英國政府購房援助計劃全覽：2024年首次置業者可申請的11項支持政策

英國政府歷年來為首次置業者設計了一套完整的政策支援體系，涵蓋按揭擔保、共有產權、自建住宅補助乃至長期儲蓄獎勵等多個面向。這套體系並非靜態不變，每隔數年便有計劃終止、延伸或新增。對於有意進入英國房市的買家而言，清晰掌握現行可申請的計劃，往往是制定置業策略的第一步。

根據英國政府官網的最新資訊，2024年度首次置業者可參考的政府計劃共有11項：

按揭擔保計劃（Help to Buy: Mortgage Guarantee Scheme）
購房援助計劃：產權貸款（Help to Buy: Equity Loan，2021–2023，現已關閉）
共有產權計劃（Shared Ownership）
首次購房計劃（First Homes）
建房援助計劃（Help to Build）
終身ISA計劃（Lifetime ISA）
先租後買計劃（Rent to Buy）
購買權計劃（Right to Buy）
武裝部隊房屋擁有權計劃（Armed Forces Home Ownership Scheme）
長期殘障人士房屋擁有權計劃（HOLD）
威爾士及蘇格蘭專屬計劃

需要特別說明的是，上述計劃並非全部適用於海外買家。具體的申請資格因個人居住身份、收入結構及置業目的而異，建議與海瑞萬仕的置業顧問或持牌房產律師確認，再行申請。

按揭擔保計劃（Help to Buy: Mortgage Guarantee Scheme）

這項計劃由英國政府於2021年4月推出，核心目的是透過政府背書的擔保機制，鼓勵貸款機構向首付僅有5%的買家提供按揭產品，從而擴大高貸款成數按揭的市場供應。

計劃原定2022年底終止，其後數度延期。依最新公告，該計劃已延長至2025年6月底，有意申請者仍有充裕時間評估。

申請者需掌握的核心要點

**貸款成數（Loan to Value Ratio, LTV）**是理解本計劃的關鍵概念。LTV代表按揭貸款金額佔房產價值的比例，計算方式為貸款額除以房產購買價格或市場估值。以一幢房產為例，若買家申請的貸款額佔房產總值的95%，則LTV為95%。LTV比率越高，貸款機構承擔的風險越大——正是基於此，按揭擔保計劃透過政府擔保機制，使貸款機構更有意願提供95% LTV的按揭產品。

按計劃規定，房產總值須在特定上限以下，新建及二手房均符合資格，惟各貸款機構可能設有額外篩選標準。

值得注意的是，並非所有提供95%按揭的貸款機構都依賴按揭擔保計劃運作。市場上有些機構有自身的高LTV產品，這類產品的利率結構與條款未必遜色。因此，申請者不應預設參與擔保計劃的貸款機構就是最優選擇，而應透過專業的按揭經紀人全面比較方案。

此外，申請人須具備穩定收入來源及良好的信貸紀錄，方可進入貸款機構的評估程序。

英國貸款按揭買房

購房援助計劃：產權貸款（Help to Buy: Equity Loan）

此計劃已於2023年3月31日正式關閉，並於2022年10月31日停止接受新申請。儘管計劃本身已成歷史，理解其運作機制仍有參考價值——它揭示了英國政府支援首次置業者的一種重要思路。

計劃允許買家僅以5%首付購買新建住宅，政府則提供相當於房產價值最高20%的權益貸款（倫敦地區最高達40%）。這筆政府貸款在特定年限內免息，令首付門檻大幅降低。

隨著計劃關閉，買家可轉而評估共有產權（Shared Ownership）、首次購房計劃（First Homes）及終身ISA等現行替代路徑。每種選項的適用情境各有側重，需結合個人財務狀況與置業目標審慎選擇。

共有產權計劃（Shared Ownership）

共有產權計劃是目前英國政府援助首次置業者的主要常設計劃之一，其運作邏輯清晰：買家透過按揭購入房產的一個份額（通常介於25%至75%之間），餘下份額則向持有該物業的房屋協會或私人開發商繳納租金。

