英國《2024 年租賃業權改革法》2026 年買家完整指南：已生效條款與待落地改革全解析

為什麼 2026 年的買家必須認識這場改革

英國《2024 年租賃業權改革法》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024）於 2024 年 5 月 24 日正式獲得御准，是英國住宅產權制度數十年來規模最大的立法改革。根據英國政府官方公告，此次改革的核心目標，是讓英格蘭與威爾士數百萬租賃產權業主在延長租約或購買地契時「更便宜、更容易」。

對於計劃在 2026 年購入倫敦新建案、或已持有英國租賃產權（leasehold）物業的台灣及香港買家，此刻正是最關鍵的時間節點：部分條款已正式生效，為現有業主帶來實質保護；另一批影響更深遠的改革，則因技術修正的需要，仍在等待新一輪立法完成後才能落地。

IREIS Properties 海瑞萬仕以下內容，以已查核的官方資料為基礎，逐項解析 2026 年已可受惠的條款、尚待生效的重大改革，以及對海外買家的具體影響。

《2024 年租賃業權改革法》的立法背景

英格蘭與威爾士的新建公寓，長期以「租賃產權」（leasehold）形式出售——持有人擁有的是有年期的使用權，而非建築本身的永久所有權。125 年或 250 年的租約在初始購入時看似充裕，但隨著剩餘年期縮短，物業的市場價值、按揭貸款資格，以及轉手能力均受到顯著影響。

更受業主詬病的是延伸租約時須支付的「婚姻增值費」（marriage value）——一項在租約剩餘年期低於 80 年時急速膨脹的費用。此外，地租（ground rent）的不透明結構、服務費（service charge）管理的爭議，以及地主在建築保險安排中收取佣金的慣例，也長期困擾眾多業主。

《2024 年租賃業權改革法》根據英國議會的立法紀錄，涵蓋範圍包括：延伸租約的成本與程序改革、自主管理（Right to Manage）擴權、地契購買（enfranchisement）的資格與估值改革，以及服務費透明度與建築保險佣金的限制。改革的全面落地，分多個階段推進，至今仍有核心條款在等待實施。

2026 年已正式生效的條款

取消 2 年持有資格限制（2025 年 1 月起）

改革前，業主須持有物業至少 2 年，才有資格提出延伸租約或購買地契的申請。《2024 年租賃業權改革法》取消了這一等待期：自 2025 年 1 月起，買家完成交割後即可立即提出申請，無需再等待兩年。

對於打算購入二手租賃物業並計劃立即啟動延伸程序的買家，這項改變直接降低了進場門檻。特別是那些購入短期租約物業、希望儘快啟動延伸手續的業主，這項改革具有即時效力。

自主管理改革（Right to Manage，2025 年 3 月起）

目前已正式生效、實質影響最廣的條款，是自主管理（Right to Manage）改革，自 2025 年 3 月 3 日起實施：

• 非住宅比例上限由 25% 提升至 50%：對底層設有商鋪或辦公空間等混合用途大廈的業主，申請自主管理的資格門檻大幅降低，更多大廈的業主得以接管物業管理。
• 地主不得再向申請人索取法律費用：業主成功申請自主管理後，無需再支付地主的律師費，為業主節省數千英鎊的開支。
• 業主在自主管理公司的投票代表性獲得強化：改革規定防止地主藉由控制投票結構阻礙申請。

這項已生效的改革，對管理費長期偏高、或對現有物業管理公司表現不滿的業主尤具意義。

尚未生效的重大改革：最值得期待的部分

以下條款是本法案最受矚目的核心，但恰恰是目前仍未生效的部分。

990 年期租約延伸與婚姻增值費的取消

根據《2024 年租賃業權改革法》的條文設計，業主原本將有權申請將租約一次性延長至 990 年，且無需支付任何地租；同時廢除婚姻增值費（marriage value）。這批改革若全面落地，對租約剩餘年期已低於 80 年的物業業主而言，延伸成本的降幅可達數萬英鎊之多。

然而，法案在技術層面存在兩項須修正的缺陷：其一，新估值計算方式出現漏洞，可能令部分申請人支付金額低於應付數字；其二，部分共有產權（shared ownership）業主被無意排除在申請範圍之外，無法透過直接方式延伸租約。

