英国《2024 年租赁业权改革法》2026 年买家完整指南：已生效条款与待落地改革全解析

为什么 2026 年的买家必须了解这场改革

英国《2024 年租赁业权改革法》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024）于 2024 年 5 月 24 日正式获得御准，是英国住宅产权制度数十年来规模最大的立法改革。根据英国政府官方公告，此次改革的核心目标，是让英格兰与威尔士数百万租赁产权业主在延长租约或购买地契时”更便宜、更容易”。

对于计划在 2026 年购入伦敦新建案、或已持有英国租赁产权（leasehold）物业的台湾及香港买家，此刻正是最关键的时间节点：部分条款已正式生效，为现有业主带来实质保护；另一批影响更深远的改革，则因技术修正的需要，仍在等待新一轮立法完成后才能落地。

IREIS Properties 海瑞万仕以下内容，以已查核的官方资料为基础，逐项解析 2026 年已可受惠的条款、尚待生效的重大改革，以及对海外买家的具体影响。

《2024 年租赁业权改革法》的立法背景

英格兰与威尔士的新建公寓，长期以”租赁产权”（leasehold）形式出售——持有人拥有的是有年期的使用权，而非建筑本身的永久所有权。125 年或 250 年的租约在初始购入时看似充裕，但随着剩余年期缩短，物业的市场价值、按揭贷款资格，以及转手能力均受到显著影响。

更受业主诟病的是延伸租约时须支付的”婚姻增值费”（marriage value）——一项在租约剩余年期低于 80 年时急速膨胀的费用。此外，地租（ground rent）的不透明结构、服务费（service charge）管理的争议，以及地主在建筑保险安排中收取佣金的惯例，也长期困扰众多业主。

《2024 年租赁业权改革法》根据英国议会的立法记录，涵盖范围包括：延伸租约的成本与程序改革、自主管理（Right to Manage）扩权、地契购买（enfranchisement）的资格与估值改革，以及服务费透明度与建筑保险佣金的限制。改革的全面落地，分多个阶段推进，至今仍有核心条款在等待实施。

2026 年已正式生效的条款

取消 2 年持有资格限制（2025 年 1 月起）

改革前，业主须持有物业至少 2 年，才有资格提出延伸租约或购买地契的申请。《2024 年租赁业权改革法》取消了这一等待期：自 2025 年 1 月起，买家完成交割后即可立即提出申请，无需再等待两年。

对于打算购入二手租赁物业并计划立即启动延伸程序的买家，这项改变直接降低了进场门槛。特别是那些购入短期租约物业、希望尽快启动延伸手续的业主，这项改革具有即时效力。

自主管理改革（Right to Manage，2025 年 3 月起）

目前已正式生效、实质影响最广的条款，是自主管理（Right to Manage）改革，自 2025 年 3 月 3 日起实施：

• 非住宅比例上限由 25% 提升至 50%：对底层设有商铺或办公空间等混合用途大厦的业主，申请自主管理的资格门槛大幅降低。
• 地主不得再向申请人索取法律费用：业主成功申请自主管理后，无需再支付地主的律师费，节省数千英镑的开支。
• 业主在自主管理公司的投票代表性获得强化：防止地主藉由控制投票结构阻碍申请。

尚未生效的重大改革：最值得期待的部分

990 年期租约延伸与婚姻增值费的取消

根据《2024 年租赁业权改革法》的条文设计，业主原本将有权申请将租约一次性延长至 990 年，且无需支付任何地租；同时废除婚姻增值费（marriage value）。这批改革若全面落地，对租约剩余年期已低于 80 年的物业业主而言，延伸成本的降幅可达数万英镑。

然而，法案在技术层面存在两项须修正的缺陷：其一，新估值计算方式出现漏洞；其二，部分共有产权（shared ownership）业主被无意排除在申请范围之外。英国政府已公开承认上述问题，并宣布将透过**即将提交议会的《共有产权与租赁业权改革法》（Commonhold and Leasehold Reform Bill）**加以修正，预计在 2026-27 年度议会期间立法。990 年期延伸与婚姻增值费取消，目前尚未生效。

服务费透明度与建筑保险佣金禁令

服务费标准化文件要求，以及禁止地主从建筑保险安排中抽取佣金的规定，均在等待配套次要立法（secondary legislation）制定后才能正式上路。

现有业主的地租封顶：预计 2028 年落地

许多持有旧式租赁物业的业主，每年仍须缴付可观的地租——2022 年的改革只保护当时新批出的租约。根据最新的政府咨询计划，现有租约的地租封顶问题将透过《共有产权与租赁业权改革法》一同处理：提案内容为将现有租约地租上限定于每年 £250，并在 40 年后逐步降至象征性地租（peppercorn）。预计实施时间为 2028 年底。目前仍缴付较高地租的业主，需等待这一轮立法完成。

对台湾、香港及海外买家的具体影响

倫敦是英国租赁业权改革利益最为集中的地区。根据英国政府官方估算，延伸租约成本降幅最大的物业，有 78% 集中于伦敦及东南英格兰，其中西敏市（Westminster）、肯辛顿切尔西（Kensington and Chelsea）及卡姆登（Camden）三个自治市尤为集中。

持有伦敦租赁物业的海外业主，目前已可受惠的方面：

• 完成交割后即可申请延伸租约，无需再等 2 年
• 若大厦符合条件（非住宅比例不超过 50%），可参与自主管理申请

仍需等待的核心利益：

• 婚姻增值费取消后的延伸成本大幅降低
• 新估值方式生效后带来的系统性费用节省
• 服务费透明度保障的全面落地

IREIS Properties 海瑞万仕建议：计划延伸租约或购买地契的业主，在正式启动申请前，务必咨询一位熟悉现行改革进度的合资格英国皇家特许测量师（RICS）或律师。印花税因海外买家附加税率、是否首次购屋等情况而不同，建议使用印花税计算器依您的情况试算。更多持有成本与税务架构，可参阅英国置业成本与税务概览。

Commonhold：英国住宅持有格局的下一章

Commonhold 是英国政府推动的全新住宅持有框架：每位业主永久持有自己的住宅单位并共同管理公共设施，没有传统意义上的地主角色。一旦《共有产权与租赁业权改革法》通过，新建公寓将逐步禁止采用租赁产权结构，改以 Commonhold 形式出售。

对 2026 年计划进场的买家，IREIS Properties 海瑞万仕的建议是：选择地租已为象征性地租（peppercorn）、租期 125 年以上的新建案，可有效规避旧式地租问题，并在改革红利逐步落地时站在最有利的位置。

更多英国租赁产权的基础知识，请参阅 IREIS Properties 海瑞万仕的租赁产权完整解析，以及英国服务费指南。税务与法规知识中心：/zh/guides/tax-legal/。