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英国买房，怎么做资金来源证明？

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英国买房需要资金来源证明吗？英国买楼需要哪些资金来源证明呢？

对英国不动产投资熟悉的朋友都了解，英国的买房流程相对繁琐，整个流程也相对严格。其中“买房资金来源证明”这一项令很多买家感到棘手。怎么证明您在英国买房所用的这一笔资金来源是合法的呢？这个问题常常会被来自不同地区的国际投资者问及，那么IREIS Properties今天就来为大家科普一下，英国买楼资金来源证明的程序吧！

英国买楼通常有两种买家：以个人名义买房的买家，和以公司名义买房的买家。IREIS今天主要介绍个人买家的资金来源证明部分。

英国买房资金来源证明

首先，您需要向谁提供资金来源证明？

要解释这个问题，首先我们应该来了解一下英国反洗钱的制度Anti-Money Laundering (AML)，又称反洗黑钱法。历年来，监测和预防金融系统中“dirty money”是英国甚至整个欧洲政府的一项重点任务。 在英国，所有的企业、金融机构、个人及其顾问均受英国严格的反洗钱（AML）法规的约束。在经修订的《 2017年洗钱条例条约》（the Money Laundering Regulations 2017 (as amended) ）英国政府规定并要求，经手房产交易的律师、会计师、银行、房地产经纪人等都有义务核实购房者的合法身份，以防止不法人士通过大额房产交易来洗钱。 因此，您在如下环节是会需要提供相关的资金来源证明的：

– 购房者在委任房产律师时，需要向律师提供相关资金来源的证据。
– 购房者在向银行贷款时，需要向银行证明自己首付款的资金来源。
– 甚至一部分房屋中介也开始要求购房者在有意向购买物业后提供资金证明。

经常在网上看到一些网友抱怨自己的仲介和律师不愿意为资金来源证明出主意。不意外！因为资金来源证明的审查属于反洗黑钱审核工作的一部分。按照英国的反洗黑钱法，任何公司或机构不得为洗钱行为提供任何方便。任何个人或者公司如果违反了这反洗钱法的规定，都有可能面临刑事起诉的后果。

这就是为什么通常投资者在与律师确认委任关系前，律师会先要求买房者填写一份有关于购房资金来源的表格。根据每个投资者的不同情况，律师会要求购房者出示相关的文件来证明。

但是，大家不必过于担心！只要您的购房资金来源合法，大部分投资者都能够通过这一项审核。

有哪些资金证明方式？

在英国买房的投资者来自于世界各地，每个买家都有自己不同的资金情况。常见的有：

个人存款

这是最常被问到的情况。一些投资者的投资款是自己长期以来的个人存款。这种情况其实很常见，您需要向律师提供您的银行流水账单，来证明您的账单余额有足够的资金来支付您在英需要支付的这笔资金。同时，您需要解释这些资金的来源，比如存款是怎样积累的、存款人是做什么工作的、在什么公司上班（或自雇）、工龄多少年、年工资多少、分红是多少等，存款积累了多少年等。要开足这些证明，也需要花很多精力和时间，所以买房者一定要提前准备。

有很多客户都在反映，很难出具个人存款的资金来源证明，因为这是自己或家人很长时间的积蓄。有很多资金既不是来源于工资，也无法出具直接的证明。特别是自雇的家庭的买家，公司是自己家开的，因为公司需要运营，通常也不会给自己发高额的工资。资金证明也就非常难用工资或分红来解释了。这种情况固然真实存在，但因为证据不足往往很少有律师愿意接收。

还有一个经常被问到的问题：“我的钱/资金在国外帐户存了3个月以上了，是不是就不需要资金证明了？” 随着英国资金监管越来越严格，无论您的资金在英国的银行存了3个月还是3年，您的律师和银行都有权让您解释您存款的来源。

