師、在正確的時間點完成文件，往往在事後無需再多費心力。

海瑞萬仕的顧問團隊，長期協助來自不同背景的買家，處理英國置業全流程中的法律安排。無論您正在評估共同置業的結構選擇，還是希望就現有持有安排尋求調整建議，歡迎聯繫海瑞萬仕，我們將根據您的具體情況，提供切實可行的專業建議。