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隨著近幾年的國際環境變化，越來越多台灣投資人加入到了英國買房市場。海瑞萬仕小編常常遇到台灣投資人對於英國買房流程的提問。確實，台灣和英國買房置業的流程是有很大差異的。海瑞萬仕小編也借此機會感謝大家的提問！
下面這個話題是小編常常被台灣買房者問到的，看看你是否也有同樣的疑問呢？
「聽說在英國的買房流程比台灣複雜很多？」「在英國買房和台灣的流程一樣嗎？」 答案是：英國買房和台灣買房比起來，在流程上確實存在很多差異。總的來說，英國的買房流程會相對更保守、規範、透明和國際化一些，同時也會耗時更長。在台灣，我們房地產交易過程相對簡單，大致只有5步；而在英國，購房過程可能涉及更多的法律程序，至少需要13步才能完成。我們接下來就一起來看看在英國的買房流程和台灣的區別吧！
語言隔閡（language barrier）和市場經驗
在台灣，我們的房地產交易過程相對簡單。生活在台灣，對自己的語言和房產市場已經非常瞭解了，因此，在台灣買房時，我們通常不需要考慮「語言隔閡（language barrier）」的因素，因為在台灣買房時，通常只使用一種語言 – 中文。但是，在英國買房時，即使是那些常居海外的華人，也多少會有「語言隔閡（language barrier）」。別焦慮！這是正常的，因為在英國買房時，會遇到許多生活中不常使用的專業英語詞彙。
在台灣買房時，我們不太需要去重新瞭解台灣市場和房價；不用過度擔心匯率和貸款的限制；也不需要提前去學習與外國中介溝通的禮節和注意事項；更不必擔心在支付定金和房款時會出現問題。但是，在英國買房時，上面提到的所有問題，都需要我們台灣投資人再重新審視和思考。
順應趨勢，海外置業是如今台灣高淨值家庭，運籌帷幄和優化家庭資產的穩健方式。因此，無論投資人選擇去哪個國家買房，以上的問題也都需要大家去面對喲！英國相對於其他很多國家而言，它的買房流程已經發展的相對透明和完善了，其實也已經比很多國家簡單了。
別擔心！海瑞萬仕小編幫大家整理出了英國買房和台灣的流程區別。
在台買房流程回顧
我們在瞭解英國買房流程前，再一起來簡單回顧一下台灣買房流程吧！
我們熟知的台灣房地產交易過程，有五個關鍵步驟，分別是：
- 付訂金：買賣雙方就房價和條件達成一致後，買方向賣方支付訂金，並獲取訂金收據。
- 簽約： 雙方確認彼此的身份和房產權狀，就合同內容達成一致並簽署契約。
- 用印： 需到地政事務所處理用印材料，包括請領土地和建築物登記謄本及填寫相關申報書。
- 完稅： 雙方分別繳納各自的稅款，買方繳納契稅，賣方繳納土地增值稅。
- 過戶： 在地政事務所進行房產過戶登記，買方支付尾款，賣方結清所有相關費用，完成房屋點交。
英國買房流程
與台灣不同的是：在英國購房交易過程，則需要經過多達12個關鍵步驟，其中有10個步驟都和台灣不一樣，因此值得台灣買房者的高度注意喲！這13個關鍵步驟分別是：
步驟1: 瞭解市場和房價
作為英國買房的台灣人，我們不一定對英國的房產市場了如指掌。也不可能在短時間內像瞭解台灣市場一樣的瞭解英國市場和房價。因此，作為台灣來英國的買房者，我們第一個不能跳過的步驟就是「瞭解英國市場和房價」。
熟悉海瑞萬仕小編的讀者都知道，小編鼓勵大家克服「英文語言隔閡（language barrier）」。希望我們的讀者去閱讀英文原文房產報告。因為，只有這樣，大家才可以瞭解真正的英國房地產市場。
別著急，如果你時間有限，小編為大家整理了一個英國倫敦平均房價列表，大家可以酌情參考。
（英國英格蘭地區平均房價熱力圖）
海瑞萬仕小編今年就把倫敦地區各地的平均房價圖放在這兒，供大家參考。
（英國倫敦地區平均房價熱力圖）
步驟 2: 明確 「現金」 或是 「貸款」 購房