英国买楼反洗钱资金来源

投资类收入

很多国际买房者都是有经验的投资人，他们不仅投资房产还同时投资了其他的金融产品。那么其他投资类收入能不能用做英国买房的资金证明呢？

当然可以。投资者可以用其他物业的租金收入、股票分红、理财产品的赎回等来做资金证明。这种情况下，您需要根据律师的要求提供租约、股票分红证明、理财证明等。

同时，很多投资人也会通过卖掉以前的房产来购买英国物业。这个方式很常见。这种情况下，购房者则需要向律师提供房屋出售的一系列证明了。

英国投资买楼反洗钱资金来源

赠予

一部分年轻的购房者，可能会需要父母来支付一部分或者全部的房款。赠与这也是非常常见的一种买房方式。

这种情况，您需要根据您律师的要求提供赠与人的信息和相关文件，例如：

– 赠与人和被赠与人的关系；
– 赠与人的身份证明（护照或身份证）；
– 赠与人的地址证明（近三个月内，购房者名下的水电气账单或银行对账单等）；
– 赠与资金的来源；
– 赠与人和被赠与人之间的赠与函；

换句话说，赠与这个方法是完全可行的，也是常见的，关键在如何解释赠与人的资金来源。

随便再说说另一个经常被问到的问题：“借钱来英国买房行不行？” 当然是可以，以合法的方式借的钱，是可以用来购买英国物业的。和赠与一样，您需要提供借款方的个人信息和借款人的资金来源证明。因此，单凭一张借据/借条是不能证明资金合法性的，重点在于解释借款人的资金是怎么来的。

英国赠与买房

资金证明需要哪些文件？

以上提到的资金证明方式都需要购房者提供文件的原件或经过认证的复印件或公证件。

同时，购房者需要向您的委托律师提供委托人本人护照或身份证明以及地址证明。地址证明部分可以用近三个月内，购房者名下的水电气账单或银行对账单来证明。另外，很多不在英国居住的海外买家，可能很难向开发商或律师提供文件的原件。这种情况下，您需要根据律师或开发商的要求向他们提供经过认证的复印件或公证件。

在英国购房的资金证明环节，通常您的律师会让您填写一份资金证明情况表，上面需要您填写资金证明的方式。除此之外，购房者需要填写包括委托人（购房者）的个人基本信息如：姓名、住址、电话、邮箱、职业等；购买房产的地址、房号、价格、交换合同的日期等。

最后要提醒来英买房者，不仅要在花时间研究房产，还要提前准备好资金来源证明的资料哦。

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英国买房推荐 - Chelsea Creek

伦敦Zone 2｜英国富人区｜切尔西 Chelsea｜伦敦豪宅精选｜运河景致｜顶级学区校网｜与政商名流为邻｜

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Chelsea Creek座落于伦敦广受富庶族群亲赖的西二区，步行至帝国码头和游艇具乐部仅在咫尺之遥，与泰晤士河更仅有3分钟的步行距离。延续着周围一贯的水岸风光，Chelsea Creek悉心打造了环绕社区的人工运河，为住户打造一流的水岸居住环境。诸多政商名流和足球界的顶级运动员皆选择此地，无疑是菁英族群眼界中的理想居所。

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英国买房买哪兒，一次看懂伦敦中心商业区CBD的分布位置

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相信很多人在做国际房地产投资之前都会事先做功课，其中往往最重要的主题之一就是：“物业地理位置好不好？”这句话也是我们在房地产中最常能看到的金句”Location, Location, Location (位置、位置、位置)”

英國買房

一个好的地理位置可以使业主更容易找到租客、在转售上有更短的销售周期，同时也可以带来较周遭更显著的资本升值效果。那么许多在考虑投资英国房产的投资人往往会有一个问题：“英国房产隔山买牛，我该买哪个地区？”

伦敦 — 英国首都，全球金融中心，海外置业首选城市。

伦敦，英国首都。

在这个拥有将近九百万人的城市中，伦敦展露了在金融、商业、学术研究、文艺、时尚、旅游等方面的显著成就，吸引了来自全世界的资金注入。

据统计，伦敦居住着全世界数量最多的亿万富翁。同时，伦敦也贡献了全英国20%以上的GDP。无论是在英国本土乃至于世界范畴，伦敦这样的经济实力造就了一个广纳各方资金的世界都市。因此，伦敦成为许多海外投资人的首选地块。

