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近年來，去英國置業成了很多投資者追捧的熱潮。特別是英國的首都倫敦，更是成了一塊投資熱地，受到來自俄羅斯、中東國家以及大中華地區投資者的青睞。
其實，「Buy to let」買房收租的方式在英國本土也是非常普遍的。從最近一次英國國家統計局（Office for National Statistics）的研究報告上來看，英國租房的總戶數早在2017年就超過了450萬戶。面對如此龐大的租房市場，英國早已有了非常健全的制度。
那麼投資英國房屋再租賃的海外投資者除了應該注意房價和租售比以外，還應提前瞭解英國的租金收入所得稅等事宜。許多考慮英國置業或是已經買房的投資者，對英國的稅務有存在很多疑問，畢竟稅務在任何一個國家都是一件複雜的事情。因此，這裡總結了一些英國買房收租的常見問題，看看您是否也考慮到了呢？
海外房東在英國的租金收入部分需要繳稅嗎？英國買房出租需要繳多少稅？怎麼計算buy to let租金收入的個人所得稅？沒有居住在英國的海外房東，還需要繳納租金收益的所得稅嗎？怎麼計算英國個人所得稅？哪些開銷可以用於抵扣租金收入所得稅呢？英國怎麼申報租金收入所得稅？什麼時候需要支付稅金？英國的個人年度減免額是多少？我需要在自己的國家還是在英國上稅呢？免雙重徵稅協議是什麼？
我們今天就來為投資人分析一下英國租金收入納稅是怎麼一回事吧。
海外房東的租金收入，需要向英國政府納稅嗎？
最常被問到的一個問題就是：「我是海外房東，非英國國籍且常年沒在英國居住，這種情況的租金收益還需要向英國政府繳稅嗎？」
答案是肯定的。無論是海外房東或是本地房東，每個稅務年度都必須如實申報其英國租金收入並繳納相應稅款。無論房東是否住在英國，或者是否獲得英國國籍，房東每年都需要按時上報個人年度自我估納稅申報（Self-Assessment Tax Return）。
另外，這裡要提醒的大家的是，無論房東所在的國家或區域是否與英國簽署「免雙重徵稅條款」，凡參與交易的個人及公司都須就租金收益繳納個人所得稅。「免雙重徵稅條款」會在下文中講解。
英國個人所得稅額取決於什麼？
在英國，個人所得稅應該交多少，取決於當前稅率（Income Tax rates）和減免額度（Tax-free Personal Allowance）。投資人在每個納稅年度需要支付的所得稅額度取決於以下幾點：
- 英國當前的個人減免額度（ Tax-free Personal Allowance）是多少。
- 投資人在英國的租金淨收入有多少超過了個人減免額度。
- 投資人的收入屬於哪一個稅階（Income Tax rates and bands）。
- 投資人的收入有哪些是免稅的。
英國的個人減免額度是多少？
英國個人所得稅中有一部分是可以申請免稅的。在英國，我們稱這部分免稅的金額為Tax-free Personal Allowance 或Personal Allowance。中文裡，我們稱它為「個人減免額度」、「個人免稅額度」或「個人年度減免額度」等。
目前，英國標準的個人免稅額為12,500英鎊，也就是說房東不需要為這部分租金收益納稅。
另外，如果您申請婚姻津貼（Marriage Allowance）或盲人津貼（Blind Person’s Allowance）等，則您的個人免稅額度可能會更大。
為什麼每個網站的個人減免額度都不一樣？
投資人買房前會在線上做大量調研，但有些時候投資人接收到的網絡信息未必準確。這不代表其他網站有作假嫌疑，大部分時候僅僅是因為一些網站的資訊還未被及時更新。
英國政府對個人免稅額度分別在2017、2018和2019年做過調整。
– 2017年到2018年的標準個人免稅額度是11,500英鎊。
– 2018年到2019年的標準個人免稅額度是11,850英鎊。
– 2019年到2020年的標準個人免稅額度是12,500英鎊。
– 2020年到2021年的標準個人免稅額度也是12,500英鎊。
想瞭解更多過往年度免稅額度變化的投資人，可以參考政府公文：點擊連結。
英國個人所得稅稅率（Tax Rates）和稅階（Tax Bands）是多少？
投資人需要對超過免稅額度的租金淨收入納稅。2020/21 年度租金利潤的稅率和稅階分為四個檔：
– 個人免稅檔 （Personal Allowance）：適用於收入不超過個人免稅額£12,500的人群，稅率是0％；
