非英国居民卖英国房，要缴资本利得税吗？60 天申报是什么？
本文重点
根据 HMRC／GOV.UK
根据 HMRC／GOV.UK，非英国居民出售英国住宅物业须就增值缴纳资本利得税（NRCGT），此制自 2015 年 4 月 6 日起实施、2019 年 4 月 6 日扩及所有英国土地与间接处分。
成交后 60 天内须透过 HMRC 线上「UK Property Acc
成交后 60 天内须透过 HMRC 线上「UK Property Account」完成申报并缴税；最关键的是——即使无税可缴，非居民仍须申报。
2025/26 年度个人住宅物业资本利得税率为 18%（基本税率带以内）
2025/26 年度个人住宅物业资本利得税率为 18%（基本税率带以内）与 24%（超出部分），并确认 2026/27 维持不变；年度免税额 £3,000。
2015 年 4 月 6 日前购入的住宅物业
2015 年 4 月 6 日前购入的住宅物业，预设以 2015 年 4 月 5 日市场价值为成本基础（仅就其后增值课税），亦可选择其他计算方式；税率可能调整，请咨询合资格英国税务顾问。
对许多在海外持有英国物业的业主而言，卖出的那一刻往往才开始正视一个关键问题：身为非英国居民，卖掉英国的房子，还要缴英国的税吗？答案是肯定的。根据 HMRC／GOV.UK，非英国居民出售英国住宅物业时，须就增值部分缴纳英国资本利得税（Capital Gains Tax，简称 CGT），这套针对非居民的规则一般称为 NRCGT。更关键的是时限：成交后 60 天内必须完成申报并缴税。海瑞万仕在这篇指南中，以一位资深顾问的角度，把这套规则拆解清楚，让您在处分资产前心中有数、从容应对。
非英国居民出售英国房，到底要不要缴资本利得税？
要。根据 HMRC／GOV.UK，非英国居民处分英国住宅物业，须就增值部分缴纳英国资本利得税。这项针对非居民的课税自 2015 年 4 月 6 日起实施，原先只针对住宅物业；其后于 2019 年 4 月 6 日进一步扩大，涵盖所有英国土地与不动产，并延伸至以英国不动产为主要资产的公司股权之间接处分（即所谓「property-rich」公司）。
换言之，无论您身在何处、持有的是公寓、排屋还是商用物业，只要处分的是英国的不动产，英国税务海关总署都有权就其增值课税。这是一条清晰的原则：英国的不动产增值，在英国课税。海瑞万仕提醒每一位海外业主，这并非新制度，而是已运行多年的既定规则，卖房前务必纳入规划。
「60 天申报」到底是什么？
60 天申报，指的是非英国居民处分英国住宅物业后，必须在「成交日」（completion）起算的 60 天内，透过 HMRC 的线上「UK Property Account」完成申报并缴纳应缴的资本利得税。
根据 HMRC／GOV.UK，这条时限的历史值得一提：对于 2020 年 4 月 6 日至 2021 年 10 月 26 日之间成交的交易，原本的期限是 30 天；自 2021 年 10 月 27 日起，期限放宽为 60 天。如今的标准，就是 60 天。
这里有一个极易被忽略、却至关重要的细节：对非英国居民而言，即使最终计算下来「无税可缴」，仍然必须在期限内提交申报。这与英国本地居民的处理方式不同——本地居民若无税可缴通常无须单独提交此申报，但非居民没有这项豁免。海瑞万仕特别将此列为头号提醒：很多海外业主误以为没有获利就不必理会，结果错过了申报义务。
2025/26 年度的资本利得税率是多少？
根据 HMRC／GOV.UK，2025/26 年度，个人处分英国住宅物业的资本利得税率为两级：落在基本税率带（basic-rate band）以内的增值适用 18%；超出基本税率带的部分则适用 24%。
这两级税率已确认在 2026/27 年度维持不变。需要说明的背景是：2024 年 10 月 30 日的预算案，曾将「非住宅物业及其他资产」的税率上调至 18%／24%，但住宅物业的税率并未因此变动，仍维持在原本的 18%／24%。换言之，住宅物业这条线是稳定的。
税率会落在哪一级，取决于您当年度的应税所得与增值合计后落在哪个税率带。海瑞万仕在此谨守专业分际：税率可能随政策调整，且每位业主的所得结构不同，实际适用级距须由合资格英国税务顾问依您的具体情况计算，本文仅就 2025/26 年度的公开规则作说明。
年度免税额：£3,000
根据 HMRC／GOV.UK，2025/26 年度，个人的资本利得税年度免税额（annual exempt amount）为 £3,000，且此额度目前处于冻结状态。