“When a man is tired of London, he is tired of life” – Dr. Samuel Johnson
“当一个人厌倦伦敦时，他也厌倦了人生” – 英国文人 山缪‧约翰逊

那么在投资伦敦房产时，许多人的问题是：“该买哪个地理位置？”然而根据预算不同，这个问题应该这样修正：“在我的预算内，应该在伦敦的哪个地区置业会比较受到未来的租客和买家亲睐？”

投资的物业就是一个产品，为了吸引消费者来买单，无论是在出租或是出售，都需要“有吸引人的特质”，这些吸引人的特质可能包括了合适的价钱、物业的朝向、社区配有的设施，还有一点至关重要 — “交通的便利性”那何谓交通的便利性呢？怎么样的交通条件才算好呢？

买房地理位置如何挑选？ 通勤时间

这正好可以从Von Thünen在1826年提出的交通成本模型找到一些端倪。我们可以从下图中看到，横轴为土地到市中心CBD的距离，纵轴为租金的数额。距离市中心越远时，由于需要更多的交通成本，租金也就自然较低于邻近市中心的土地了。

房地產競租理論

随着时代变革以及基础建设发展，这个距离的观念不再只是到市中心的绝对距离，而进一步演化成为“通勤到市中心的所需时间”能有到市中心商业区良好的交通条件造就一个地区的房地产受到在市中心上班族群的爱戴，进而拉抬对该地物业的需求，造成楼价和租金的上涨。

倫敦海德公園新樓West End Gate

基于上述的理论，我们在英国买房时也应该挑距离市中心交通方便的地段。那么在伦敦置业该怎么判断交通的便利性呢？我们今天就来了解伦敦的几个中心商业区CBD。首先，我们来看看伦敦的中心商务区CBD究竟有哪些贡献，以至于伦敦成为英国，甚至是领导全欧洲的主要都市。

伦敦CBD的经济地位 — 不能不知的八大指标

– 伦敦的CBD，加上金丝雀码头（Canary Wharf），一共提供了150万个就业机会。在这个相较于全伦敦仅有2%的土地面积里，中心商业区提供了将近三分之一的就业数量。

– 伦敦的金融相关产业，包含基金管理、银行业、保险业，多选址于CBD中。金融产业每年约输出78亿英镑，约等于785亿港元/ 新台币2900亿元。

– 伦敦的专业服务，例如谘询业、法务、广告传媒、科技、建筑等，亦多选址于CBD中。以上产业每年约输出77亿英镑，约等于775亿港元/ 新台币2859亿元。

– 在伦敦的CBD中，约有75万人是在金融与专业服务产业工作。

– 伦敦是外资银行的首选驻点城市，同时也是国际金融的热点城市。根据2007年的统计，伦敦共有245所外资银行驻点，同比纽约仅有210所，东京为67所。

– 伦敦吸引超过200所外籍律师事务所驻点，同时也是诸多国际知名律师行，如Clifford Chance、Allen & Overy的总部所在地。

– 伦敦CBD提供的总就业机会相等于整个大曼彻斯特地区(Greater Manchester)。该数值也超过除纽约外任何一个美国的CBD。

– 仅伦敦西区就提供约当660万平方英尺的商铺空间。

Central London 伦敦中心精华区有多大？

根据1951年的普查，整个伦敦的中心地带约有10平方英里的大小。整个伦敦中心地段由西边肯辛顿Kensington起延伸到东面Aldgate；北边由国王十字King’s Cross、尤斯顿Euston一路到南边的大象城堡Elephant & Castle。加上伦敦东面的金丝雀码头Canary Wharf，构成整个伦敦的CBD中心商业区范畴。

英國房產投資地段

(伦敦的中心活动区 Central Activities Zone, Source: Greater London Authority)

