人有年龄，工作有工龄，树有树龄，房子呢？当然也有房龄。没错，在生活中，我们总是用时间来衡量事物的价值，这个简单的道理也同样适用于购房哦。如果你在购房时就考虑到了房龄或房屋使用年限这些因素，那么恭喜你！这确实是购房时必须要考虑的重要因素。如果你想了解房龄对房屋价值的联系的话，那么也恭喜你！你来对地方了，今天小编就来替大家捋一捋房龄这个话题吧。

其实小编以前也没有注意到房龄和房屋使用年限的问题，直到小编在UCL读研究生学房地产专业后，才明白这是房屋评估的重要因素，投资者不能不考虑这个因素，因为房龄就是一个建筑的过去；房屋的使用年限是它的未来，如果你既不了解它的过去，也不了解他的未来，又怎么评估房屋的价值呢？

房龄与房屋使用年限是两个不同概念。房龄是指房屋从竣工验收合格的交付日期起至今的时间。而房屋的使用年限，是指购房者可以居住的年限。

我们先来谈一谈房龄吧。房龄与房屋价值有什么联系呢？大部分人第一个想到的答案应该就是：房龄与房屋折旧之间的联系吧。没错！房龄与房屋折旧存在着直接的关系。美国房地产学者古德曼和锡伯杜（Goodman and Thibodeau）在1995就详细解释了房龄与房屋折旧之间的关系。这两个学者说：“房屋折旧直接影响到既有住房存量的居住功能发挥和提供的住房服务( housing services) 品质水平。”这句话非常学术，也非常难懂。那么简单的说，就是房龄越长，住房品质下降越多; 即使是同样房龄的房屋，又会因为修建品质和修缮品质的不同，而存在折旧差异。

有了这个概念，我们再来看看房屋的使用年限，以及中国和英国有什么不同。在国内，土地是归国家所有的，商品房的土地实际使用年限是70年，这就是我们耳熟能详的70年产权。然而实际上，在国内很少有住宅能达到70年，大部分在30-60年左右，为什么呢？因为这70年的使用年限是从国家出让土地时开始计算的，开发商从拿地到筹建，从筹建到修建，再从修建到发售，整个过程耗时非常长，如果开发商再囤积一段时间或者几经转手，购房者的实际使用年限就更短了。这样一来，房屋到购房者手里的使用年限就不到70了。 值得提醒的是，住宅地产是有的设计使用年限的（50年幅度），因此房屋达到设计使用年限后也不能再用了。

说完了国内的情况，咱们再来看看英国的住房使用年限。英国的房屋产权和国内情况不同。在英国买房，首先应该弄清楚，你想买的房子是永久产权（Freehold）、租赁产权（Leasehold）还是部分永久产权（Share of Freehold）。它们分别都是什么意思呢？我们先来简单介绍一下：

永久产权（Freehold）:

像在英格兰和威尔士、澳大利亚、加拿大和爱尔兰等英美法系司法管辖区中，永久产权（Freehold）是一种常见的房屋所有权类型，指屋主被允许无条件享有房屋、土地以及与该土地相连的所有建设的所有权。在英国，永久产权（Freehold）的房产多数属于排房和独立住房，以及别墅。

租赁产权（leasehold）:

与之相反的是：租赁产权（leasehold），顾名思义就是指屋主只购买和享有房屋一定年限的使用权，并需要在租赁期满后申请延期。大部分公寓都是租赁产权（leasehold）的，产权最长可达999年。前段时间有朋友私信小编，问他们买的新房，但租赁年限仅剩125年了，这是否正常？如果是新房，时限通常根据政府的规划不同而定，年限可能是125年，250年，499年或者999年。其实买新房的朋友不需要太考虑年限的问题，但如果你考虑购置二手房，房屋所剩年限就是一个一定要考虑的因素。

部分永久产权（Share of Freehold）

和永久产权（Freehold）的产权类型类似，购买部分永久产权（Share of Freehold）意味着购买者拥有永久产权的一部分。它可以通过两种不同的方式进行设置。

第一种，永久产权的原业主把该房屋分割成多个公寓来卖。

第二种是公司拥有永久业权并且每个租户都拥有该公司的股份（有时称为会员资格）。 因此，当您购买拥有永久业权份额的公寓时，您将可以通过在房地产契约上注明自己的名字而获得该份额，或者您将获得控制永久业权的公司的份额。 无论采用哪种设置方式，结果最终都是相同的-您将拥有该物业的永久业权。

