父母為未成年子女英國置產：印花稅全解析與規劃指南

為子女在英國置產，是許多海外家庭深謀遠慮的跨代規劃——提早替孩子在倫敦、劍橋或其他英國城市鎖定一席之地。然而，當置產對象是尚未成年的子女，印花稅的計算方式，往往遠比父母預期的更為複雜。英國印花稅土地稅（Stamp Duty Land Tax，SDLT）最多可同時疊加 3 層稅負：基本稅率、額外住宅附加稅，以及非英國居民附加稅。哪些層次會觸發、哪些可以合理規劃，取決於父母的持有情況、居住身份，以及子女作為受益人的身份——而非單純的房價高低。

IREIS Properties 海瑞萬仕深耕英國，長年協助台灣、香港與海外華人家庭在英國置產，深知這個議題的複雜程度遠超一般認知。本文以 2025/26 課稅年度的現行法規為依據，聚焦父母最常誤解的三個核心問題，為有意為未成年子女規劃英國房產的家庭，把印花稅政策完整說清楚。

為什麼未成年子女置產，必須透過信託？

直接回答：英格蘭與威爾斯法律規定，未滿 18 歲者不具備持有房地產法定產權（legal title）的行為能力，父母無法直接以孩子名義登記英國土地產權——正確的做法是透過信託架構安排。

最常見的方式，是由父母（或其他成年人）擔任受託人（trustee），以裸信託（bare trust）形式持有房產的法定產權，而孩子則以受益人（beneficiary）的身份，享有該房產的實質利益與收益。待子女年滿 18 歲，法定產權可依信託安排正式移轉至其名下。

這個架構，聽起來只是產權登記的技術安排。但在英國 SDLT 稅法下，信託的存在對印花稅計算有三個關鍵影響——而這三個問題，正是許多父母在事前沒有充分了解的核心盲點。

信託架構本身的設立方式與法律取捨，建議參閱我們的詳細說明：英國未成年子女置產完整指南：信託架構與法律要點。本文將專注於印花稅的三大核心問題。

關鍵問題一：「額外住宅」附加稅，父母能否避開？

直接回答：不能。若父母已持有住宅物業，以裸信託為未成年子女購置英國房產，仍需繳付「額外住宅」附加稅。

自 2024 年 10 月 31 日起，英國額外住宅附加稅由原本的 3%，調升至 5%。這項附加稅適用於購置「額外住宅」的買家——亦即在購房後持有多於 1 套住宅物業的情況——計算方式是在一般印花稅稅率的基礎上，每個稅率級距再加上 5%。

許多父母的誤解在於：「是孩子在買房，不是我在買，所以不應該以我的持有情況來計算。」然而，英國稅務海關局（HMRC）在其 SDLT 法規手冊 SDLTM09815 中明確規定：在裸信託架構下，父母已持有的住宅物業，視同父母「持有」受益人（子女）的信託資產。換言之，父母若已有自住房，這筆以信託名義為孩子購置的英國房產，在 SDLT 層面等同於「購置額外住宅」，5% 附加稅因此適用。

有一個罕見的例外情形：若房產是由法院保護令（Court of Protection）指定的受託人代持，自 2017 年 11 月 22 日起，父母持有的物業不計入額外住宅判定。但這屬於非常特殊的法律安排，並不適用於一般家庭主動設立的裸信託。

規劃建議：大多數海外父母為未成年子女設立裸信託購置英國房產，都需將 5% 額外住宅附加稅納入置業成本。建議使用我們的英國印花稅計算器，依據您的實際持有情況與房價，試算最貼近現實的稅務成本。

關鍵問題二：子女的首次購房優惠，還能用嗎？

直接回答：不能。自 2024 年 3 月 6 日起，以裸信託架構為子女購置英國房產，會消耗孩子未來的首次購房優惠（First-Time Buyer Relief）資格——即便孩子從來不曾以個人名義持有過任何房產。

英國印花稅設有首次購房優惠，讓從未持有過住宅的買家在購置特定價格以下的物業時享有較低稅率。許多父母的設想是：「子女以前從來沒有買過房，理應算首次購房。」這個判斷，放在個人直接購房的情境下是對的；但裸信託的情況不同。

根據 HMRC SDLTM29855：在裸信託架構下，受益人（子女）在 SDLT 法規上視同購房者（purchaser）。父母以裸信託為子女購置英國房產，子女作為受益人，在 SDLT 層面即等同「已購置 1 套住宅」。未來，當子女年滿 18 歲、以個人名義購置另一套住宅時，便無法再以「首次購房」資格申請優惠稅率。

這個改變，源自 2024 年 3 月 6 日起生效的法規調整。在此之前，部分裸信託受益人在個人購房時仍有特殊豁免空間，但該豁免已在 2024 年取消。

規劃含義：對於計畫讓孩子未來也以個人名義在英置產的家庭，這是一個必須提前考量的跨代取捨——以裸信託為孩子購置學生公寓或投資房，可能意味著孩子日後購置自住房時，須負擔更高的印花稅。

