英國買房必看：地租上限£250？2026 倫敦置業與租賃權改革全解析

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**英國買房必看：**Leasehold 地租將廢除？一次看懂 2026 最新地租法案改革

（圖片：英國海瑞萬仕國際地產精選建案 – Ransome’s Wharf）

引言：打破海外置產的心理門檻

英國租賃權改革正以具體法案化解 Leasehold 制度長期令海外買家卻步的核心疑慮，讓倫敦置業在持有成本、產權年限與流動性三方面都更接近台灣買家熟悉的永久產權標準。

對於習慣「永久產權（Freehold）」的台灣投資客來說，在評估英國買房時，最大的心理障礙往往不是房價，而是英國特有的「租賃權（Leasehold）」制度。「為什麼我花了幾千萬在倫敦買房，土地還不是我的？」、「每年還要繳給地主一筆『地租（Ground Rent）』，感覺像在幫別人養地？」

這些疑問，是英國海瑞萬仕國際地產在數百場諮詢過程中，最常聽到的客戶心聲。在台灣，這類似於市場接受度較低的「地上權住宅」。然而，英國海瑞萬仕國際地產必須告訴您一個重磅消息：英國房市正在經歷一場百年一遇的重大變革。

根據英國議會（UK Parliament）與權威媒體《金融時報》的最新披露，英國政府為了保障屋主權益，正積極推動 Leasehold 改革，核心鎖定在將地租上限限制在 £250/年，並計畫在 40 年後完全廢除地租制度。這對考慮英國置業的買家來說，無疑是掃除進場障礙的最大利多。

在這篇深度文章中，英國海瑞萬仕國際地產的專業顧問團隊將為您詳細拆解這項政策，並分析為何現在是台灣人進場的「甜蜜點」。

（圖片：英國海瑞萬仕國際地產精選建案 – Ransome’s Wharf）

核心解析：地租改革到底改了什麼？ (The What)

這次改革的核心是三項結構性改變：為現有租約設立 £250/年地租上限、將新成屋地租實質歸零，以及把標準租賃年限大幅延長至 990 年。

如果您曾聽說過英國地租會有「每 10 年翻倍（Doubling Ground Rent）」的恐怖條款，請放心，這將成為歷史。英國海瑞萬仕國際地產長期追蹤法案進度，這次的改革不僅是喊口號，而是有具體的數字與時程。

根據目前的《租賃權和永久產權改革法案》進程與公開諮詢內容，改革重點可以歸納為以下三大關鍵，這也是所有想在英國買房的投資人必須知道的細節：

設立地租「天花板」 (Capping Ground Rent)

政府正推動將現有租約的地租強制封頂，目前最具共識的上限金額為每年 £250，無論原合約如何規定均須遵守。

政府擬將現有租約的 Ground Rent 強制設定上限，目前最具共識的金額為 £250/年。

英國海瑞萬仕國際地產提醒您：這意味著，無論您看中的二手房原本合約寫著地租多高（例如 £500 或 £800），未來都可能被強制「封頂」在 £250。這對於倫敦置業的持有成本控制，是一個極大的安全網。

逐步走向「零地租」 (Peppercorn Rent)

自 2022 年《地租（改革）法》生效，所有新成屋的地租已實質歸零（Peppercorn Rent）；現階段政策目標是以立法方式處理數百萬份既有合約，終極願景是在 40 年後徹底廢除地租制度。

對於新成屋（New Build），自 2022 年《地租（改革）法》生效後，新租約的地租已實質歸零（Peppercorn Rent）。現在的政策目標是處理龐大的「既有合約」，最終願景是在 40 年後徹底廢除地租制度。

這項長遠規劃顯示，英國政府正致力於讓 Leasehold 實質上無限接近 Freehold，這將大幅提升英國買樓的吸引力。

延長租賃年限至 990 年

改革後，標準租賃年限將從常見的 99 年或 125 年，一次延長至 990 年，等同於讓買家從此告別高昂的產權續約費用。

標準的租賃產權將從常見的 99 年或 125 年，大幅延長至 990 年。英國海瑞萬仕國際地產認為，這等於直接告訴買家：「這房子世世代代都是你的。」您不再需要擔心產權年限到期需要續約（Lease Extension）的高昂費用。