如何查询房屋的产权类型，房龄和所剩使用年限？

那么题就来了，要怎么查询房屋的产权类型，房龄和所剩使用年限呢？你可以通过政府提供的网站来查询，点击查询。当然，熟悉英国系统的朋友们肯定都能猜到，不意外，这是一项需要付费的服务，根据查询类别不同，每套房的查询成本大概是3-15磅。

除此之外，最简单的方式就是直接询问你的房屋中介或售楼部，他们都有详细的房屋的产权类型和所剩年限信息的。另外，房屋所在的地方政府会有房龄和房屋所剩租赁年限记录。

话说回来，无论你买房的目的是自住还是投资，咱们除了关心房产还剩几年的年限外，还应该去了解租约（Lease）到期后要怎么续约，如果你了解，可以查看文章：租约（Lease）到期后要怎么续约。了解更多英国购房知识，请订阅我们的公众号：IREIS海瑞万仕国际地产。我们也欢迎您直接与我们联系，我们一起探讨英国房事，一起了解欧洲经济。

据英国泰晤士报（The Times）在5月8日的报道：英国首相鲍里斯·约翰逊（Boris Johnson）将英国解封推迟到六月。

无论是在亚洲还是欧美国家，市民们都在关注新冠疫情。英国也不例外，英国的疫情对市民的日常生活以及欧洲经济都产生了巨大影响。近日来，一系列问题，比如：英国什么时候才能解封？政府对解封有哪些进一步的策略？都成了热门话题。好吧，今天就让海瑞万仕来为大家做一个分析吧。

首先，英国的新冠病毒确诊人数令人惊讶，目前已超20万，死亡的人数超3万。不仅如此，英国的确诊人数和死亡人数都已经超过意大利、法国、西班牙，现在仅次于美国。截至目前，英国在新冠肺炎疫情中的死亡病例人数位列全球第二，欧洲第一。

（資料來源：約翰斯·霍普金斯大學（美國 巴爾蒂莫）, 地方執法機關。數字最後更新：2020年5月8日 下午6:05 [GMT+8]）

英国究竟什么时候才能解封呢？截止目前（2020年5月8日）这还是一个未知数。英国泰晤士报（The Times）在5月8日发文，称英国首相鲍里斯·约翰逊（Boris Johnson）将英国解封日期推迟到六月。

（資料來源：泰晤士报2020年5月8日 ）

不仅英国民众们关心具体的解封日期，连英国内阁部长们也不断敦促首相鲍里斯给出一个具体日期，以及解除封锁具体政策。这样做的目的是为了避免英国消费者和企业信心的崩溃。

首相鲍里斯也正面回应了这个问题，他承诺他将以最谨慎的态度对待解封，并且在本月底之前对封城限制进行适度和渐进的修改。小编虽然也很希望早日解封，但对首相迟迟未给出解封日期表示理解，毕竟解封前政府还需要做很多前期的安排。

此外，不少内阁大臣也提醒首相，过早解封对英国国民安全存在潜在的风险。特别是对一些老人和病患集聚较多的机构来说（比如敬老院和医院），过早解封无疑是非常危险的。

（资料来源：Age UK）

参与制定解封计划的政府人员也表示，解封的具体日期和政策仍有待确定。并表示具体的计划有望在今天或明天定稿，并将在本周日晚7点向市民公布。

唯一可以确定的是，和以往每人每天只能户外运动一次的政策相比，从周一起英国国民可以无次数限制的进行户外运动。这对很对户外爱好者来说是一个好消息，毕竟现在正是英国最舒服的季节，阳光和温度都非常适合户外活动。

（资料来源：The Telegraph, 4 May 2020 • 8:17am）

另外，教堂和其他礼拜场所也有可能被允许开放，但仅限制于小范围的私人祈祷活动。相信来英国旅行过的朋友都知道，教堂在英国可是随处可见，因此教堂重新开放对有信仰的英国国民来说是一个天大好消息。

然而，很多大臣对此也有所顾虑。他们认为允许来自不同家庭的人们聚在一起存在交叉感染的安全隐患。他们认为，解封政策一旦出错，很容易导致疫情再次严重。因此，在实施解封之前，还很多工作需要做。

文化大臣奥利弗·道登（Oliver Dowden）在今天早上的发言中说道：“虽然近期英国疫情有所情改观，但人们仍然应该呆在家里，以保护NHS（英国国民医疗服务系统）的安全和挽救更多生命。” 并再次叮嘱市民，虽然阳光明媚的银行假期（bank holiday）即将来临，但请大家尽可能的呆在家里不要出门。