这意味著在计算应税增值时，每位个人每一税务年度可先扣除 £3,000 的免税额，超出部分才依前述 18%／24% 的级距课税。对于持有多年、增值可观的物业而言，这笔免税额的缓冲作用相对有限，但仍是计算时不可遗漏的一环。海瑞万仕建议业主在卖房前，先与税务顾问厘清自己当年度是否已用掉部分免税额。
2015 年前就买的房子，增值怎么算？
根据 HMRC／GOV.UK，针对非居民，英国设有「重设成本基础」（rebasing）的安排，以避免对制度生效前的历史增值课税。
具体而言：若物业是在 2015 年 4 月 6 日之前购入的住宅物业，预设的计税成本基础是「2015 年 4 月 5 日的市场价值」，也就是只就该日之后的增值课税。除预设方法外，业主亦可选择其他计算方式，例如按时间比例分摊（time-apportionment）或就整段持有期间计算（whole-period），以对自己最有利的方式申报。
对于因 2019 年扩大课税范围而首次纳入的不动产（例如商用物业或间接持有），重设的基准日则为「2019 年 4 月 5 日」。哪一种方法最有利，取决于物业的历史价格走势与您的整体税务状况——这正是专业顾问能创造价值之处。海瑞万仕建议持有时间较长的业主，务必在申报前评估各种重设方法的差异。
海瑞万仕的从容建议
处分海外资产，从来不只是卖出一个价格，而是一场需要提前部署的规划。对非英国居民而言，卖出英国住宅物业的税务脉络可以归纳为几个要点：须就增值缴纳资本利得税、须在成交后 60 天内透过 HMRC 线上帐户申报并缴税、即使无税可缴仍须申报、2025/26 年度税率为 18%／24%、年度免税额为 £3,000，而 2015 年前购入的物业可享重设成本基础的安排。
您主动权的关键，在于「提前」。在挂牌出售之前，就先掌握成本基础的计算方式、预估可能的税负、并备妥 60 天申报所需的文件，您便能在交易节奏中保持从容，而非在成交后手忙脚乱。海瑞万仕作为您在伦敦在地的三语顾问团队，乐于在您规划处分时，协助您衔接合资格的英国税务顾问，让每一个环节都安放得宜。
延伸阅读：完整的成本与税务脉络，请参阅我们的英国置业成本与税务总览，或浏览我们的税务与法律指南专区。
本文为一般资讯，非税务建议；税率与规定可能调整，请于申报前咨询合资格英国税务顾问。
常见问题
非英国居民卖英国房要缴资本利得税吗？
要。根据 HMRC／GOV.UK，非英国居民处分英国住宅物业，须就增值部分缴纳英国资本利得税（NRCGT）。此制自 2015 年 4 月 6 日起实施，并于 2019 年 4 月 6 日扩大涵盖所有英国土地与不动产、以及以英国不动产为主要资产的公司之间接处分。海瑞万仕建议卖房前先纳入税务规划。
「60 天申报」是什么？没在 60 天内申报会怎样？
根据 HMRC／GOV.UK，非英国居民处分英国住宅物业，须在成交后 60 天内透过 HMRC 线上「UK Property Account」完成申报并缴纳应缴的资本利得税（此时限自 2021 年 10 月 27 日起由原本的 30 天放宽为 60 天）。逾期申报或逾期缴税，HMRC 一般会课以罚款与利息，因此务必把握时限。
2025/26 年度的资本利得税率是多少？
根据 HMRC／GOV.UK，2025/26 年度个人处分英国住宅物业的资本利得税率为 18%（落在基本税率带以内的增值）与 24%（超出基本税率带的部分），并已确认 2026/27 年度维持不变。另有 £3,000 的年度免税额。税率可能随政策调整，请于申报前咨询合资格英国税务顾问。
2015 年前就买的房子，增值要怎么算？
根据 HMRC／GOV.UK，针对非居民设有「重设成本基础」安排：2015 年 4 月 6 日前购入的住宅物业，预设以 2015 年 4 月 5 日的市场价值为成本基础，亦即只就该日之后的增值课税；业主也可选择按时间比例分摊或就整段持有期间计算等其他方式。哪一种最有利取决于个别情况，建议由合资格英国税务顾问评估。
如果卖房没有获利，还需要申报吗？
需要。根据 HMRC／GOV.UK，对非英国居民而言，即使计算后无税可缴，仍须在成交后 60 天内提交申报——这是非居民与英国本地居民处理方式的重要差异。海瑞万仕特别提醒海外业主，切勿因为「没赚到」而忽略这项申报义务。
如果这间房曾是我的自住主要住所，有没有减免？
在某些情况下，若该物业曾为您的主要居所，可能适用相关的居所减免，但其适用条件相当细致、且因个人情况而异。海瑞万仕在此谨守专业分际，不对个别情形下任何具体减免幅度作判断，建议您就此向合资格英国税务顾问寻求专业意见，以您的实际状况确认是否适用。
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