海外買房和在台灣買房最顯而易見的差異就是需要支付的貨幣不同。換句話說，在英國買房是不能通過台幣支付的。即使你通過台灣中介買房，房款部分也需要用英鎊結算。因此，先明確 「現金」 或是 「貸款」 購房，有助於你最足資金準備。海瑞萬仕小編提醒：關注英鎊匯率，提前換匯非常重要喲。
步驟 3: 諮詢與溝通
無論你是打算在英國購買二手房，還是新房，你每天打交道最多的，應該就是搜房軟件和房屋中介了。無論聯繫的是英文中介還是中文中介，相信他們都是你英國置業的「捷徑」。畢竟，英國房東會更習慣通過「中介」來完成房產交易。
英國房東一般很少選擇私下買賣房屋。他們認為：沒有中間人的介入，很難保障買賣雙方的利益。但市場上的中介魚龍混雜，小編建議大家詢問周邊的朋友或家人，讓他們推薦靠譜的購房中介，避免人在海外發生不必要的麻煩。你也可以聯繫你的海瑞萬仕置業顧問，我們駐英的同事會幫您答疑解惑。
步驟 4: 支付預定金
這一點和台灣類似。在看房後，如果雙方都接受房價和條件，買方就可以支付預定金啦！
海瑞小編建議，如果你看上了一套房，感覺「非他不買」，那就要盡快付定金，畢竟你也不希望明天突然出現另一個買家，來和你競價。房東通常不會把賣房廣告從市場上撤銷，除非他接受了你的offer，或收到預定金（新、二手房各有不同規定）。英國新房的預定金通常會是£2,000 – £10,000，這個具體的數字根據情況而定。請一定保留好你的支付憑證和預訂單喲！
步驟5: 聘請律師及資料審核
和台灣買房不同，英國買房時是需要聘請律師（Solicitor）或者房產律師（Conveyancer）的。
海瑞萬仕小編常常被問，在英國能不能跳過請律師的環節，私下跟房東買房呢？在英國買房是不是必須請律師呢？答案是：不可以呀！千萬不要這樣做。在英國私人之間是不能直接買賣房屋的，需要通過聘請律師（Solicitor）或者房產律師（Conveyancer），以確保合法合規性。
悄悄告訴你，小編自己的行業內這麼多年，自己也不能代替律師完成所有的條列審查，這可不是一件簡單的事情呀。
作為海外投資人來講，你需要一位有效率的專業律師，否則，購房流程在律所的停留時間將會長達數月！小編建議大家詢問周邊的朋友或家人，讓他們推薦靠譜的律師，避免耽誤賣房大事。你也可以聯繫你的海瑞萬仕置業顧問，我們的同事會盡力為您引薦。
步驟 6: 簽署合同
和台灣由地政士（代書）見證不一樣，英國買房簽署合同是不可以自己私下簽署的喲。那麼在英國買房簽署合同要怎麼做呢？答案是：英國簽署合同時，買賣雙方都需要通過律師的指導來執行。雙方的律師會幫你們起草和審核購房合同，同時呢，律師也會協助你們雙方簽署合同。
步驟 7：支付第一筆房款
這一點又與台灣不一樣了！那麼，台灣和英國買房的付款環節有什麼不一樣呢？答案是：英國買方不能直接向賣家支付房款！而需要通過律師交接來支付房款。具體來講，買家需要把房款支付到律師的指定帳戶，經由律師把資金轉交給對方律師的指定賬戶。可能在首次購房者看來，整個過程顯得冗長，但實際上卻給了購房者法律層面的「雙重保障」。
但是大家可以注意一下第一筆房款的百分比喲：第一筆房款通常是房屋總價的10%，這個具體的數字根據情況而定，可能會更多。
海瑞萬仕小編提醒大家需要注意：在支付預定金後，買家通常是需要在21天的期限內，向賣家支付第一筆房款的喲！通常是房屋總價的10%。不同的房東和開發商徵收的數額不同，有的也會收到30%以上。因此，買方需要為自己提前留出足夠的時間準備資金，以防違約。
步驟 8: 交換合同
這一點又和台灣不一樣。台灣人英國買房交換合同時需要注意什麼呢？答案是：和台灣不一樣，在英國買房時買賣雙方不能私下交換合約喲！
那麼在英國買房交換合同要怎麼做呢？答案是：英國交換合同時，是需要買賣雙方通過各自律師來執行和交換的。我們常常見到的情況是，買賣雙方可以各自前往自己的律師行，並與律師一起過目和簽署合同。簽署後，然後雙方律師之間再交換合同。
很多人覺得，整個過程很麻煩，但實際上卻給海外買房者一個機會在專業律師的陪同下，再次審查合同。小編認為，這個步驟非但不多餘，反而保護了海外買家的利益。