前总理萨吉德·贾维德（Sajid Javid）也提醒现任首相鲍里斯先生，即使解封，也有必要要求老人延长居家隔离的时间。他说：“将来我们或许可以找到一种方法，将我们的保护重点放在最脆弱的人群，比如老人或是患有潜在疾病的人群上，但给年轻人更多的自由，使年轻人可以重建英国经济来帮助其他人，这对所有人都有利。”

不难看出前总理萨吉德对英国经济也有所担忧。他并一再敦促首相鲍里斯“让经济再度高速运转”。显然他是在呼吁政府应该更加重视修复商业活动。

这样看来，大家苦苦等待的解封日期虽然被推迟到了六月，但是也是指日可待的。政府方面也已经在为大家制定一系列更为周全的解封计划。小编也在此提醒大家，疫情期间请大家注意安全，尽量呆在家里哟。海瑞万仕将替你时刻跟进疫情动态，陪着你一起关注英国疫情，一起度过难关。如果你想了解英国解封的具体政策和计划，请关注我哟，我将在下一篇文章中，分析英国解封政策的提案内容。

相信大多数人投资房地产的最终目的往往是看中房地产的低风险以及在未来五到十年房产的潜在升值空间。那什么样的房产才会有升值空间呢？除了我们常知的房屋屋况、开发商的名声之外，最重要的还是归总于这个房产所在的位置或是区域了，当一个区域的变化越大，对于房产价格的影响也就越显著。

“举个例子，就像是我们今天买了一栋乡间别墅，打算轻松的过过生活，结果很巧的是，政府却宣布将在你的乡间别墅附近开设一个新的高铁沿线，这个高铁沿线在未来可以带动每月以百万计的旅客造访。于是为了因应这么大的旅客数，当地的发展也就被带动了，新的餐厅、新的办公楼、新的住宅开发案，直到有一天，有开发商要跟你收购这个原先只是你打算在乡间度假用的别墅，把它重新开发成一个新的住宅片区。这时候你眼前一阵转瞬，发现原本的乡间景色早已不复存在，变成了一片具有活力又欣欣向荣的都市。而你原本投资别墅的一千万，这时候已经变成三千万了。”

梦醒了，但是逻辑没变。外在的环境变动比房屋本身的特质对价格更敏感。选对好的区块对于房价未来的增值也有更正向的影响。

伦敦买房 – 景宁镇

今天我们就来聊聊东伦敦景宁镇的都市更新计划案。

图一、景宁镇一景

景宁镇在过去称不上是一个好的地段，在维多利亚时期，景宁镇曾是那些投机开发商开发给工厂工人居住的贫民区块。在二战后，因为景宁镇85%的住宅被大规模的空袭破坏，所以政府决定将该地开发成大规模的社会住宅，大规模的社会住宅虽然为景宁镇带来了显著的人流，但却没有为景宁镇带来明显的发展。直到2012年，当地市政Newham宣布将为景宁镇投入37亿英镑做都市更新，预计能为当地注入10,000套新住宅，数千个新的就业机会，以及大规模的交通建设升级。这才一改了景宁镇在过去的劣势，成为了伦敦发展最快的区域之一。海瑞万仕访问了当地的居民，他回忆道：「景宁镇在十年前算是一个很贫困的地方，路上一间星巴克都没有，跟现在各种商店林立的状况很不同。」现在的景宁镇因为都市更新的关系，不仅街上的街容变得干净新颖，更多的是进驻当地高街High Street（类似我们的商业街的概念）的店铺们。

图二、景宁镇商圈

那为什么景宁镇的都市更新历经8年就对当地有了如此显著的改变呢？原因来自景宁镇得天独厚的地理位置，从景宁镇到伦敦市中心Bank站只要15分钟的轻轨路程，到金融中心Canary Wharf更只要4分钟的轻轨或是20分钟的步行，现在许多在金融中心工作的年轻商业精英们受到交通便利性以及合理房价的吸引而选择住在景宁镇，大幅拉升了当地的平均收入以及地方经济。现在的景宁镇俨然已是一个新颖、有活力的开发中市镇。

前面我们看到了景宁镇的改变，那景宁镇未来的展望是什么？身为一个都市更新区，少不了的是大量的新开发案、较低的房价，以及可观的人口红利，跟我们在文章中一开始所提到的外在环境变动正好相互呼应，放眼五年后，景宁镇将以一个更崭新的样貌与我们相见，而房价届时也将不可同日而语。此外，景宁镇恰好又紧邻着Custom House的Crossrail站，Crossrail是横贯伦敦东西，经希斯罗机场一路连接到雷丁（Reading）的新建铁路，总共耗资182.5亿英镑，是英国基础建设的重点专注项目。投资人不难看出，景宁镇的房价届时将因Crossrail铁路的开通而进一步的上升，成为伦敦周遭资本升值最为显著的区域之一。