關鍵問題三：海外父母的 2% 非英國居民附加稅，如何判定？

直接回答：在裸信託架構下，2% 非英國居民附加稅的適用，是以受益人（子女）的英國居住狀況判定——而非受託人（父母）的居住情況。

自 2021 年 4 月 1 日起，英國對非英國居民的買家加徵 2% 附加稅。判定標準為：在成交前 12 個月內，是否曾在英國累計居住達 183 天。

對於大多數海外父母而言，這個規則有一個關鍵影響：在裸信託架構下，HMRC 以子女（受益人）的英國居住情況作為判定依據，而非父母（受託人）的居住情況。這帶來幾種不同情形：

情形 A：子女正在英國就讀，過去 12 個月在英居住已達 183 天。即便父母本身是台灣、香港或新加坡的海外稅務居民，這筆以信託名義購置的英國房產，可能不需繳付 2% 非英國居民附加稅。對於為大學生孩子購置學生公寓的父母，這是一個值得與稅務顧問深入確認的規劃空間。

情形 B：子女也是海外居民（如剛入學或在英居住未達 183 天）。2% 非英國居民附加稅適用，須在一般印花稅之上額外負擔。

情形 C：購買方涉及多名買家。若任一買方為非英國居民，整筆交易即視同非英國居民交易，附加稅適用。

居住天數的認定須精確計算，加之個案情況複雜，建議事前委由合資格英國稅務顧問正式評估，而非自行判斷。若想了解非英國居民附加稅的一般規定，可參閱我們的英國海外買家額外印花稅完整解析。

三層稅負的疊加效果：規劃前先有全貌認識

了解三層印花稅如何組合，是正確規劃的基礎。以下是現行稅率架構的說明：

基本稅率（2025/26）：適用於所有英格蘭、北愛爾蘭住宅購置，按房價累進計算。£125,000 以下為 0%；£125,001 至 £250,000 為 2%；£250,001 至 £925,000 為 5%；£925,001 至 £1,500,000 為 10%；£1,500,000 以上為 12%（來源：GOV.UK 住宅物業印花稅稅率）。

額外住宅附加稅：若判定為購置額外住宅，在每個稅率級距再加 5%（自 2024 年 10 月 31 日起）。

非英國居民附加稅：若受益人為非英國居民，在所有稅率之上再加 2%（自 2021 年 4 月 1 日起）。

三者可同時疊加。在父母已持有自住房、且子女也是海外居民的情形下，實際印花稅稅負可能遠超過一般置業者的預期。

各情況組合下的實際稅額，建議使用我們的英國印花稅計算器依您的具體情況試算——這是目前最準確、依 HMRC 官方稅率更新的計算工具。

提前規劃的四個關鍵重點

對於計畫為未成年子女在英國置產的海外家庭，以下四個規劃重點，值得在選定物業前認真考量：

一、納入真實置業成本

印花稅、信託設立成本（律師費）、後續的所得稅（若出租）與資本利得稅，構成英國置產的完整成本框架。印花稅是其中最容易被低估的一環，建議在選定物業前先就各項情境完成試算，對總置業成本有清楚的認識。

二、評估首次購房優惠的跨代取捨

若孩子未來也有個人在英置產的計畫——例如成年後購置自住房——以裸信託消耗的首次購房資格，可能意味著未來額外的印花稅支出。這個影響應納入家庭整體規劃，而非只看眼前這一筆。

三、精確確認子女的英國居住天數

若子女已在英就讀，且成交時距離 183 天門檻尚有一段距離，提前確認居住天數，可幫助判斷是否需要繳付 2% 非英國居民附加稅，並視情況在天數達標後安排置產時程。

四、委由合資格律師與稅務顧問設計整體架構

信託架構的類型選擇（裸信託與其他信託類型在 SDLT 及後續稅務上有不同影響）、資金來源文件要求、跨境稅務安排，涉及多個法律與稅務面向。任何正式置產前，建議委由合資格的英國律師與稅務顧問把架構一次規劃清楚。

IREIS Properties 海瑞萬仕長年與英國律師所及稅務顧問緊密合作，協助海外家庭在置產前把各項稅務與法律問題釐清到位。若您希望就個別情況深入討論，歡迎聯繫我們的顧問團隊——為您在英國置產的每一步，我們樂意成為可靠的同行者。

如需深入了解為子女在英置產的完整規劃框架，包括贈與、聯名持有與資金來源的各種安排，可參閱我們的為子女英國置業完整指南，以及知識中心稅務法律專區的相關文章。

本文僅供一般參考，印花稅規定可能隨政策調整而變化，且每個家庭情況各異。正式置產安排前，請務必諮詢合資格的英國律師與稅務顧問。