英国 leasehold 还剩多少年才安全？低于 80 年会发生什么事？

在英国置产，许多海外买家把目光放在地段、楼盘品牌与装潢规格上，却往往略过契约文件里一个看似不起眼、实则牵动整笔投资安全的数字——租赁产权（leasehold）的剩余年期。这个数字不仅决定您未来续租的成本，更直接影响转售难易、贷款可得性，乃至整个资产的长期价值。海瑞万仕（IREIS Properties）长年协助海外客户在伦敦置产，我们深知：一份看似漂亮的物件，若忽略了剩余年期，日后可能换来一笔远超预期的开销。本文为您完整说明这道关键分水岭，以及您在看屋与签约前真正该掌握的判断依据。

首先要厘清一个基本观念：英国的住宅产权主要分为两种——永久产权（freehold）与租赁产权（leasehold）。永久产权代表您完整拥有土地与其上建物，没有年期限制；而租赁产权则是您在一段「有期限」的年数内拥有居住与使用的权利，这个年期可能是 99 年、125 年、250 年，甚至 999 年。伦敦市区大量的公寓（flat）多以租赁产权形式销售，这在英国是再普遍不过的结构，本身并非问题。真正的关键，在于这份租约「还剩多少年」。

leasehold 还剩多少年才算安全？

简单的答案是：一般而言，剩余年期维持在 80 年以上较为从容，并建议尽量选择年期充裕（例如超过 100 年甚至 125 年以上）的物件。原因在于英国现行法律对「80 年」设下了一道明确的分水岭。当剩余年期还在 80 年以上时，续租的成本相对可控；一旦跌破 80 年，续租所需支付的金额会显著跳升，这正是下文要详述的「结婚价值（marriage value）」机制。

对海外买家而言，最务实的做法是在看任何一个租赁产权物件时，第一步就先确认契约上的起始年期与起算年份，据此推算出「此刻」实际还剩多少年。新建案（new build）通常以较长年期出售，年期问题不大；但若您考虑的是二手物件，或是某些已销售多年的楼盘，务必特别留意。海瑞万仕在为客户评估每一个物件时，剩余年期都是我们最先核对的项目之一。

80 年这道分水岭：什么是「结婚价值（marriage value）」？

直接说明：依现行的《1993 年租赁改革、住宅及都市发展法》（Leasehold Reform, Housing and Urban Development Act 1993），一旦租约剩余年期低于 80 年，您在依法定程序办理续租（statutory lease extension）时，就必须额外向业主（freeholder）支付一笔「结婚价值」。这是目前仍然有效、实际适用的规则。

「结婚价值」这个名称听来抽象，本质其实不难理解：当您把一份短年期的租约「延长」之后，这份资产的整体价值会因年期拉长而提升，这部分新增的价值，法律要求租户与业主对半分——也就是说，租户必须把续租所创造的增值，分一半（50%）给业主。年期低于 80 年时，这笔结婚价值就会被计入续租总成本，使得续租的「保费（premium）」大幅攀升。反之，当剩余年期仍在 80 年以上，续租时不需要支付结婚价值，成本自然轻省许多。

这就是为什么 80 年被视为一道心理与财务上的双重门槛。许多有经验的英国买家会刻意避开「即将跌破 80 年」的物件，或是在签约时要求卖方先行完成续租。年期越接近 80 年，您能从容布局的时间就越短；一旦掉到 80 年以下，续租帐单可能让人始料未及。海瑞万仕在此提醒：具体的续租金额涉及专业估价，会因物件价值、地段与年期等因素而异，务必委由合资格的估价师（valuer）与律师（solicitor）试算，本文不提供任何金额数字，以免误导。

2024 年改革了吗？什么时候生效？

直接回答：英国国会确实已通过《2024 年租赁及永久产权改革法》（Leasehold and Freehold Reform Act 2024，简称 LAFRA），但截至 2026 年年中，这部法律的核心条文「大多尚未正式生效」。换言之，改革方向已定，但您此刻买卖时，仍应以「现行法律」为准，而非以尚未上路的新制来规划。