谈到这里，我们可以看到景宁镇的都市更新计画给当地带来了生机。这股生机横贯了人、经济、文化，及投资的多维角度。改天，也欢迎您到景宁镇走走，一起体验一下这股改变的力量。

想了解更多英国房地产资讯，欢迎您关注我们，也欢迎您与我们预约您的一对一置业咨询。海瑞万仕团队提供您来自世界顶级名校UCL伦敦大学学院专家团队的市场分析，伴您一起放眼全球，投资得道。

您不可不知的地产知识： 房地产周期
英国楼市抄底？什么时候才是买入房产的最佳时机？

在前一篇文章《房市与经济 有何关联？》中我们谈到了房价起伏与经济态势之间的联系，大家不难发现房市与经济间往往是相互依存的关系。有趣的是，在这之后一些朋友将房市与经济的知识运用在了目前欧洲经济下滑的时事动向上，认为经济下行时是购入欧洲资产的最佳时机，并在准备资金对欧洲房市抄底拭目以待，这种做法可行吗？在回答这个问题之前，我们不妨来先谈谈地产界的一个热门词： 房地产周期。

当市场经济良好时，人们对于未来收入的看法将保持正向的态度，因为人们预期自己在不远的将来自己的收入将提高，届时将有更多可支配的金钱进行消费。凭着对未来收入增加的信心，人们开始购入房产，一来是认为自己可以值得更好的居住品质，二来是对于未来房价上升抱有期望。这样的消费心理使得整体房价因为经济环境变好开始上升，为早些时间已买入房产的人带来一笔由资本升值转换来的回报。看到身旁的人从不动产赚到钱，于是大家就开始问了：「我也想买房子，什么时候房价会下跌？什么时候买最便宜？」这个问题就让海瑞万仕用 房地产周期 来替您解答。

【週期】

首先，什么是周期（Cycle）? 很简单，周期是指完成一次循环运动所需的时间，我们生活中常见的周期有生命周期或经济周期等。一段完整的市场周期可能经历爆发阶段、衰退阶段和复原阶段。我们可以通过市场供需来了解一下周期性是怎么形成的。可以简单的用前阵子闹得沸沸扬扬的口罩问题来举个例子： 人们因为疫情爆发而疯狂的抢购口罩，这使原本只在市民感冒时才用的特定性产品（尤其在西方国家），在短时间内变成了人人皆需的消耗品，这是时候就是爆发阶段了。从供应的角度来看，即使市场上原本的口罩制造商们昼夜不停的生产，也会因为产能有限而无法满足市场对口罩的需求。巨大的市场需求与严重的供给不足使得口罩的价钱开始飙涨。这时候商人们开始升级或转型制造口罩，自疫情爆发后，中国的口罩工厂新增了8905间，把单日的口罩供给量提升到2亿片。这状况看似一步步满足了市场需求，但这增加的工厂数量可是比原本高出了23%，一但全世界疫情趋缓，甚至回到正常，这时候衰退阶段也将临近。届时市场对口罩的需求很可能出现断崖式的减少，而制造商们也将因为滞销和负债而面临极大的挑战，甚至有倒闭的风险。同时，当工厂的收购成本降低时，投资人也会找准时机进行低价收购。此后，供需将再次缓和，进入复原阶段。这个过程就近似于一段完整的市场周期，口罩市场分别经历了爆发阶段、衰退阶段以及复原阶段。

