英國 leasehold 還剩多少年才安全？低於 80 年會發生什麼事？

在英國置產，許多海外買家把目光放在地段、樓盤品牌與裝潢規格上，卻往往略過契約文件裡一個看似不起眼、實則牽動整筆投資安全的數字——租賃產權（leasehold）的剩餘年期。這個數字不僅決定您未來續租的成本，更直接影響轉售難易、貸款可得性，乃至整個資產的長期價值。海瑞萬仕（IREIS Properties）長年協助海外客戶在倫敦置產，我們深知：一份看似漂亮的物件，若忽略了剩餘年期，日後可能換來一筆遠超預期的開銷。本文為您完整說明這道關鍵分水嶺，以及您在看屋與簽約前真正該掌握的判斷依據。

首先要釐清一個基本觀念：英國的住宅產權主要分為兩種——永久產權（freehold）與租賃產權（leasehold）。永久產權代表您完整擁有土地與其上建物，沒有年期限制；而租賃產權則是您在一段「有期限」的年數內擁有居住與使用的權利，這個年期可能是 99 年、125 年、250 年，甚至 999 年。倫敦市區大量的公寓（flat）多以租賃產權形式銷售，這在英國是再普遍不過的結構，本身並非問題。真正的關鍵，在於這份租約「還剩多少年」。

leasehold 還剩多少年才算安全？

簡單的答案是：一般而言，剩餘年期維持在 80 年以上較為從容，並建議盡量選擇年期充裕（例如超過 100 年甚至 125 年以上）的物件。原因在於英國現行法律對「80 年」設下了一道明確的分水嶺。當剩餘年期還在 80 年以上時，續租的成本相對可控；一旦跌破 80 年，續租所需支付的金額會顯著跳升，這正是下文要詳述的「結婚價值（marriage value）」機制。

對海外買家而言，最務實的做法是在看任何一個租賃產權物件時，第一步就先確認契約上的起始年期與起算年份，據此推算出「此刻」實際還剩多少年。新建案（new build）通常以較長年期出售，年期問題不大；但若您考慮的是二手物件，或是某些已銷售多年的樓盤，務必特別留意。海瑞萬仕在為客戶評估每一個物件時，剩餘年期都是我們最先核對的項目之一。

80 年這道分水嶺：什麼是「結婚價值（marriage value）」？

直接說明：依現行的《1993 年租賃改革、住宅及都市發展法》（Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993），一旦租約剩餘年期低於 80 年，您在依法定程序辦理續租（statutory lease extension）時，就必須額外向業主（freeholder）支付一筆「結婚價值」。這是目前仍然有效、實際適用的規則。

「結婚價值」這個名稱聽來抽象，本質其實不難理解：當您把一份短年期的租約「延長」之後，這份資產的整體價值會因年期拉長而提升，這部分新增的價值，法律要求租戶與業主對半分——也就是說，租戶必須把續租所創造的增值，分一半（50%）給業主。年期低於 80 年時，這筆結婚價值就會被計入續租總成本，使得續租的「保費（premium）」大幅攀升。反之，當剩餘年期仍在 80 年以上，續租時不需要支付結婚價值，成本自然輕省許多。

這就是為什麼 80 年被視為一道心理與財務上的雙重門檻。許多有經驗的英國買家會刻意避開「即將跌破 80 年」的物件，或是在簽約時要求賣方先行完成續租。年期越接近 80 年，您能從容布局的時間就越短；一旦掉到 80 年以下，續租帳單可能讓人始料未及。海瑞萬仕在此提醒：具體的續租金額涉及專業估價，會因物件價值、地段與年期等因素而異，務必委由合資格的估價師（valuer）與律師（solicitor）試算，本文不提供任何金額數字，以免誤導。

2024 年改革了嗎？什麼時候生效？

直接回答：英國國會確實已通過《2024 年租賃及永久產權改革法》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024，簡稱 LAFRA），但截至 2026 年年中，這部法律的核心條文「大多尚未正式生效」。換言之，改革方向已定，但您此刻買賣時，仍應以「現行法律」為準，而非以尚未上路的新制來規劃。