– 基本稅率檔(Basic Rate)：適用於收益在£12,501至£50,000區間的人群，稅率是20％；
– 更高稅率檔(Higher Rate)：適用於收益區間在£50,001至£150,000的人群，稅率為40％；
– 額外稅率檔(Additional Rate)：收益超過150,000英鎊人群的稅率則為45％。
英國政府2020年新公佈的稅率和稅階表如下：
哪些費用可以用於抵扣納稅額度？
房東可以在計算租金利潤時從收入中扣除部分費用，這部分可用於抵扣的費用在英國則被稱為「Allowable Expenses」，只要這些費用的目的是完全用於出租物業即可。
可以扣除的費用類型如下：
- 物業的一般維護和修理。注意這不包括房屋升級的費用，例如把廚房台面升級為花崗岩台面，這類裝修升級費用不能用於抵扣。
- 水費，市政稅，煤氣和電費。
- 保險，例如房東的建築物、物品和公共責任險。
- 服務費用，包括園丁和清潔工的工資。
- 代理費和管理費。
- 律師費
- 會計師費用
- 地租和物管費
- 有直接關係的電話，文具和廣告費用
- 車輛行駛成本（僅用於租賃業務）
同時，在這裡也列出一些不能被用於抵扣的費用，常見的包括：
- 抵押貸款的總金額不能用於抵扣。注意，只有抵押貸款的一部分利息可以抵消您的租金收入。另外，英國2020年的新規定，貸款利息還款不能用來抵扣房租收益。具體請咨詢您的置業顧問、會計師或律師。
- 私人電話的開銷不能用於抵扣。您只能要求抵扣與您的房屋租賃業務有關的電話費用，而非您所有私人的電話開銷。
- 個人支出不能用於抵扣。投資人不能要求抵扣非房地產租賃業務引起的任何個人支出。
- 也不包括「資本支出」，例如購買物業的房款支出不能用於抵扣。
- 如果在計算時選擇 10%磨損津貼補償方式，傢具或其他房屋硬件更換費用將不能作為費用抵扣。
其他有關信息，請參考政府公文：點擊連結。
投資人需要保留幾年的記錄？
保留記錄是被海外投資人常常忽略的事情。很多投資人認為自己沒有居住在英國，很多時候也很難直接獲取租房和支出的相關記錄。這些我們都瞭解，但是請投資人務必向您的代管中介機構詢問相關信息，因為如果您沒有按英國政府規定保留所有記錄，將面臨查處或罰款。
遺憾的是，不是投資人自己不願意保留記錄，是大部分投資人都不知道英國有這部分規定。因此，無論您選擇自己打理租務，還是與專業機構合作，請務必根據英國政府規定，保留收到的租金和支出的準確記錄。
房東應保留的記錄通常包括：
- 合同
- 收據
- 發票
- 銀行對帳單
- 交通費（僅用於您的物業業務目的的旅程）
值得提醒大家的是，在每個納稅年度的1月31日納稅申報截止日期之後，您必須保留至少5年的記錄。沒錯！英國政府公文裡也重點提醒房東，應該保留五年的記錄。
如果房東的記錄不準確、不完整或者字跡模糊不可讀，或者在規定的時間內沒有保存，英國稅務海關總署HMRC可能會向您收取罰款。如果房東提交的納稅申報單不正確，也可能被罰款。
什麼時候繳納租房收益的稅金？
英國當前納稅年度為2020年4月6日至2021年4月5日。
個人租金利潤的部分需要通過自我評估的方式上繳納稅單來申報。 房東的個人所得稅應於1月31日（納稅申報日）之前繳納。
免雙重徵稅協議
免雙重徵稅協議是指國家與國家之間，為了避免和消除向同一納稅人重復徵稅，根據平等互惠原則簽訂的雙邊稅收協定。我們稱它為免雙重徵稅協或Double Taxation Treaties。
首先投資人應該確定您所屬的政府是否與英國政府簽署了免雙重徵稅協議。目前來自香港、台灣以及中國內地的投資者都適用於英國的免雙重徵稅協議。這表示您在英國的收入需要在英國繳納個人所得稅。
海外投資者可以通過提交R43表格來獲取個人所得稅免稅額度。R43表格的具體操作方式，請參考政府公文：點擊連結。
需要注意的是，一些條約會被政府不定期修正，請聯繫您的置業顧問、會計師或律師，以保持信息更新。或者參考政府公文：點擊連結。
最後再次提醒投資者們，以上內容僅適用於普通個人投資者。租金收入的納稅金額會根據投資人的不同情況而有所差異。最終的稅率請以您的會計師或律師的實際解釋為準。本文不對任何人及任何損失負責，請投資者們根據自己的情況來判斷，以免陷入誤區。如果您需要專業的幫助，請聯繫專業人士。
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