【房地产周期】

言归正传，那么什么是房地产周期呢（Property Cycle）？房地产周期是指在房地产经济运行过程中，房价随着时间的变化涨跌交替的运动过程，它也是房地产经济中的一种有规律的波动，具有相对性和特殊性。在房地产市场，相同的市场周期依旧存在，这个观念我们可以追溯到弗雷德•哈里森（Fred Harrison）在2005年提出的18年房地产周期。作者分析了过去百年的房地产市场，发现整个市场可以归纳为三个阶段：复原阶段（Recovery Phase）、爆发阶段（Explosive Phase）、衰退阶段（Recession Phase），此后又将从复原阶段（Recovery Phase）进入下一个新的周期（见图一所示）。第一个阶段叫复原阶段（Recovery Phase），它开始于上一个衰退期的结束。在这个阶段中的房价会呈现平稳的上升趋势，随后结束于一小段时间的跌幅。这一小段房价跌落将带来更大幅度的上涨，这个阶段我们称作市场的爆发阶段（Explosive Phase），为期大约7年。在爆发阶段中的房价会呈现大幅上升趋势。接着房价将到达高点，随之伴来的即是约莫4年的经济衰退阶段（Recession Phase）。简言之，根据弗雷德•哈里森（Fred Harrison）的研究，我们可以看出一个完整的房地产周期需要约18年来完成，将历经7年的复原阶段、7年的爆发阶段和4年的衰退阶段。当我们度过这18年的房地产周期后，新的一次循环也将来临，并周而复始。

这样听起来有点抽想，简单说，用购房者‘低买高卖’的购房心里角度来看，他们会试机找到一个相对而言的‘价格低点’和‘价格高点’。那我们可以想像市场在历经完萧条后，房价将到达一波低点，这时候有经验的投资人将在这个阶段去寻找一个价格低点买入资产。同时，这个阶段也有机会优化房屋租售比，下跌的房价配合变动较小的租金给了投资人一个更好的投资机会。于是专业的投资人开始入市，把市场推入下一个阶段：复原阶段。当专业投资人入市以后，更多买家开始对市场有了信心，于是我们可以看到一些大型的机构，例如退休基金也开始到精华地段开始置业。这样的市场行为会在后期带来短期的跌幅，此时投资者与想买房的人看到这波跌幅，开始大量的进入市场。 同时，银行因为看到市场明显变得景气，也开始放宽房贷的条件，让更多的人有能力投入市场，此时市场的物业供应量已不足以应付大量的需求，于是房价开始显著的飙升。而当房价飙升的越快，有更多人相信市场会持续的上涨，于是房价又更上一层。直到房价已高到人的收入无法负荷时，市场开始趋缓。此时许多的外在变化都可能造成房价显著的下降，例如需要现金流的开发商会调整价格以维持公司的营运。当房价下跌，之前许多过度拉抬杠杆的投资人也面临破产风险，于是市场开始持续下跌，正式进入衰退阶段。

这样相信您已经完整的掌握了房地产周期的逻辑。值得提醒您的是房产投资是一门有风险且对专业程度有要求的投资项目，仅靠简单的18年房产周期理论是明显不够的。实际操作中，虽然每一次的周期未必是完整的18年，但是这一理论及其大概的时间序列仍是业内人士用于参考的重要资讯。根据第一太平戴维斯（Savills）的市场研究，相对于2014年，伦敦精华地段的房价已有21%的跌幅，时隔近7年，直到2019年12月市场出现小幅回升。但紧接而来的疫情将经济活动冷冻，将有可能为市场带来了更大的跌幅。新冠疫情的爆发似乎让市场经济无法如约而至的进入下一个复原阶段，但它却让更多投资者重新有了在衰退期寻找价格低点和抄底的机会。

前几天我们在文章中曾提及从现在开始，投资英国不动产将为投资人展露自2015年来绝无仅有的投资机会。海瑞万仕将与英国当地的开发商一起为投资人带来最新的房产信息。同时，我们将为适时为我们的客户释出少量有内部折扣的物业。投资人有望能用前所未有的价格入住英国最精华的地段，如伦敦眼、金融城等。由于数量与房源非常稀少，海瑞万仕决定以非公开形式推广。详情请留言或是联系我们，预约您一对一的英国置业咨询。

文献参考

L Cook and S Laming (2020). Savills UK | Signs of recovery in prime central London residential market. [online] Available at: https://www.savills.co.uk/insight-and-opinion/savills-news/294207/signs-of-recovery-in-prime-central-london-residential-market.

「有土斯有财」，这句话是许多人从小就从父母辈记下的叮咛。当人有了一个稳当的安家处，无论是未来要发展事业或是扩增家庭成员都能更无所忌惮的去发展。因此，人们便开始默默许愿，将购房放在了人生中的首要目标。然而买房并非是一个短时间的抉择，从房屋本身的特质 — 固定性 immobility、异质性 heterogeneity、耐久性 Durability，人们往往需要付出较收入高的成本来购置一个符合自己在未来多年生活需求的物业。于是许多人就提出了问题：房价何时会下跌？为了了解房价怎么变动的，我们必须先了解 房市与经济 之间的关联。今天，就让海瑞万仕带您了解房市与经济中的秘密。