租金通常以折扣方式計算，按房產年度估值的一定比例收取。買家的首付亦只需針對所購份額，而非房產全值，大幅降低了入場門檻。

隨著財務狀況改善，業主可透過「階梯購入」（staircasing）機制逐步提高持股比例，直至購入100%產權，完全擁有物業。

申請者須留意的事項

共有產權物業通常以**租賃產權（leasehold）**形式持有，業主一般需支付每月服務費，並按比例分擔大型維修工程的費用。這些隱性持有成本在置業決策前值得仔細評估。

此外，在「階梯購入」至100%之前，業主出售物業的靈活性相對受限，需事先向房屋協會提出，方可在公開市場掛牌。

整體而言，共有產權計劃適合收入穩定、期望在熟悉區域落地生根、並具備長期持有意願的置業者。

首次購房計劃（First Homes）

First Homes計劃於2021年6月推出，專為英格蘭地區的首次置業者設計，核心優惠是以市場價至少30%的折扣購入新建住宅，且這一折扣將隨物業在日後的每次轉讓中永久保留。

申請資格概覽

僅適用於英格蘭地區的新建住宅。
申請人家庭年收入須低於特定上限（倫敦地區設有較高上限）。
資格審核由地方政府主導，各地優先順序不同——部分地區會優先考慮當地關鍵崗位工作者（Key Workers）。
目前提供此計劃單位的開發項目數量有限，惟政府預計將持續擴大覆蓋範圍。

此計劃的設計初衷，是讓民眾得以在自己生活和工作的本地社區落地置業，而非在市場壓力下被迫遷往較偏遠地區。

英國買房置業

建房援助計劃（Help to Build）

對於希望自行興建或委托定制住宅的買家，建房援助計劃（Help to Build）提供了一條政府支援的融資路徑。計劃透過低首付的自建按揭（self-build mortgage）協助建房者入市，待建築工程完工後，政府再提供一筆類似產權貸款性質的背書貸款，以協助覆蓋建造成本。

這一計劃的意義在於，它讓個性化住宅不再是少數人的專利——只要符合申請資格，即便財力相對有限的建房者，亦有機會實現完全按照自身需求規劃的居住空間，同時享有政府資金的背書支持。

終身ISA計劃（Lifetime ISA）

終身個人儲蓄賬戶（Lifetime ISA，簡稱LISA）是英國現行儲蓄工具中，對首次置業者最具吸引力的選項之一。其設計目的有二：協助年輕人為首次購房積累首付，或為退休生活做長期準備。

核心機制

每個財政年度，賬戶持有人可存入最高4,000英鎊。
政府在此基礎上額外獎勵25%，即每年最多1,000英鎊的政府加碼。
開設賬戶的年齡條件為18歲以上、40歲以下，存款及政府獎勵可持續累積至50歲。
資金可於購買首套房產時動用（房產價值須在特定上限以下），或於賬戶持有人滿60歲後免稅提取，用於退休。
若因其他目的提取，通常需支付罰款，賬戶持有人將損失部分本金。

LISA的優勢在於其確定性——政府每年的獎勵金額清晰透明，儲蓄目標明確。對於計劃在數年內入市置業的首次買家而言，這是一個值得及早開設並持續供款的工具。需要特別注意的是，LISA僅適用於首套自住房產的購買，且對房產價值設有上限。

先租後買計劃（Rent to Buy）

先租後買計劃（Rent to Buy）是一種政府支援的過渡性置業路徑——租客以低於市場的租金入住新建住宅，同時積累儲蓄，在租約期滿後獲得優先購買該物業的選擇權。

計劃特點

租金通常設定於市場水準以下，以便租客在租住期間有效積累首付資金。
租住期滿後，租客可選擇購入物業，或轉為共有產權方式持有。
計劃主要針對尚未具備市場購買能力、但有清晰置業意向的群體。

