巴特西發電站 vs 格林威治半島 Riverfront：倫敦兩大再生新建案全比較

更新於 2026-06-21 · 7 分鐘閱讀 · 作者 IREIS Properties

本文重點

Zone 1 vs Zone 2：起價相差近倍

Battersea Power Station（建物 3D）開放式套房起價 £770,000（Zone 1，SW11）；Greenwich Peninsula Riverfront 開放式套房起價 £395,000（Zone 2，SE10）。兩者均為主要地鐵線直達的旗艦再生計畫，但地段溢價與 yield 定位截然不同。

產權結構的關鍵差異

Battersea Power Station 至 3011 年到期（剩餘約 985 年）、象徵性地租（peppercorn，£0）；Greenwich Peninsula Riverfront 為 250 年期（自 2004 年起算），地租固定至 2034 年（開放式套房 £470/年、1 房 £570/年、2 房 £675/年）。前者在轉售時對買方說明更為簡潔。

Yield：樓書直接揭示 vs 市場估算

Greenwich Peninsula Riverfront 的代理商價單罕見地直接揭示每戶 yield-on-asking 3.7%–6.3%，多套開放式/1 房超過 6%（以詢價收益率計算，實際回報視租賃市況而定，非保證收益）；Battersea Power Station 的 yield 為市場參考估算約 3–4%，主訴求為地標資本增值。

服務費差距影響淨收益

Battersea Power Station £11.22 平方呎/年（含建築保險 £2.91 psf）；Greenwich £8.89 平方呎/年（標準戶型）。以典型開放式套房計，兩者每年服務費差距可達 £1,000 以上，長線出租持有者應將此納入淨回報計算。

選案的根本問題：風格資產，還是收益機器？

倫敦的再生版圖之廣、之深，讓即便是長年盯盤的投資人也常陷入一個困惑：同樣是新建案、同樣是大型再生計畫，巴特西發電站這一側的 Zone 1 頂流，究竟值不值得比格林威治半島的 Zone 2 同期新盤多花幾十萬英鎊？

IREIS Properties 海瑞萬仕的顧問每個月都被問到這個對比。本文不是又一篇地區介紹，而是以事實直引為底線的誠實評析：把兩個旗艦級再生建案——Battersea Power Station（建物 3D）與Greenwich Peninsula — Peninsula Riverfront——擺在同一張比較表上，讓數字說話。

兩案核心指標對照

指標	Battersea Power Station（建物 3D）	Greenwich Peninsula Riverfront
地段分區	Zone 1（SW11 8BJ）	Zone 2（SE10 0NW）
開發商	Battersea Power Station Development Company	Knight Dragon Developments Limited
戶型範圍	開放式套房至 1 房	開放式套房至 2 房
起價	£770,000	£395,000
產權年期	至 3011 年（剩餘約 985 年）	250 年期（自 2004 年起算）
地租	Peppercorn（象徵性地租，£0）	固定至 2034 年：套房 £470、1 房 £570、2 房 £675（每年）
服務費	£11.22 平方呎/年（含建築保險）	£8.89 平方呎/年（標準戶型）
毛租金回報率	約 3–4%（市場估算）	3.7%–6.3%（代理商價單揭示）
最近地鐵站	Battersea Power Station（Northern 線）	North Greenwich（Jubilee 線，步行 5 分鐘）
NHBC 保固	10 年	10 年

服務費與回報率數字依樓書、代理商價單及市場估算。回報率為參考，非保證收益。

開發商背景：一個改造地標，一個建造城市

Battersea Power Station Development Company

這不是一個普通的新建案。Battersea Power Station Development Company 接手了倫敦最具辨識度的廢棄工業遺址——1930 年代落成、1980 年代退役、閒置逾三十年的 Grade II* 裝飾藝術風格發電廠——並將其重建為含住宅、零售、餐廳、辦公室與文化場所的 mixed-use 目的地。

最關鍵的硬體建設已完工：Northern 線延伸線 2021 年通車，Battersea Power Station 站成為 Zone 1 終點站，直接打通九榆樹地帶與倫敦市中心的連接。本批次為建物 3D（Battersea Roof Gardens），提供開放式套房與大型 1 房戶型，每戶配備 Winter Garden 或大露台，以及 Dawn（晨光）/ Dusk（暮色）二擇一的室內配色設計。

