海外华人持有英国房产，要缴遗产税吗？2025 新制完整解析

英国房产与遗产税：海外买家必须了解的第一个事实

直接回答：英国住宅物业无论持有人居住在哪个国家，都在英国遗产税（Inheritance Tax，IHT）的征收范围之内。这一点在 2025 年 4 月 6 日新制实施前后均未改变。

根据 HMRC 官方遗产税指引，英国遗产税以「资产所在地」为核心征收依据：只要是英国境内的资产——包括住宅物业、英国银行存款与英国上市股票——就算持有人终身从未长期定居英国，其遗产在身故后仍须依法申报英国遗产税。

「我人在台湾（或香港、新加坡），英国遗产税应该与我无关」——这个想法对英国境内资产而言并不正确。IREIS Properties 海瑞万仕 在长期陪伴海外买家置产的过程中，见到不少家庭在持有多年后才意识到遗产税缺口，往往需要付出更高的调整成本。提早了解规则、及早规划，才是从容传承的起点。

2025 年 4 月新制：从「籍贯」到「居住」的历史性转型

直接回答：自 2025 年 4 月 6 日起，英国遗产税的全球征收标准，改以「居住（residence）」取代「籍贯（domicile）」。「长期英国居民」的认定门槛从旧制的 17 年降至 10 年，对有意长期定居英国的买家家庭影响最大；对纯海外投资者而言，英国房产的征收逻辑本质不变——英国资产一直都在征收范围内。

旧制（2025 年 4 月 5 日前）

旧制以「籍贯（domicile）」决定遗产税的全球征收范围。非住籍人士（non-dom）即便长期在英国生活，海外资产原则上不纳入英国遗产税。旧制的「推定籍贯（deemed domicile）」规定以 17 年为门槛：在过去 20 个税务年度中有 17 年或以上符合英国税务居民资格，才视同英国籍贯，全球资产均须计入。

新制（2025 年 4 月 6 日起）

依据 GOV.UK 最新指引，旧的籍贯制全面废除。在课税事件（如身故）前 20 个税务年度中，有至少 10 年符合英国税务居民资格，即认定为「长期英国居民（long-term UK resident）」，其全球资产均须计入英国遗产税。

门槛从 17 年降至 10 年，影响更多曾在英国长期定居的人士，尤其是：

• 持有 BN(O) 且已移居英国的香港家庭
• 子女留英工作后父母亦相继考虑移居的台湾或新加坡家庭
• 间歇性在英居住累计接近 10 年的高净值买家

若您在过去 20 年内，英国税务居民年份不超过 9 年，目前不属于「长期英国居民」，英国遗产税仅计算英国境内资产——但居住安排若有改变，应提前审视架构。

现行税率与免税门槛

直接回答：标准免税门槛为每人 £325,000；超出部分按 40% 课税。已婚夫妻可合计运用彼此未使用的门槛，最高 £650,000。

根据 HMRC 现行门槛指引，2025/26 税务年度适用数字如下：

项目	金额
标准免税门槛（Nil-Rate Band）	£325,000（每人）
遗产税率（超出部分）	40%
夫妻合计最高门槛	£650,000

税率可能随政策调整，以上数字以 GOV.UK 官方公告为准，建议咨询合资格英国税务顾问取得最新信息。

住宅附加免税门槛（Residence Nil-Rate Band）

若英国住宅物业曾作为您的个人居所，且直接传承给子女、孙子女等直系后代，可申请最高 £175,000 的住宅附加免税门槛（RNRB），让每人免税合计最高达 £500,000（夫妻最高 £1,000,000）。

重要前提：物业需曾作为被继承人的个人自住宅；纯投资型出租房（从未作为个人居所）通常不符合申请资格，仅能运用标准 £325,000 门槛。遗产总值超过 £2,000,000 时，RNRB 将按比例递减。

配偶继承：有保护，但上限需留意

直接回答：英国法律原则上允许配偶之间免税继承；但若在世配偶非长期英国居民（如居住在台湾、香港），免税上限为 £325,000，并非无上限。

对夫妻双方均居住在亚洲的纯海外家庭而言，这是最容易忽略的细节：若第一方身故，英国房产超过 £325,000 的部分，转移给仍居海外配偶时，可能面临 40% 税率，而非等到在世配偶身故后才计算。

此外，已身故者未使用的标准门槛（NRB）可转移给在世配偶，由其在身后合计运用，但细节较多，建议个案确认。IREIS Properties 海瑞万仕 建议，在置产初期就将配偶的税务居住地与传承意愿纳入架构考量。

子女继承的附带考量

若子女为首次购房者，通过继承取得英国房产可能影响其日后以首次购房者身份申请按揭或享有相关优惠。若子女已持有其他物业，继承时可能涉及附加印花税问题。购入时可用我们的英国印花税计算器试算，跨代传承的架构则建议咨询税务顾问个案规划。

合法减轻英国遗产税的 4 个方向

直接回答：合法减少英国房产遗产税暴露的方向包括及早赠与（7 年规则）、每年活用 £3,000 豁免额、人寿保险搭配信托，以及审视持有架构；每种方式各有适用条件，无通用解，执行前须咨询合资格英国税务顾问。

1. 及早赠与：PET「7 年规则」

若在身故前超过 7 年将资产（现金或房产）赠与他人，该笔赠与完全脱离遗产税计算，称为「潜在豁免转移（Potentially Exempt Transfer，PET）」。若身故发生在赠与后第 3 至 7 年之间，可适用递减宽减（taper relief），按比例减轻应缴税额。7 年规则适合资产管理较灵活且传承意愿明确的买家。

2. 每年豁免额：积少成多的基础工具

每人每年可免税赠与最高 £3,000，未使用可结转一年。另对每位受赠人可再赠与 £250（与前述分开计算）。虽相较高价英国房产金额有限，但长期坚持可逐步降低遗产税暴露，且成本最低。

3. 人寿保险搭配信托

以「在信托中持有（written in trust）」的方式购买人寿保险，保险理赔金可直接进入信托、完全不计入应税遗产，受益人可用这笔资金支付遗产税，避免被迫出售房产。这种方式在不改变房产产权架构的前提下，能有效填补税务缺口。

4. 持有架构审视

部分买家考虑以英国有限公司（UK Ltd）持有房产或设立家庭信托（family trust）。有限公司持有可使房贷利息完整抵税，但购入时须缴较高的附加印花税，且出售或转让时面临双重课税风险；家庭信托架构灵活，但设立与管理成本较高。架构是否适合，取决于个案的资产规模、持有期限与家族传承计划，无通用建议。

IREIS Properties 海瑞万仕 可协助转介合适的英国税务顾问与法律事务所进行深度评估。所有策略均需执行前咨询合资格专业人士。

现在就应该开始思考的理由

2025 年 4 月的制度改革是英国遗产税制度数十年来最根本的一次变革。对持有或计划持有英国房产的海外华人买家而言，以下情境值得提前规划：

• 子女就读英国大学后选择留英工作，累计居住年份接近 10 年
• 配偶或本人退休后考虑移居英国
• 英国房产现值已接近或超过 £325,000 免税门槛
• 持有 2 套或以上英国物业

提早思考传承架构，永远比仓促应对有更多选择空间。如有进一步问题，欢迎通过咨询页面与我们联系，或参阅英国置产税务与费用完整指南及税务法律知识中心。