伦敦各行业产业分布？分辨伦敦就业的地理位置

了解了整个伦敦中心商业区的范畴以后，我们来进一步了解在各个地块所驻扎的产业。相信各位都知道聚集经济(Economies of agglomeration)，许多相同或是性质相似的产业会群聚在一起，企业们的汇聚会造成产能增加，同时也促进分工协作，使得一个地理区块被创造出更多的经济效益。因为有这样的效应，使得伦敦各个地区也有相似产业的聚集，下列就来为各位划分各个伦敦的地理区块由什么产业别组成。

英國樓投資

伦敦金融城 City of London - 金融服务

谈到伦敦CBD，自然少不了伦敦金融城City of London，比起前述的十平方英里的伦敦CBD范畴，伦敦金融城这一平方英里的占地十足展现了本区域的经济实力。在伦敦金融城，每一天约有30万人通勤进城工作。由中心的Bank银行车站发散，涵盖了利物浦街Liverpool Street、巴比肯Barbican、Aldgate等地块。

倫敦CBD

在伦敦金融城的机构与企业包含了：

– 英国央行 — 英格兰银行 Bank of England
– 伦敦证交所 London Stock Exchange
– 保诚保险 Prudential
– 高盛 Goldman Sachs
– 摩根大通 J.P Morgan

等市场领导机构。除了金融机构外，伦敦金融城也有亚马逊Amazon这样的顶尖科技产业入驻，为全伦敦的经济创造指标性的输出。

倫敦房產 - 金融城

自从1970年代起，伦敦金融城开始建造许多摩天的办公大楼，例如知名的小黄瓜大楼Gherkin、对讲机大厦Walkie Talkie，以及起司刨大厦 Cheesegrater。

英國買樓

林立的高层写字楼成为本区域的最佳代表特色之一，也是许多人对于伦敦最经典的印象。

霍本Holborn - 法律服务

霍本Holborn除了是世界两大顶尖高校LSE伦敦政治经济学院和King’s College London伦敦大学国王学院的所在地之外，更是许多法律服务企业的所在地。

英國買房

霍本Holborn之所以有许多的律师事务所主要是因为皇家司法院Royal Court of Justice的存在。皇家司法院Royal Court of Justice又称法院大楼，本处涵盖了英格兰及威尔士高等法院(High Court of England and Wales)和英格兰和威尔士上诉法院(Court of Appeal of England and Wales)，两处审理诸多的刑事、民事案件。也造就了周围许多法律服务企业，如律师事务所的产生。

Holborn物業

除了皇家司法院Royal Court of Justice所带来的就业机会外，在霍本Holborn的知名企业还有：

– Hogan Lovells律师事务所；
– Freshfields Bruckhaus Deringer律师事务所；
– Healys律师事务所等。

尤斯顿 Euston - 高等教育

从伦敦尤斯顿Euston区域往南延伸，本地段汇聚了众多世界顶尖的高等院校，尤斯顿附近的高等教育学府有：

– UCL伦敦大学学院：常年位居世界大学排名前十的顶尖名校
– 伦敦政经学院LSE：政治经济类顶级学府
– 伦敦大学国王学院King’s College London
– 伦敦大学教育学院IoE：位居世界首位的教育学府
– 伦敦大学亚非学院SOAS
– 伦敦大学博贝克分校 Birkbeck
– 伦敦艺术大学UAL：艺术学门的顶尖院校

倫敦讀研買房

诸多的知名院校不仅为伦敦供应了大量的租房需求，同时也提供了显著的就业机会。此外，由于许多任教于大学的教职员皆来自世界各地，因此也为联通尤斯顿Euston车站沿线的房地产带来显著的置业需求。

苏活区 Soho - 文创产业

相信每个造访伦敦的人都曾到过苏活区Soho，由知名的牛津街Oxford Street和摄政街Regent Street主构，苏活区Soho构成了伦敦文创产业的中心地理位置。每年有数以百万计的游客和人群造访该地。

倫敦交通 - 英國房地產投資

苏活区Soho可以说是世界上最有影响力的创意产业集散地之一，许多电影、广告、电视和电台都在此设立。根据2010年的统计，在英国制片业每四个工作机会中就有一个是位于伦敦的苏活区。此外，在2004年到2013年之间，伦敦苏活区Soho的制片业者缔造了绝佳的成绩，一共获得了22个奥斯卡奖和100个坎城影展的奖项。