英國政府已公開承認上述問題，並宣布將透過**即將提交議會的《共有產權與租賃業權改革法》（Commonhold and Leasehold Reform Bill）**加以修正，預計在 2026-27 年度議會期間立法。結論：990 年期延伸與婚姻增值費取消，目前尚未生效，需等待下一輪立法完成。

服務費標準化文件與建築保險佣金禁令

法案中關於服務費標準化文件的條款，要求地主提供清晰、詳細的費用明細，讓業主能夠有效核查並質疑不合理收費；此外，禁止地主從建築保險安排中抽取佣金的規定，均在等待配套次要立法（secondary legislation）制定後才能正式上路。兩項條款目前仍在政府諮詢與立法草案的準備階段。

現有業主的地租封頂：預計 2028 年落地

許多持有舊式租賃物業的業主，每年仍須繳付可觀的地租——2022 年的改革只保護當時新批出的租約（地租設定為象徵性地租，即 peppercorn），現有舊租約不受保護。

根據最新的政府諮詢計劃，現有租約的地租封頂問題將透過《共有產權與租賃業權改革法》一同處理：提案內容為將現有租約地租上限定於每年 £250，並在 40 年後逐步降至象徵性地租。預計實施時間為 2028 年底。目前仍繳付較高地租的業主，需等待這一輪立法完成。

這對投資英國住宅物業的海外買家意義重大：若持有的是 2022 年前批出的舊式租約，且地租設有年期複倍條款，在封頂立法生效前，地租仍可能按約定條件調整。建議諮詢合資格英國律師或皇家特許測量師（RICS Chartered Surveyor），審查現持租約的具體條款。

對台灣、香港及海外買家的具體影響

倫敦是英國租賃業權改革利益最為集中的地區。根據英國政府官方估算，延伸租約成本降幅最大的物業，有 78% 集中於倫敦及東南英格蘭，其中西敏市（Westminster）、肯辛頓切爾西（Kensington and Chelsea）及卡姆登（Camden）三個自治市尤為集中——正是台灣與香港買家最活躍的置業區域。

持有倫敦租賃物業的海外業主，目前已可受惠的方面：

• 完成交割後即可申請延伸租約，無需再等 2 年
• 若大廈符合條件（非住宅比例不超過 50%），可參與自主管理申請，改善大廈管理結構

仍需等待的核心利益：

• 婚姻增值費取消後的延伸成本大幅降低（對租約剩餘年期低於 80 年的物業影響最為顯著）
• 新估值方式生效後帶來的系統性費用節省
• 服務費透明度保障的全面落地

IREIS Properties 海瑞萬仕建議：計劃延伸租約或購買地契的業主，在正式啟動申請前，務必諮詢一位熟悉現行改革進度的合資格英國皇家特許測量師（RICS）或律師——改革仍處過渡期，技術條款尚未全部落地，各物業的適用情況可能有所差異。

印花稅因海外買家附加稅率、是否首次購屋、是否已持有其他住宅而有所不同，建議使用印花稅計算器依您的情況試算。更多持有成本與稅務架構，可參閱英國置業成本與稅務完整指南。

Commonhold：英國住宅持有格局的下一章

Commonhold 是英國政府推動的全新住宅持有框架：每位業主永久持有自己的住宅單位並共同管理公共設施，沒有傳統意義上的地主角色。一旦《共有產權與租賃業權改革法》通過，新建公寓將逐步禁止採用租賃產權結構，改以 Commonhold 形式出售——這是英國住宅市場數十年來最具結構性的一次轉型。

對 2026 年計劃進場的買家，這意味著：

• 現在（2026 年）：新建案仍以租賃產權形式出售，但優質開發商的新案地租通常已設定為 peppercorn、租期 250 年或 999 年期，符合現行改革標準，不受舊式地租問題影響。
• 中期展望：Commonhold 框架確立後，部分開發商可能率先採用，市場逐步演變。
• 長期視野：租賃產權作為英國主流新建住宅的持有形式，預計在未來立法中走向終結。

對計劃長期持有倫敦物業的海外買家而言，選擇地租為象徵性、租期充裕的新建案，既是規避舊制遺留問題的最直接方式，也能在改革紅利逐步落地時，站在最有利的位置。

更多英國租賃產權的基礎知識，請參閱 IREIS Properties 海瑞萬仕的租賃產權完整解析，以及英國服務費指南。稅務與法規知識中心：/guides/tax-legal/。