我们首先先来定义什么是「房市」，房市是由市场上的供需而组成。无论是用于自住或是投资，当市场上有购买者向销售方购买房子的行为即形成了房屋市场。

＊房市分析— 台北与伦敦：
在英国，约莫三分之二的家庭拥有自己的房子，而其中有一半的家庭仍在支付购房的抵押贷款（房贷）；而剩下的三分之一则为租房者。除前述自住加上投资者，英国每年约能促成115万套房屋交易。而在台湾，每年的房屋交易量约为30万笔，其中租房者仅占总人口的八分之一（285万人）。从租房的人口及比例来判断，英国的房市对投资后出租的投资人明显表述了市场上有更多的租房需求，大量的需求与有限的供给为房市带来更热络的投资行为。举投资的租金回报为例，在伦敦投资房产出租，约莫在19.64年内可以靠租金收回购置的金额，而在台北市则需约59.3年才能回本，可知两地房市的投资回报率以及房价的负担能力。

接着，我们来探讨为何房市对于经济有重大的影响力。房市与消费行为是有紧密的连结的，当房价升高时，由于资产价值上升，已购房者会感到更为自信，而进一步提升自己的生活品质。例如利用目前的房屋价值以进行借贷，藉由贷款来的钱去购买商品、服务、或是用抵押的现金来付清其他的债务。这样的举动造成了现金流动回市场中，更多的货币回到市场也就带来了更热络的经济。

反面而言，当房价下跌时，已购房者会对于潜在的风险感到紧张，其主因往往来自于过去所借的房贷价格已变相超过自己房子的现在价值，在未来变成一桩赔本的投资。所以人们在这时候会减少支出，例如说不出外用餐、不购买商品、减少投资等。当人们减少支出时，因为市场上所流通钱的量变少了，经济即进一步地开始衰退。

了解了房市对经济的影响后，我们就可以来了解房价变动的原因了。前面我们提到房价升高会带来经济的热络，而当经济活动变得热络时也会进一步的将房价提高。怎么说呢？当一个国家经济正走向上坡时，普遍消费增长了，人们会开始预期在未来自己会变得有钱，有更多的财富可以支配，就会开始提升买房的需求，当供给量比起需求量较少时，普遍房价也就被拉高了。除此之外，如果贷款变得容易时，人们也会开始认为现在可以用比较合适的预算去购买房产，进而提升买房的需求量以带动房价。举个例子，从前一篇文章 新冠肺炎 — 英国房市抄底, 是时机还是危机？中我们知道目前英国政府已将英格兰银行的央行利率调降到0.1%，调降的标准利率有助于贷款者以更便宜的利率申请房贷，进而活络房市。其他还有种种根本性的因子可以影响房价，例如人口增长、房屋供给量多寡等。那么什么时候房价会下跌呢？聪明的您想必已经知道答案了，当景气不活络时或是利率升高时，由于市场缺乏动能，而房屋的供给量仍在一定水位，卖家或是需要资金的开发商此时就会开始调降房价了。举个显著的例子来看就是英国90年代的房屋泡沫，由于1894到1989时景气良好导致房价增幅翻倍，过多的市场供给无法用固定的需求来支持，造成而后接连五年的房价下跌，直到1999年才回到了相同水平。

我们刚刚已经从市场的供需中了解房价是如何变动的了，不知道读者们是否也从刚刚的最后一个部分开始意识到房价其实是循环的呢？答案是「是的！」，根据学术研究，房价确实存在着循环周期。然而这也是一个别具篇幅的话题，我们将在下一篇文章中为您揭晓。海瑞万仕为您提供专业的英国不动产置业谘询服务，详情请联繫我们或加入我们的Facebook粉丝页进行线上咨询。

在英国买房子不知道总支出多少？外国人在英国买房要缴多少税？买房单看房价最后却吃了大亏？孩子出国留学想替孩子找到安稳住处却不知要花多少钱在纳税上？海瑞万仕今天来替您解答英国购房的税务问题。