Knight Dragon：整片城市的規劃者

Knight Dragon Developments Limited 的格局更為不尋常。這家開發商一手掌控 Greenwich Peninsula 整片 150 英畝、覆蓋 1.6 英里泰晤士河岸、規模達 £84 億的再生計畫，是倫敦難得一見「同一開發商主導全規劃社區」的案例。Peninsula Riverfront 為其在 Lower Riverside 推出的近期批次，面向泰晤士河及 Canary Wharf，多數戶型 2026 年可入住。

同一 masterplan 下的 Peninsula Gardens（另一個批次）以 999 年期象徵性地租為訴求；而本篇評析的 Peninsula Riverfront 產權結構不同——250 年期、地租固定至 2034 年。這兩個批次不得混淆，服務費水平和地租結構均有差異。

產權架構：哪個結構更「乾淨」？

倫敦新建住宅產權文件與服務費說明

Battersea Power Station 的租賃業權至 3011 年到期，剩餘年期約 985 年，且地租為象徵性地租（£0/年）。在近年英國租賃改革的背景下，peppercorn 地租是買家在申請抵押貸款、長期持有及轉售時最無後顧之憂的結構——按揭機構對此最為友善，未來轉售對買方說明也最簡潔。

Greenwich Peninsula Riverfront 的情況略為複雜。產權為 250 年期，自 2004 年起算，目前剩餘約 228 年。地租固定至 2034 年：開放式套房 £470/年、1 房 £570/年、2 房 £675/年。250 年剩餘 228 年的絕對年數仍遠超大多數按揭機構要求的 70 年門檻，但地租條款在 2034 年後如何調整，建議向開發商確認最新合約細節。

如欲深入理解產權架構對長期持有的影響，IREIS Properties 海瑞萬仕整理的租賃業權與永久業權詳解提供了系統性的背景說明。

服務費與持有成本：每年少繳的是真實的錢

服務費直接影響淨收益計算，長期持有更不可輕視。

Battersea Power Station：£11.22 平方呎/年，含建築保險 £2.91 psf。以典型開放式套房 394 平方呎計，每年服務費約 £4,421。
Greenwich Peninsula Riverfront：£8.89 平方呎/年（標準戶型；配備 comfort cooling 的精選戶型為 £9.63 psf）。以開放式套房 368 平方呎計，每年服務費約 £3,271。

兩者相差每年逾 £1,000，十年累計超過 £10,000。對以出租為主的持有者，服務費是計算淨 yield 時不可忽略的硬成本。英國置業成本與稅務總覽有更詳細的持有成本拆解。

投資回報率：公開揭示 vs 市場估算

這是兩案最明顯的分野。

倫敦高層住宅窗景與租金回報率分析

Greenwich Peninsula Riverfront 在 2026 年 5 月的代理商價單中直接揭示了每戶 yield-on-asking，範圍為 3.7%–6.3%。這在倫敦新建案中屬於罕見做法——開發商通常只談售價，極少把預期租金與 yield 直接列在價單上。多套開放式套房與 1 房戶型的揭示 yield 超過 6%，對以現金流為首要考量的投資人具有相當吸引力。

需要注意的是，代理商價單所揭示的 yield 是以「當前達成租金或市場估值租金（ERV）」計算，實際成交 yield 仍視租賃市況、空置率與租賃條款而有所調整，上述數字為參考，非保證收益。

Battersea Power Station 的 yield 情況截然不同。Zone 1 的高地價使毛租金回報率偏低，IREIS Properties 海瑞萬仕根據市場數據估算約 3–4%（此為市場參考估算，非開發商保證數字）。開發商並未在 KOA 價單上直接揭示 yield。

若你的置產論述是「地標資產 + 長期資本增值」，Battersea Power Station 的 Zone 1 稀缺性在資本保值上有其邏輯，但需接受較低的現金流。如需了解英國出租房的稅務架構，建議諮詢合資格英國稅務顧問。

地段與交通：Zone 1 的溢價是否值得？

兩個地段都有各自的交通故事。

Battersea Power Station 設有 Northern 線延伸線 Zone 1 終點站，2021 年通車。Vauxhall 步行可達（Victoria 線與 National Rail 換乘）。整個九榆樹地帶在北線延伸線通車後從 Zone 2 升格為 Zone 1，地段身份隨之重估。