你可能會問：我一定需要飛到英國面會律師才可以完成合約交換嗎？其實是不需要的喔！專業且有經驗的房產律師通常可以在視訊遠程協助買家置業，如果有需要在地律師的推薦，歡迎您聯繫您的英國海瑞萬仕置業顧問，我們會竭誠為您安排。
步驟 9: 申請房屋貸款按揭
講到貸款，這可是購房中非常重要的一環。畢竟多數買家，尤其是首次買家在購房時多是需要依靠貸款來進行購房的。因此，瞭解貸款的運作方式可以說是至關重要。在其中，我們又可以把貸款切割成「申請所需時間」、「可貸成數」、「房貸利率」來做分開剖析。
步驟 9.1 貸款申請所需時間
在台灣，從申請貸款開始會經過總共六個步驟。分別是：
- 申請貸款
- 房屋鑒價
- 貸款條件審核
- 對保簽訂貸款契約
- 不動產抵押權設定
- 撥款
整體申請貸款的所需的時間大概是1.5個月。
而在英國，申請房屋貸款的大致流程為：
- 申請預批證明書：相信很多買家都曾經在英國看房前被問過：Do you have a Decision in Principle (DiP) or Agreement in Principle(AiP)? 這時大家都會霧煞煞，不知道這究竟是什麼東西？怎麼連房都還沒看就被要求準備好貸款資料了？沒錯，在英國是這樣的，為了確保買家本身已經釐清自身的可支配預算情況，許多中介、開發商都會事先要求買家在看房前先獲得預批證明書，英文稱作Decision in Principle (DiP)或是Agreement in Principle(AiP)。預批證明書將根據買家提出的基礎資料進行評斷，並提供買家估計的可貸款金額。意味著在獲得預批證明書後，買家就會有對於預算更明確的把握了。一般來說預批證明書可以在當天獲得，在這裡海瑞萬仕小編教你一個小秘訣：找富含市場經驗的貸款顧問（mortgage broker）可以一次性幫你分析上百間貸款方，讓你精確找到對的方案。如果有貸款需求，歡迎諮詢您的英國海瑞萬仕置業顧問，我幫將替您對接。
- 正式申請貸款 ：在找到心儀物件並且買賣雙方接受出價後，您可以正式的向貸款方申請貸款了。這時您會需要開始準備一系列的文件資料，例如工資單、銀行流水、地址證明、身分證明等。請注意：貸款方也可能會要求更多補充資料，這將是一個雙方來回的過程，非常正常，如被要求補充資料請無須擔心。貸款方會對申請人的財務狀況進行壓力測試（stress test），簡而言之，壓力測試是在評估申請人的個人可支配收入（net disposable income）情況，意即申請人的所得在扣除稅收後是否有能力償還貸款，如果在利息上升的狀況下是否依舊有能力償還？
- 房屋鑒價：在正式申請貸款後，貸款方將委託房屋測量師（surveyor）對該房屋進行鑒價。請注意：房屋鑒價的費用是由申請人支付的，您將在申請貸款時支付給貸款方。英國海瑞萬仕國際地產為本地專業房屋代理，秉持為客戶揭示隱藏成本的原則，是您值得信賴的置業夥伴。如有相關問題，歡迎諮詢您的英國海瑞萬仕置業顧問。
- 獲得銀行貸款書（mortgage offer）：當您的負擔能力/壓力測試通過，且貸款方收到鑒價結果後，您將收到貸款方提供，具有法律效力的正式銀行貸款書（mortgage offer）。部分貸款方將給您7天時間進行決定，其餘則會預設您接受本銀行貸款書，除非在合約交換之前向貸款方提出取消。請注意：取消仍可能產生部分費用，例如已經做完工的房屋鑒價等。這裡也向買家們提示：如果截至目前為止貸款方都還沒向您收取過貸款申請費用（稱作product fee或arrangement fee），這時貸款方將向您收取。部分貸款方會把直接把貸款申請費用直接從給到律師的房屋尾款中扣除。詳情歡迎與貸款顧問做進一步洽詢。
- 撥款
一般來說在英國申請貸款整體所需的時間約為3個月，這將比台灣申請貸款所需的時間長，建議買家可以提前做準備噢。
步驟 9.2 可貸成數（loan-to-value, LTV）