首先我们来谈谈在台湾和英国购房时的税务有哪些区别？
相信很多民众都对台湾的购房相关税务都有所了解，购房者不仅需要缴纳印花税，还需要缴纳契税、地价税、房屋税等其他税额。那么英国和台湾一样吗？相对台湾买房繁琐的税务而言，英国置业相关的税务相对简单很多。在英国，买房时仅需缴纳印花税（Stamp Duty Land Tax，简称SDLT），而无需缴纳其他如契税、地价税、房屋税等的税额。除此之外，在台湾首次买房时，民众不能直接享受初次购房者的税务优惠政策，这样一来很多刚踏入社会的年轻家庭需要承担很高的税务压力。而在英国，英政府为了减少初次购房者的税务压力，对第一次买房的置业者实施首次购房者印花税减免政策（Stamp Duty for First-time Buyers）。这个政策可以被追溯到2018年的政府预算案，总理菲利普·哈蒙德（Phillip Hammond）宣布，首次购房者（First-time Buyers）购买价值不超过50万英镑的物业时，其房价的前30万英镑无需缴纳印花税。这对许多年轻家庭来说无疑是一个利好政策。

那详细怎么算呢？首先让我们来为您介绍两个实用的方法：

1. 您可以直接登陆英国政府的网站 ，来了解最新的印花税计算方法。由于目前英国政府官方网站还没有开发中文服务，您可以通过翻译全文的方式来仔细了解购房印花税的算法。
2. 对英文还不熟悉或者想直接阅读中文的投资者，可以阅读下文中我们为大家整理出的中文翻译。什么？还是觉得麻烦？没关系，你也可以直接使用中文版的房产印花税计算器，来根据自身情况计算税额。值得注意的是，由于印花税的计算方式在2018年后有较大调整，因此网路中很多计算器的数据库都还未被即时更新。小编推荐您收藏这个印花税计算器，直接登陆根据自己的情况准确计算印花税税额。

那这些税额是怎么计算出来的呢？让我们来为你解答。英国在购房时的印花税采累进税率制，在不同的价格区间将收取不同比例的税额，若购买金额超过前一阶段税率，则将前一阶段的最高应缴税额加上本阶段的应缴税额。详细征收比例如下：

对于非初次购房者的印花税计算方式：

购房价格为 £0 – £125,000: 0%
购房价格为 £125,001 – £250,000: 2%
购房价格为 £250,001 – £925,000: 5%
购房价格为 £925,001 – £1,500,000: 10%
购房价格大于 £1,500,000: 12%

对于初次购房者(First-time buyer)的印花税计算方式：

购房价格为 £0 – £300,000: 0%
购房价格为 £300,001 – £500,000: 5%
购房价格大于 £500,000: 按非初次购房者税率计算。

这样听起来有点复杂，我们来举购买一套价值800,000英镑的房产做为说明吧！由于£800,000超过初次购房者£500,000的限制，因此仅适用于原本税率。 800,000价值前面的125,000英镑按税率征取0元；接着£125,001 – £250,000区间共需缴(250,000-125,000) * 0.02 = 2,500英镑作为税额；最后再以成交金额的800,000减去250,000乘上5%的金额27,500英镑作为应缴金额。于是 £27,500 + £2,500 = £30,000即为最后需要缴交的印花税啰！相比于台湾购房时须缴的6%契税，在相同价格中英国购房还可以缴纳比台湾少至少72万台币的税额呢。

上面我们讲了印花税的计算方式，海瑞万仕也为您提供了专属的印花税计算器，让您在掌握英国的收税逻辑的同时也能轻松估算出您的置业成本！

如有英国置业的相关问题，欢迎在文章下面留言或是联系我们，我们将有专人为您做一对一的免费咨询。

自新冠肺炎(COVID-19)疫情在欧洲爆发以来，英国截至2020年3月30日累积受感染病患已达22141人，超过百万的英国民众将原本的工作模式改为远端的居家工作(Work from home)。目前，新冠疫情对英国经济带来了重大影响，其中英国房产市场也不例外。那么这次的疫情到底对英国楼市带来了哪些影响？英政府对购房出台了哪些政策？未来英国的楼市走向将何去何从？英国的房产是否还值得投资？海瑞万仕根据目前英国的经济环境变动来解析在新冠肺炎的疫情下， 英国房市 抄底, 是时机还是危机？

市场现况

首先，我们来看看目前的市场现况。根据英国副首席医疗官Jenny Harries表示，截止2020年3月，英国疫情仍须至少2-3个月才有可能逐渐明朗。而多数市民回归工作岗位的时间在目前仍未有定数。在未来6个月里，英国仍需通过不断的实践和验证，才有望回归正常的运行模式。这样险峻而不明朗的形势，对英国乃至全世界的经济都是一个严峻的挑战。