為避免誤解，以下逐項說明各條文的真實狀態：

第一，「廢除結婚價值」——已立法通過，但尚未生效。這項改革的目標是讓低於 80 年的租約續租時不再需要支付結婚價值，但它仍在等待關於估價費率的次級立法（secondary legislation）才能上路。請務必注意：截至目前，結婚價值「並未被廢除」，現行的 80 年規則依然有效。

第二，「標準 990 年續租、地租降為象徵性地租（peppercorn）」——已立法通過，但尚未生效。新制構想是讓租戶能一次續租至 990 年並把地租降到象徵性金額，但同樣尚未正式上路。因此，請勿認為買家「現在就能取得 990 年」續租，這在目前並非事實。

第三，「取消必須持有滿 2 年才能申請的限制」——這一項已於 2025 年 1 月 31 日（31 January 2025）正式生效。意思是，租戶不再需要先持有物件滿 2 年，才能依法申請續租或購買永久產權；但您仍必須是該物件的登記所有權人。

第四，關於法律挑戰與生效時程：部分業主曾對新法提出司法挑戰，而高等法院（High Court）已於 2025 年 10 月 24 日（24 October 2025）駁回這些挑戰。英國政府表示將就估價費率進行諮詢，並會「盡快」讓相關條文生效，但截至 2026 年 6 月，並沒有任何確定的生效日期。

換句話說，改革的大方向對租戶整體有利，未來低於 80 年的續租成本有望降低，年期也可望一次拉長到 990 年。但這一切都還在「等待生效」的階段。海瑞萬仕的立場很明確：在新制正式上路、生效日期確定之前，請以現行法律所規定的權利義務作為您買賣決策的基準，切勿把尚未生效的好處當成既成事實。

另一個常被混淆的法案：2022 年地租改革

值得一提的是，還有一部與 LAFRA 不同的法律——《2022 年租賃改革（地租）法》（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022）。這部法律自 2022 年 6 月 30 日（30 June 2022）起，禁止大多數「新簽」的長期住宅租約收取實質地租，將地租降為象徵性地租（peppercorn）。請特別留意：這項規定針對的是「新租約」，與 LAFRA 2024 處理的「既有租約」是兩回事，兩者不可混為一談。對購買全新樓盤的買家而言，這意味著您的地租負擔通常已大幅降低，這是一個正面的結構性改變。

短租約能不能買？海瑞萬仕的穩健建議

直接給您方向：短年期（例如剩餘年期接近或低於 80 年）的物件並非絕對不能碰，但需要更審慎的評估與更專業的協助，且通常不適合不熟悉英國制度的海外買家貿然入手。

如果一份短租約物件在地段、價格或潛力上確實出色，可行的做法包括：要求賣方在交割前先行完成續租、把預估的續租成本反映在議價之中、或在律師協助下評估自行續租的時程與費用。但這些都需要建立在精準的估價與法律意見之上。對多數海外客戶而言，與其在短租約上承擔不確定性，海瑞萬仕通常會建議優先選擇年期充裕的物件，讓您的資產從入手的第一天起就站在從容的位置。

總結而言，租賃產權本身是英國成熟且普遍的制度，無須對「leasehold」三個字本身感到不安。真正需要您留心的，是那個具體的剩餘年期數字，以及它與 80 年這道分水嶺的距離。看屋時先問年期、簽約前讓律師核實、必要時委由估價師試算——把這三步做扎實，您就能把潛在風險控制在掌握之內。海瑞萬仕（IREIS Properties）的倫敦在地三語顧問團隊，會在您每一個置產決策的關鍵環節，為您把關每一個攸關荷包的細節。

延伸閱讀：若您想先建立對英國產權制度的整體認識，歡迎參閱我們的支柱專文〈英國房產產權與名詞全解〉；更多置產實務指引，請見英國置業指南專區。

租賃法規正在改革中，實際適用以現行法律為準；買賣前請諮詢合資格英國律師。