英國父母資助留學子女置業：信託契約完整指南（2026）

子女持名、父母出資，是海外留學家庭在英國置業時常見的安排。子女作為首次置業人，可能享有印花稅的相關優惠；父母若在海外已持有物業，直接列名英國產權在稅務計算上考量更多。然而，若缺少一份正式的法律文件，父母的出資在英國法律上可能只是一份「贈與」，毫無持分保障。

IREIS Properties 海瑞萬仕 長期協助台灣、香港與新加坡的留學家庭在倫敦置業。本文從顧問視角，完整解析信託契約在「父母資助留學子女」情境下的角色與實際運用。

信託契約在父母子女置業情境中的核心功能

信託契約（Deed of Trust，亦稱 Declaration of Trust）是一份具有法律效力的書面文件，用於記錄物業的「法定持有人」（Legal Owner，即土地登記冊上的名字）與「受益持分人」（Beneficial Interest Holder）之間的真實關係。

在父母資助、子女持名的安排中，信託契約能處理以下 3 個核心問題：

1. 父母的出資是「贈與」還是「受益持分」？

若無任何書面文件，英國法律傾向將父母的出資視為不可追回的贈與——子女擁有 100% 的受益持分，父母的資金自此無從追討。若父母希望保留對出資的法律主張，信託契約便是記錄這一安排的工具：清楚列明父母持有多少比例的受益持分，子女持有多少。

2. 出售時如何分配收益？

信託契約能明確規定物業出售時，各方受益持分人應分得的比例，以及任何優先償還安排（如父母的出資本金）的條款。沒有書面約定，往往淪為口頭紛爭，難以釐清。

3. 子女婚變或財務困難時的保護

在英格蘭及威爾斯的法律框架下，若子女步入婚姻後離婚，婚姻財產的分配可能涉及物業的受益持分。信託契約所記錄的父母持分，能為父母提供一定程度的法律依據，在離婚訴訟中區分「父母的資產」與「子女的婚姻財產」。若子女面臨破產，受益持分的歸屬記錄也有助於釐清資產邊界。惟英格蘭及威爾斯的婚姻財產法較具酌情空間，具體保護力度須向律師確認。

稅務影響：3 個面向不可忽略

信託契約的設計，直接決定了購入、持有與出售各階段的稅務責任。以下 3 個面向須在確定架構前審慎評估。

印花稅（SDLT）——受益持分等同「持有物業」

根據 HMRC 的規定，受益持分在判斷印花稅的較高稅率門檻時，等同於「持有物業」，即便未登記於土地產權冊亦然。

若父母透過信託契約持有受益持分，而父母在英國或海外已擁有其他住宅物業，此次購買可能被視為「父母亦參與購置」，進而影響印花稅的計算基礎。相反，若信託契約明確記錄子女擁有 100% 的受益持分（父母的出資屬純贈與性質），父母在法律上不具購置人身份，其他物業的持有通常不影響子女這次購置的印花稅計算。

由於每個家庭的情況不同——包括子女的首次置業身份、父母的海外買家身份，以及物業價格——建議使用 印花稅計算器 按實際情況試算，並在交換合約前向合資格律師確認稅務立場。

遺產稅（IHT）——受益持分通常仍計入父母遺產

根據 GOV.UK 的遺產稅與信託指引，若父母透過信託契約持有受益持分，這部分通常被納入父母的遺產計算，在父母離世時須評估遺產稅的義務。

目前英國的遺產稅免稅額（至 2028 年）：每人通用免稅額 £325,000，加上居住物業額外免稅額 £175,000，超出部分按 40% 稅率徵稅（來源：GOV.UK，2026/27 年度）。若父母選擇全數贈與、不保留任何受益持分，此次資金轉移屬於「潛在豁免轉讓」（Potentially Exempt Transfer, PET），超過 7 年後離世，贈與通常完全豁免遺產稅。遺產稅規劃因家庭情況而有顯著差異，建議諮詢合資格英國稅務顧問。

資本利得稅（CGT）——受益持分人才是納稅義務人

根據 HMRC 資本利得稅手冊（CG10720），受益持分人才是物業出售時資本利得稅的實際納稅義務人。若父母持有受益持分，日後物業出售時，父母須就其持分所產生的資本增值依法申報並繳納 CGT。

2025/26 課稅年度，英國住宅物業的 CGT 稅率為：基本稅率納稅人 18%，高稅率及附加稅率納稅人 24%；個人年度免稅額為 £3,000（來源：GOV.UK）。若父母居住於英國境外，同樣須在物業出售後 60 天內提交非居民資本利得稅（NRCGT）申報。稅率可能隨政策調整，建議諮詢合資格稅務顧問了解最新規定。

信託契約與 JBSP 按揭：兩種結構的取捨

「聯名借款人、唯一持有人」按揭（Joint Borrower Sole Proprietor, JBSP）是另一種常見的父母協助子女置業結構。與信託契約（父母保留受益持分）相比，兩者的核心差異如下：

比較面向	信託契約（父母保留受益持分）	JBSP 按揭（父母無受益持分）
父母在土地登記冊的狀態	不列名	不列名
父母的法律保障	受益持分有書面保障	無財務持分；以聯名借款人身份擔保
較高印花稅風險	若父母持受益持分，可能觸發	父母通常不計入購置人，不觸發
遺產稅影響	受益持分計入父母遺產	不涉及物業持分，不入遺產
CGT 義務	父母須申報其持分的資本增值	父母無持分，不涉及 CGT

選擇哪種結構，關鍵在於父母的核心目標：若重視保留對出資的法律主張，信託契約更合適；若純粹提升子女的按揭能力，JBSP 在稅務上可能更為簡潔。請參閱我們的 英國父母資助子女置業完整指南，了解各種架構的完整比較；一般信託契約的基礎知識，可參考：英國共同置業：信託契約完整指南。

設立信託契約的流程與注意事項

信託契約須由持牌英國律師（Solicitor）或持牌業主（Licensed Conveyancer）代為草擬，理想情況下應在物業完成前簽署，確保覆蓋整個交易。

主要步驟：

1. 家庭成員討論各方的資金來源、出資比例與期望安排
2. 律師草擬契約，明確訂定各方受益持分比例、出售收益分配方式，以及例外情況（如一方提早離世）的處理
3. 各方簽署，需有見證人在場；各方應充分理解文件內容後才簽署
4. 信託契約無需於土地登記處登記（根據 HM Land Registry 第 24 號執業指南），安排可保持私密；但律師或建議就特定條款申請「限制令」（restriction）作為加強保障

費用因律師事務所及安排的複雜程度而異，建議向至少 2 至 3 家持牌律師或業主索取報價，比較後再作決定。

如需全面了解英國置業知識，歡迎瀏覽 IREIS Properties 海瑞萬仕 的知識中心，或聯絡我們安排諮詢。