Greenwich Peninsula Riverfront 步行 5 分鐘抵達 North Greenwich（Jubilee 線），樓書標示交通時間如下：Canary Wharf 2 分鐘、London Bridge 8 分鐘、Bond Street 17 分鐘；UCL 32 分鐘、LSE 26 分鐘、Kings College London（Strand 校區）24 分鐘（以上依樓書/factsheet 數據）。

Jubilee 線覆蓋範圍廣——直達金融城東側（Canary Wharf）、倫敦橋、邦德街至 King’s Cross，對在 Canary Wharf 或金融城工作的租客而言，通勤效率相當出色，甚至優於部分 Zone 1 地段的單一路線選擇。

生活機能：地標本身就是設施

Battersea Power Station 的零售街、餐廳與文化場所本身就是目的地，Frank Gehry 與 Norman Foster 設計的住宅建築群環繞電站聳立，居民在門口即可享受倫敦規格最高的混合用途生活體驗之一。

Greenwich Peninsula 的 Design District（匯聚 1,800 個創意工作者的文化樞紐）、O2 場館、泰晤士河岸公園與步道，則打造出截然不同的社區氛圍——更具備「城市新社區」的生活感。

適合誰？兩案買家輪廓

Battersea Power Station 最符合：

重視品牌辨識度、在乎資產標誌性（Zone 1 發電站改建）的長線持有者
以 lifestyle 置產或自住為主、出租為輔的策略
接受較低現金流、期待長期資本增值的佈局

Greenwich Peninsula Riverfront 最符合：

以現金流為首要考量、明確以出租為主的投資人
預算在 £400k–£800k 區間、希望取得 Zone 2 直連 Canary Wharf 通勤圈的買家
為在 Canary Wharf、London Bridge 附近工作，或就讀 LSE、KCL 等大學的家庭成員置產

倫敦再生區 Jubilee 線地鐵站周邊住宅社區

進一步了解與諮詢

兩案的完整在售戶型、規格與詢問表單請見各自建案頁面：

印花稅依海外買家附加稅、是否首次購房、是否已持有其他英國住宅而不同，建議使用 IREIS Properties 的印花稅計算器依個人情況試算。換匯時機建議交由專業外匯顧問處理，在成交前以遠期合約從容管控成本。

IREIS Properties 海瑞萬仕的倫敦在地三語顧問團隊可協助你進行兩案的量身比較分析，歡迎透過公司 WhatsApp 或 LINE 聯繫。

常見問題

這兩個倫敦再生新建案有哪些核心差異？

核心差異在於 4 個維度：(1) 地段——Zone 1 九榆樹/巴特西（SW11）vs Zone 2 格林威治半島（SE10）；(2) 起價——£770,000 vs £395,000；(3) 投資定位——Battersea Power Station 以地標資本增值為主，Greenwich Riverfront 樓書揭示 yield 3.7%–6.3%；(4) 產權——剩餘約 985 年 peppercorn 地租 vs 250 年固定地租至 2034。

哪一個建案更適合以收益為目標的投資人？

如果首要考量是現金流，Greenwich Peninsula Riverfront 的代理商價單罕見地直接揭示每戶 yield-on-asking（3.7%–6.3%），入手門檻也相對較低（from £395,000）。Battersea Power Station 的主要訴求是品牌地標與長期資本增值，yield 約 3–4%（市場估算），適合以 lifestyle 置產或長期資本保值為優先的買家。以上均為參考，非保證收益。

兩個建案的交通連線哪個更好？

Battersea Power Station 有專屬 Northern 線終點站（2021 年通車，Zone 1）；Greenwich Peninsula Riverfront 步行 5 分鐘至 North Greenwich（Jubilee 線），樓書標示 Canary Wharf 2 分鐘、London Bridge 8 分鐘、Bond Street 17 分鐘、UCL 32 分鐘、LSE 26 分鐘。對在金融城東側或各大學工作的租客，Jubilee 線的覆蓋面相當出色。

買入這兩個建案前，應特別留意哪些費用？

除售價外，需留意：(1) 服務費——Battersea Power Station £11.22 psf，Greenwich £8.89 psf；(2) 地租——前者 peppercorn（£0），後者固定至 2034 年；(3) 印花稅——依海外買家附加稅、是否首次購房而不同，建議使用 IREIS Properties 的印花稅計算器依個人情況試算。如需系統了解持有成本，可參考英國置業成本與稅務總覽。