为避免误解，以下逐项说明各条文的真实状态：

第一，「废除结婚价值」——已立法通过，但尚未生效。这项改革的目标是让低于 80 年的租约续租时不再需要支付结婚价值，但它仍在等待关于估价费率的次级立法（secondary legislation）才能上路。请务必注意：截至目前，结婚价值「并未被废除」，现行的 80 年规则依然有效。

第二，「标准 990 年续租、地租降为象征性地租（peppercorn）」——已立法通过，但尚未生效。新制构想是让租户能一次续租至 990 年并把地租降到象征性金额，但同样尚未正式上路。因此，请勿认为买家「现在就能取得 990 年」续租，这在目前并非事实。

第三，「取消必须持有满 2 年才能申请的限制」——这一项已于 2025 年 1 月 31 日（31 January 2025）正式生效。意思是，租户不再需要先持有物件满 2 年，才能依法申请续租或购买永久产权；但您仍必须是该物件的登记所有权人。

第四，关于法律挑战与生效时程：部分业主曾对新法提出司法挑战，而高等法院（High Court）已于 2025 年 10 月 24 日（24 October 2025）驳回这些挑战。英国政府表示将就估价费率进行咨询，并会「尽快」让相关条文生效，但截至 2026 年 6 月，并没有任何确定的生效日期。

换句话说，改革的大方向对租户整体有利，未来低于 80 年的续租成本有望降低，年期也可望一次拉长到 990 年。但这一切都还在「等待生效」的阶段。海瑞万仕的立场很明确：在新制正式上路、生效日期确定之前，请以现行法律所规定的权利义务作为您买卖决策的基准，切勿把尚未生效的好处当成既成事实。

另一个常被混淆的法案：2022 年地租改革

值得一提的是，还有一部与 LAFRA 不同的法律——《2022 年租赁改革（地租）法》（Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022）。这部法律自 2022 年 6 月 30 日（30 June 2022）起，禁止大多数「新签」的长期住宅租约收取实质地租，将地租降为象征性地租（peppercorn）。请特别留意：这项规定针对的是「新租约」，与 LAFRA 2024 处理的「既有租约」是两回事，两者不可混为一谈。对购买全新楼盘的买家而言，这意味著您的地租负担通常已大幅降低，这是一个正面的结构性改变。

短租约能不能买？海瑞万仕的稳健建议

直接给您方向：短年期（例如剩余年期接近或低于 80 年）的物件并非绝对不能碰，但需要更审慎的评估与更专业的协助，且通常不适合不熟悉英国制度的海外买家贸然入手。

如果一份短租约物件在地段、价格或潜力上确实出色，可行的做法包括：要求卖方在交割前先行完成续租、把预估的续租成本反映在议价之中、或在律师协助下评估自行续租的时程与费用。但这些都需要建立在精准的估价与法律意见之上。对多数海外客户而言，与其在短租约上承担不确定性，海瑞万仕通常会建议优先选择年期充裕的物件，让您的资产从入手的第一天起就站在从容的位置。

总结而言，租赁产权本身是英国成熟且普遍的制度，无须对「leasehold」三个字本身感到不安。真正需要您留心的，是那个具体的剩余年期数字，以及它与 80 年这道分水岭的距离。看屋时先问年期、签约前让律师核实、必要时委由估价师试算——把这三步做扎实，您就能把潜在风险控制在掌握之内。海瑞万仕（IREIS Properties）的伦敦在地三语顾问团队，会在您每一个置产决策的关键环节，为您把关每一个攸关荷包的细节。

延伸阅读：若您想先建立对英国产权制度的整体认识，欢迎参阅我们的支柱专文〈英国房产产权与名词全解〉；更多置产实务指引，请见英国置业指南专区。

租赁法规正在改革中，实际适用以现行法律为准；买卖前请咨询合资格英国律师。