比較項目	過去 **(**舊制 Leasehold)	預測未來 (改革後)
地租費用	每年數百至數千英鎊，且可能定期翻倍	上限 **£250/**年，甚至 £0
產權年限	99年 / 125年 (需自費花大錢延租)	直接延長至 990 年
轉手難度	地租過高會導致銀行拒貸，難以脫手	符合銀行規範，流動性大增

（圖片：英國海瑞萬仕國際地產精選建案 – Ransome’s Wharf）

對台灣/海外買家的實質影響：為什麼現在是甜蜜點？ (The Benefit)

對海外買家而言，地租改革的最直接效益是三重的：年度持有成本下降、資產流動性提升，以及心理上對「真正擁有這間房」的確定感。

這項政策不僅是法律條文的變動，更直接關係到您的荷包。對於身在台灣的您，這意味著什麼？英國海瑞萬仕國際地產為您歸納出三大實質利多：

持有成本大降，淨投報率 (Net Yield) 提升

地租從數百英鎊封頂至 £250 甚至歸零，直接減少年度支出，長期持有下每一分節省都轉化為更高的淨租金收入。

以往計算英國買房投報率時，我們必須扣除物業管理費（Service Charge）與地租。

英國海瑞萬仕國際地產幫您簡單試算：

若一間倫敦公寓原本的地租是 £600/年，未來降至 £250/年（甚至 £0），您每年就現省約 台幣 1.5 萬元。這筆錢直接轉化為您的淨租金收入，在長達 10 年、20 年的持有期間，複利效果相當可觀。這對於追求穩定現金流的倫敦置業者來說，是直接的加薪。

避開「難以轉手」的陷阱，資產價值更穩固

地租上限落實後，過去因地租條款過高而令銀行拒貸的流動性風險將大幅消除，二手市場的接手買家更容易取得融資，資產出場機制因此更從容。

根據《Property Week》的報導，許多英國抵押貸款機構（Lenders）過去對於地租條款嚴苛的房產持保留態度。

英國海瑞萬仕國際地產在實務經驗中也發現，如果地租太高（例如超過房價的 0.1%），未來的接手買家可能貸不到款，導致您的房子「有價無市」。

新政實施後，這個最大的流動性風險將被移除。當銀行放貸意願提高，二手市場的流通性就會變好，這正是英國買樓投資最需要的「出場機制」。

心理帳戶的滿足：更有「當屋主」的感覺

990 年的產權年限加上實質零地租，雖然法律形式仍為 Leasehold，但持有感受已與台灣買家熟悉的永久產權高度接近，傳承資產的確定感顯著提升。

廢除地租並延長至 990 年，雖然名義上還是 Leasehold，但實質權益已與台灣的「永久產權」相去不遠。

英國海瑞萬仕國際地產深知台灣客戶對於「傳承」的重視。新制實施後，您不再需要擔心 80 年後產權縮水的問題，這對重視資產保值的家庭來說，是極大的安全感來源。

投資分析：現在是進場好時機嗎？ (The Analysis)

從實務布局角度來看，等待法案完全生效往往意味著錯過政策預期帶來的重估紅利，因為市場通常在法規確立前就已提前反映（Price in）。

許多客戶問我們：「我是不是該等法案完全通過再買？」

作為深耕當地的專家，英國海瑞萬仕國際地產給出的策略建議是：市場總是會提前反應（Price in）。

策略 A：鎖定優質二手房 (Secondary Market)

部分地租條款偏舊的優質二手房目前因地租疑慮而被低估，一旦 £250 上限正式確立，這類物件的市場估值有機會迅速重估，形成政策套利空間。

目前倫敦買房市場上，仍有一些地租條款較舊的優質二手房，因為地租問題導致價格被低估。

英國海瑞萬仕國際地產分析，一旦法案正式敲定（Cap at £250），這些物件的價值將會「瞬間重估」。現在進場挑選這類潛力物件，有機會賺到政策紅利帶來的增值價差。這是有經驗的投資客正在佈局的方向。

策略 B：佈局新成屋 (New Builds)