2019年英国大选，由鲍里斯（Boris Johnson）接任英国首相一职，其一举拍板，主张带领英国脱离欧盟，让自2016以来的英国脱欧困境和低迷的政治经济环境再现曙光。自其上任起，英国的房地产价格平均上升3.5%，交易数上升17.8%，可见市场供需热络，暂时替过去5年伦敦房价平均跌幅接近20%画下休止符。然而随之袭来的新冠肺炎又为英国房地产带来了重大变化。目前英国政府已关闭所有除超市等销售非生活必需品的商铺，并且禁止非必要的工作移动，这对商业地产带来了巨大的冲击。不仅如此，不少房屋中介公司和售楼部也相继关闭，转为线上销售，这无疑也增加了商品房和二手房的销售难度。新冠肺炎疫情已逐渐影响了整个英国的经济，目前政府筹备投入3300亿英镑用以协助英国居民及企业，其中包括薪水补助、加值税延后缴纳、企业12月免息贷款等。然而暂时的经济运行冻结仍对英国经济造成了负面的影响，诸如失业率提高、实体餐饮企业倒闭等。英国经济走向，还需等待封城结束后才能进一步探索。

英国房地产对海外投资者展露机会

毋庸置疑，新冠疫情对英国乃至全世界的经济都是一个严峻的挑战，那么这对海外投资者来说是否一个机遇呢？

• 房价下滑，投资租售比将提升
  根据Centre for Economic and Business Research的研究报告指出，对于英国房地产而言，基于目前的市场情况，在2021年3月底前，英国房价将可能有13%的跌幅。此外，由于英国现形疫情较为险峻，市场上买卖双方皆大幅减少接触，因此房地产市场的交易量亦显着下滑。英国未来的房屋成交量会是怎样的趋势？目前还很难说，但是我们可以借鉴中国封城结束后的数据来分析，中国自封城结束后房屋成交量仅恢復到过去四年平均成交量的50%。如果我们用这个数据来推测，那今年英国房屋成交量将可能仅有465,000套。按照前述的市场现况，在未来半年到一年，英国房地产将进入一个「成交量低、价格下行」的趋势。
  
  那么这对海外投资者来说是否一个机遇呢？其实，不少海外投资者早已开始密切关注英国房市走向，并开始筹集资金，希望博得这次难逢的抄底机会。对于海外投资者来讲，可以用更低的价格买入英国房产，这无疑是值得考虑的投资项目。再者，从英国目前的房屋租赁市场角度来分析，更低的购房价格和高昂稳定的租金回报，将有望实现比往常更高的租售比，从而也为海外投资者带来更高的现金回报。和英国经济的严峻形势不同，海外投资者看重的不仅是房产价格，还有保值能力和未来的市场潜力。据仲量联行（JLL）发行的全球不动产透明度指数（Global Real Estate Transparency Index）分析，英国房地产市场高居榜首，这表明大部分英国房产仍具有比其他国家和地区更高的保值能力和市场潜力。

• 汇差优势
  除直观的房价因素外，海外投资者亦有望在当前情况下藉由显着的汇差优势购置英国资产。本文一开始曾提鲍里斯执政团队上台后对英国的经济带来了显着的提升，英镑兑人民币一度涨到9.5元/10.52港币/40.7新台币。然而，在新冠肺炎疫情爆发后英镑兑人民币、港币已回到英国大选脱欧前的利多，新台币在这一年间相对于英镑更涨了7.52%。若以宏观角度而论，目前的英镑汇率正处于自2015年以来的低点，约当等于人民币13%/港币20%/新台币27%的涨幅。对于海外投资人而言，目前将是购置英镑并转换为资产的理想时机。

• 房屋贷款利率调整
  自新冠肺炎疫情爆发后，英国政府为疏通经济已两次调息，这对贷款购房者是个利好。首次调息将英格兰银行的基础利率由0.75%降至0.25%。2020年3月19日，英格兰银行再度下调基础利率调至0.1%，此数值是英国央行英格兰银行自创行325年以来的最低基础利率。将基础利率调整到0.1%的超低利率措施将为投资人在筹募资金上带来更多优势。在房屋贷款的偿还上，投资人/自住者将能以更低的偿还利息偿还房贷，将对置业的需求带来极为正面的影响。

综合上述，目前英国的经济环境为海外投资人呈现了良好的不动产投资机会，无论是在房价、回报率，抑或是汇率和贷款还习等层面，英国房产仍然是值得投资的项目。另一方面，和所有投资一样，海外投资仍然存在风险，因此投资者应多关注和了解海外房产资讯。海瑞万仕为您提供专业的英国不动产置业谘询服务，请联繫我们。

• 古话说：细节决定成败！IREIS为你独家揭秘英国买房需注意的七大细节！