全款持有抑或貸款佈局？倫敦無抵押業主比例的結構性轉變

最新市場研究顯示，過去十年間，倫敦以全款方式持有房產的業主比例發生了顯著的結構性轉變。2021年，倫敦無抵押貸款持有的住宅數量較2012年增加了近25萬套，增幅相當於三分之一。這一數據不僅是統計層面的觀察，更折射出倫敦住宅市場的深層邏輯——誰在買？買在哪裡？以何種方式持有？每一個問題的答案，都關乎置業決策的品質與長遠格局。

（上述僅為房產示意用途。項目名稱：DAMAC Tower）

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數據解讀：全款持有比例大幅攀升的背後

倫敦的住宅均價向來是全球高端置業市場的重要參照基準。能夠在這一市場以全款方式完成交易，意味著持有者擁有相當程度的財務彈性與資產配置主導權——這類買家的決策邏輯，與依賴貸款槓桿的入市者截然不同。

以下數據呈現了2012年至2021年間，倫敦各市政區無抵押貸款持有住宅數量的顯著增長：

市政區	2012年無貸款持有房屋數	2021年無貸款持有房屋數	增幅
倫敦市 City of London	1,474	2,524	71%
哈姆雷特塔 Tower Hamlets	11,216	18,308	63%
格林威治 Greenwich	17,158	27,832	62%
紐漢區 Newham	15,246	23,784	56%
南華克 Southwark	14,092	21,245	51%

City of London以71%的增幅位居榜首。這一結果並不令人意外：作為全球金融體系的核心節點之一，City of London的可開發用地極為有限，住宅供給長期稀缺，加之其在全球財金版圖中的戰略地位，歷來吸引具備雄厚財力的買家以全款方式長期持有，將其視為資產組合中的壓艙石。

若將 City of London 這一特殊案例暫置一旁，東倫敦的表現同樣值得深入解讀。哈姆雷特塔（Tower Hamlets）與格林威治（Greenwich）的全款業主增幅分別達63%與62%，而紐漢區（Newham）亦達56%。這些市政區正是倫敦近年城市更新浪潮的核心受益地帶——倫敦市政廳的遷移計畫、斯特拉特福（Stratford）East Bank的文化與教育發展藍圖、以及金絲雀碼頭（Canary Wharf）持續演進的新金融城定位，共同構成了強大的基本面支撐，吸引了具備長線視野的置業者提前佈局。

整體而言，上述前5名市政區的全款持有住宅數量均增加了至少50%。即便是增幅相對溫和的布羅姆利（Bromley），同期亦錄得逾20%的增長。尤為值得關注的是，根據統計，2021年全倫敦僅有6個市政區的抵押貸款業主數量多於全款業主，其餘27個市政區的全款業主人數均已超越貸款業主——這是倫敦置業生態歷史性的結構轉變。

（上述僅為房產示意用途。項目名稱：Principal Tower）

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專業洞察：全款現象背後的市場結構邏輯

仲量聯行英國住宅研究主管對上述數據的詮釋，提供了重要的市場視角。他指出，這一趨勢的形成源於多重因素的交疊：一方面，人口結構的老齡化令更多業主在職涯成熟期前後完成了貸款的全額清償；另一方面，倫敦持續攀升的房價則讓依靠傳統抵押貸款入市的年輕工薪族群面臨愈發嚴苛的財務門檻。

他進一步指出，在倫敦，全款業主高度集中的地區往往也是市場估值相對偏高的地帶。這些地區的居住年限普遍較長，新開發項目亦以高端住宅為主導，相關物業或由現金買家直接購入，或進入長租市場。久而久之，這些地區逐漸形成了一種自我強化的全款物業循環——無論持有目的是投資、出租還是傳承家族資產，這類物業通常在財務實力雄厚的持有者之間流轉，對依賴槓桿入市的買家而言，傳統路徑的進入壁壘日益顯著。

這位主管同時對倫敦若干郊區市場——尤其是東倫敦——的全款業主總量激增表達了高度關注。他的判斷是：這一現象表明，全款化趨勢已不再侷限於核心地帶，而是向更廣泛的區域延伸。若市場供給端與政策端未能有效回應，抵押貸款購房將愈發成為倫敦高收入人群的專屬通道，而無力以全款入市、又難以負擔槓桿成本的族群，或將面臨長期租住乃至遷離倫敦的現實抉擇。

（上述僅為房產示意用途。項目名稱：匯璟灣）

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市場影響與置業策略思考

上述數據的深層意涵，在於它揭示了倫敦住宅供給端的結構性失衡。根據現有預測，未來5年間倫敦新建住宅的竣工量將比既定目標短缺約20萬套。供給的持續滯後必然進一步推升租金與房價水準，而全款業主比例的攀升，將從需求端進一步收窄可交易物業的流通量。

原因在於：全款業主無需應對利率週期波動所帶來的再融資壓力，在高利率環境下尤具韌性；加之這類持有者往往以長期持有為主導邏輯，或用作永久自住、或作為代際資產傳承的安排，或長期出租納入投資組合，主動放售的動因相對有限。當可流通房源的補充速度跟不上市場需求，置業競爭只會愈趨激烈，這將是倫敦樓市長期面對的結構性挑戰。

對全款買家而言，在當前市場環境下，其議價地位明顯優越。全款交易可在交換合約至完成交割的週期上提供更高的確定性，這對賣方而言具有相當吸引力——尤其在市場情緒較為審慎的時段，全款買家往往能爭取到更有利的條件，並在競爭性出價中佔據主動。

對選擇以貸款入市的置業者而言，槓桿的運用並非退而求其次的選項，而是資本效率管理的工具。許多海瑞萬仕的買家選擇以結構化的貸款方案入市，將可支配資本有效分配於不同資產類別，以房產收益支撐還款安排，同時保留資金於其他投資標的靈活調度。此外，英國市場亦提供專為置產投資設計的只還息貸款（Buy-to-Let Interest-Only Mortgage）安排，協助投資者以相對精簡的現金流負擔，撬動較大規模的房產持有。

需特別提醒的是，不論選擇全款持有或貸款置業，海外買家在英國購房均須就印花稅（Stamp Duty Land Tax）進行審慎評估——稅率因買家身份（首次購房、已持有其他住宅或海外買家身份）而存在顯著差異。建議透過 英國印花稅計算器 事先掌握相關稅務成本，並與專業顧問進行個案評估。

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置業路徑的選擇，從清晰的策略框架開始

全款持有與貸款佈局，從來不是非此即彼的對立命題，而是取決於置業者的財務結構、持有目的與資產配置的整體視野。市場數據所呈現的趨勢，為我們提供了觀察方向；而真正值得長期持有的格局，永遠建立在對個人財務現實的深刻理解之上。

海瑞萬仕（IREIS Properties）深耕倫敦住宅市場多年，對各市政區的發展脈絡、物業類型與持有策略均有紮實的在地積累。無論您正評估以何種方式入市、選擇哪個市政區佈局，抑或希望深入了解當前市場環境下的置業邏輯，海瑞萬仕的顧問團隊樂於為您提供一對一的深度分析。

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