目前絕大多數新建案已享有零地租待遇，舊制改革帶動整體 Leasehold 市場信譽提升，將進一步強化新成屋的買氣與長期價格支撐。

如果您買的是最新的建案，恭喜您，根據 英國海瑞萬仕國際地產 的案源資料，目前絕大多數新案已享受「零地租」的待遇。但隨著舊制改革，整體 Leasehold 市場的信譽提升，會帶動整體公寓市場的買氣與價格支撐。

專家洞察

從宏觀格局看，英國政府「保護租賃產權業主」的政策方向已定，這是 Leasehold 制度百年來首次系統性向屋主傾斜，海外買家所承受的制度性障礙正在結構性地鬆動。

雖然部分銀行對地租改革持謹慎態度，擔心收益受損，但大方向上，英國政府「保護租賃產權業主」的決心已定。英國海瑞萬仕國際地產認為，這是一個從「傾向地主」轉向「傾向屋主」的歷史性轉折，對於海外買家絕對是利大於弊。

（圖片：英國海瑞萬仕國際地產精選建案 – Ransome’s Wharf）

倫敦買房熱點分析：誰最受惠？

地租改革對倫敦市中心公寓的受惠程度最為顯著，因為這些精華地段的住宅幾乎清一色是 Leasehold 公寓，過去地租條款也最複雜；其次是曼徹斯特與伯明翰等城市高層公寓，持有成本的優化直接強化其租金回報吸引力。

既然政策利多確立，那麼在英國買房或倫敦置業時，哪些區域最值得關注？

倫敦市中心 (Zone 1 & Zone 2)

Zone 1 與 Zone 2 的公寓幾乎全為 Leasehold，是這次地租封頂政策覆蓋密度最高的市場，持有成本下降後其「避險資產」屬性將進一步強化。

這是英國海瑞萬仕國際地產最推薦的區域。倫敦市中心地狹人稠，絕大多數住宅都是以 Leasehold 形式存在的公寓（Flat/Apartment）。過去高昂的地租往往出現在這些精華地段。隨著上限 £250 的實施，市中心房產的持有壓力將顯著減輕，進一步推升其作為「避險資產」的價值。

曼徹斯特與伯明翰 (Manchester & Birmingham)

曼徹斯特與伯明翰的市中心高層公寓以相對較高的租金回報見稱，地租改革將進一步優化淨收益，令這類物件對追求現金流的買家更具說服力。

除了倫敦買房，這兩個城市的市中心高層公寓也是熱門標的。許多尋求英國買樓收租的香港與台灣買家，看中這裡的高投報率。地租改革將進一步優化這些區域的淨租金回報。

常見問題 Q&A (FAQ)

以下整理台灣與香港買家在諮詢時最常提出的 3 個關鍵問題，直接給出精準答覆。

為了幫大家節省做功課的時間，英國海瑞萬仕國際地產整理了台灣與香港買家最常問的三個問題：

Q1: 新法案什麼時候正式生效？

《租賃權和永久產權改革法案》已於 2024 年通過，但地租上限等具體執行細則仍待次級立法（secondary legislation）確立，目前尚未全面生效。

A: 《租賃權和永久產權改革法案》已在 2024 年獲得通過，但在具體執行細節（如 £250 上限的實施日期）上，政府正進行最後的諮詢與修訂。英國海瑞萬仕國際地產預計在 2025-2026 年間 會有更明確的執行命令上路。

Q2: 我現在買的房子適用嗎？

是的，這次改革明確涵蓋既有租約（Existing Leases），而非只保護未來新簽的合約，因此無論您購入二手房或新成屋，法規生效後均受新制保障。

A: 是的。這次改革的重點之一就是解決「既有租約（Existing Leases）」的問題。因此，即使您現在透過英國海瑞萬仕國際地產購買的是二手房，未來法規生效後，您的地租條款也將受到新法的保障與限制。

結論：政策掃除障礙，英國置產黃金窗口已開

英國租賃改革以結構性方式逐一拆除 Leasehold 制度對海外買家的三大障礙，IREIS Properties 海瑞萬仕認為，現階段是兼顧政策紅利與資產品質的難得進場窗口，值得認真評估。

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