申請資格

先租後買計劃的申請門檻相對嚴格，一般需符合以下條件：

家庭年收入低於特定上限。
屬首次置業者，或曾持有物業但現已無力在公開市場購房。
具備良好的信貸紀錄。

各地房屋協會可能設有額外的優先順序標準，例如優先考慮現有的社會租戶或符合當地優先條件的申請人。倫敦地區的申請者需透過市長府的 Homes for Londoners 平台提出申請。

整體而言，先租後買計劃的申請流程較為複雜，成功與否在相當程度上取決於當地房屋協會的供應狀況與審核標準。

英國租房

購買權計劃（Right to Buy）

購買權計劃（Right to Buy）面向現居於市政府房屋（council house）或公寓的租客。符合條件者可以折扣價格購入現時租住的物業，折扣幅度依據居住地區、居住年限，以及物業類型（獨立屋或公寓）而有所差異。

此計劃的受益者是長期居住於公共房屋的租客，為其提供了一條轉型為業主的清晰路徑。對於與公共住房體系並無直接關聯的置業者，這一計劃通常不在考量範圍之內。

武裝部隊房屋擁有權計劃（Armed Forces Home Ownership Scheme）

武裝部隊房屋擁有權試點計劃（Armed Forces Home Ownership Scheme，AFHOS）現已依原定計劃關閉。惟英國國防部仍設有「武裝部隊人員購房援助計劃」（Forces Help to Buy），允許現役服役人員申請借款，用以支付置業首付或相關費用。

有意透過此渠道置業的現役或退役人員，建議直接聯繫相關軍事福利機構或查閱國防部官方資訊，以獲取最新的資格條件與申請指引。

倫敦買房

長期殘障人士房屋擁有權計劃（HOLD）

HOLD（Home Ownership for people with Long term Disabilities）是在共有產權框架下為長期殘障人士量身設計的購房選項。當標準共有產權物業無法滿足申請人的特殊居住需求時，HOLD計劃允許其在公開市場上選購更適合的物業，並以共有產權方式持有。

這一計劃的存在，體現了英國住房政策對特殊需求群體的制度性關懷，確保殘障人士同樣能夠在政府支援下，擁有適合自身生活的居所。

威爾士、蘇格蘭及北愛爾蘭的地區性計劃

英國住房政策因地區而異。威爾士、蘇格蘭及北愛爾蘭各自設有獨立運作的首次置業援助計劃，包括貸款保障、共有產權以及針對特定群體的購房補助。地區政府的施政優先事項不同，計劃細節亦有差異，有意在上述地區置業者，建議參閱各地區政府的官方資源，確認適用的計劃及最新的申請條件。

關於印花稅的說明

在評估任何置業方案時，印花稅（Stamp Duty Land Tax, SDLT）是不可忽略的持有成本之一。英國印花稅的適用稅率依買家身份而異，首次置業者、已持有其他住宅的買家，以及海外買家各有不同的稅率結構。建議在正式出價前，先透過英國印花稅計算器評估實際稅務負擔，以確保財務規劃的完整性。

寫在最後：政策是起點，策略才是關鍵

英國政府的11項首次置業者支援計劃，提供了多元化的入市路徑，但每項計劃都有其適用條件、限制與風險。政策的存在是起點，真正重要的，是在清晰理解自身財務狀況、居住需求與長期目標的前提下，找到最適合的組合策略。

此外，上述計劃並非全部對海外買家開放。置業者的居住身份、稅務安排與物業類型，均會影響可申請的計劃範疇。每項數據以政府官方公告為準，市場情況持續演變，本文所載資訊僅供參考，不構成任何形式的財務或法律建議。

海瑞萬仕（IREIS Properties）在英國房地產市場深耕多年，熟諳各類政府計劃的實際運作細節，以及海外買家在申請過程中可能面臨的特殊情況。無論您是首次接觸英國市場，還是已有一定置業經驗、希望進一步優化持有策略，海瑞萬仕的顧問團隊均可為您提供客觀、全面的分析與建議。

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