在台灣，根據房屋不同的完工階段、屋型、屋齡、地區都將對房貸的可貸成數有所影響。但總地來說將介於55%-80%之間。
在英國，一般來說最多可以貸房屋價格的75%。根據買家本身的經濟狀況和屋況不同，海外買家的貸款多數會落在50%-65%區間。部分特殊的政策可以提供買家最高95%的可貸成數。
此外，海瑞萬仕小編要提醒大家：可貸成數不完全代表你能借到的比重。就如上述所說的，貸款申請人是否能通過「壓力測試」很重要。一般來說，英國房屋貸款能申請到的金額為年薪的4.5倍。所以如果申請人年薪的4.5倍仍不到上述說的可以到房屋價值的50%-65%，那就得多準備一些自備款囉。
步驟 9.3 房貸利率
利率，影響房屋持有現金流的重要因素。根據2023年年底的當前情況，台灣申請房貸的利率大約在2.1%起，英國則是4.38%起。如果在台灣有房屋可以進行抵押的買家，不妨考慮將資產在台灣進行抵押並以現金購置英國物業，將可對持有成本進行節省。
步驟 10: 支付尾款
小編也常常被讀者們問道：「英國支付尾款這環節和台灣是否一樣？」「台灣和英國買房的付尾款環節有什麼不一樣呢？」答案是：類似，但不一樣啦！英國房屋尾款不可以直接從買方私人賬戶轉賬到賣方私人賬戶。也就是說，不能直接向賣家支付房款！這個過程也是需要通過律師交接的。英國買房時，買房者只能轉款給其律師的指定賬戶，由雙方律師之間完成交接。最終又由賣方律師把尾款轉至賣方。這個流程還必須符合英國的反洗錢條例（AML）。我們已經在之前的文章中仔細講解過啦，還有不懂的朋友可以查閱以前的文章，或者直接聯繫你的海瑞萬仕置業顧問。
步驟 11：物業交接
這一步和台灣類似。小編就不贅述了。如果是新房物業交接，你可能會被邀請參加一個「新業主之旅」的環節，物業管理公司會指派同事為新業主講解「入住須知」。此外，新房物業多會帶有建築質量保固，這時你可以針對有不滿意的細節部分進行提出，英文稱作「snagging」，開發商將對此派專人來進行完善。
步驟 12：繳納房產稅
很多來自我們台灣的購房者在諮詢英國房產的第一個問題都是：「英國買房有什麼稅？」
在英國買房，買家只需支付過戶時產生的印花稅（Stamp Duty Land Tax, SDLT）一稅而已。這筆稅將根據買家的身份、名下在全球範圍內是否有房產，以及房屋價格而異。如果想知道詳細的稅率，不訪嘗試使用我們的印花稅計算器，這可以大大的幫你省下所需的研究時間喔！
步驟 13：後期物業管理
在交房後，恭喜你！現在你成為房東了！你可以選擇自住，或是將房屋出租。
如果自住，你需要定期向地方政府繳納市政稅（Council Tax），這筆稅是屬於使用者付費的，所以如果日後放租則為租客承擔。當然，這筆稅也有減免的方式，小編以後再慢慢教大家。或是你也可以直接聯繫您的英國置業顧問，讓我們替您娓娓道來。
如果出租，你可以選擇「自行出租」，或是聘請代管公司「托管物業」。別忘了，你的英國海瑞萬仕小助理，將在英國本土協助您，替您找租客、篩選租客、維護物業等。
小編知道對每個家庭而言，海外買房都是一個重要的家庭決策。在英國買房，也成優化家庭資產的最佳方案之一。近幾年來，也越來越多高淨值家庭在英國定居。小編希望通過這樣的總結，可以幫助更多台灣投資人在英國找到一個「理想居所」。
實際上，在英國買房您不需要所有事情都親力親為，大部分事務都是交給專業人士，如置業顧問和律師。因此，記住最重要的事情是找一個好的房屋置業顧問，貸款經紀人和律師。也就是那句俗話：讓專業的人做專業的事。也誠摯的邀請各位聯繫自己的英國海瑞萬仕置業顧問，我們常駐英國的同事將為您進一步答疑解惑。
再次提醒投資者們，以上內容僅適用於普通個人投資者。最終的情況和數據以實際為準。本文不對任何人及任何損失負責，請投資者們根據自己的情況來判斷，以免陷入誤區。如果您需要專業的幫助，請聯繫專業人士。
原創聲明
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