西区 West End - 零售业

提到伦敦传统的人流汇集处，自然少不了伦敦西区West End。根据Ed Glinert在2006年的著作 — 伦敦西区编年史West End Chronicles (2006)。伦敦西区West End的地理范畴包含了由东边起的圣殿站Temple Station、北边的摄政公园Regent’s Park、西边的帕丁顿Paddington、海德公园Hyde Park和骑士桥Knightsbridge、南边的维多利亚Victoria和西敏寺Westminster。

整个伦敦西区West End涵盖了伦敦最主要的数个旅游景点，例如皮卡迪利圆环Piccadilly Circus、特拉法加广场Trafalgar Square。广大的人流带来了巨大的零售业和餐厅的展店需求，也创造了显著的就业机会。

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在伦敦西区West End，零售业贡献了：

  • 近30,000个零售业就业机会，同时额外也提供了约30,000个餐饮业的就业机会。
  • 在伦敦西区West End，零售业总占地共约660万平方英尺（计入各楼层占用面积）。
  • 伦敦西区West End每年人们在这边消费商品的金额超过£53亿英镑

零售业供给的显著就业机会也带来了工作族群对于住房的需求，使得容易连接伦敦西区West End的地铁沿线的房地产有良好的入住率。反而言之，投资物业最担心的空屋率也因此较低。

金丝雀码头 Canary Wharf - 金融服务

不同于前述的区域多集中在伦敦交通收费区的一区Zone 1，金丝雀码头位于伦敦交通收费区二区Zone 2。听到这里相信很多读者觉得奇怪，为什么在Zone 2的一个区块可以被算是伦敦最重要的商业区之一呢？其实金丝雀码头经历了一段历经四十年的都市更新计划Regeneration才有今日的风华。

倫敦投資熱盤

在过去，金丝雀码头Canary Wharf区域原是东伦敦Docklands码头区的一处货柜仓库，在1960年代中期，每一年该区域有6千万公吨重的货柜在本处装卸。直到1970年代末，装卸科技大幅提升。过时的技术使得伦敦码头区Docklands多数的码头倒闭，使得许多人失去工作。为了解决当地空前的危机，在1980年地方当局成立了伦敦码头区发展公司Landon Docklands Development Corporation (LDDC)，开始推动当地的都市再生，将当地规划成企业区(Enterprise Zone)，为开发商和投资人提供减税作为投资条件来对该地进行开发，带动了本区域的快速发展。

倫敦房產投資 - 金絲雀碼頭

1996年，花旗银行决定在金丝雀码头Canary Wharf驻点，撬动了56万平方英尺大规模的办公室兴建；1998年，汇丰银行宣布其占地110万平方英尺的总部将进驻金丝雀码头Canary Wharf。直至今日，金丝雀码头已提供1600万平方英尺的办公和零售用地，并且创造了10万个就业机会。

由于诸多投资银行、谘询等高收入行业位于本地，金丝雀码头Canary Wharf工作人群的年平均收入更是达到了£100,000英镑。进驻Canary Wharf的企业如下：

– 金融业：如汇丰银行HSBC、花旗银行Citi、巴克莱银行Barclays、摩根大通 JPMorgan Chase、摩根史坦利Morgan Stanley等；
– 谘询业：如安侯建业KPMG、安永EY等；
– 科技业：如Intel、Alibaba.com阿里巴巴、和孵化超过200家Fintech金融科技的欧洲最大金融科技孵化器Level 39等。

英國買房

广大的就业人群也为金丝雀码头创造了大量的住房需求。随着未来的持续发展以及2021年将开通的Crossrail横贯铁路，Canary Wharf的人口吸力将持续增加，带动地区房地产价格。

英国买楼交通，找对中心商业区

综合前述，相信读者们也都对于伦敦的CBD区块有了近一步的了解。除了大家熟悉的伦敦金融城City of London和西区West End之外，东面的金丝雀码头Canary Wharf也是不可轻视的重要商业地块。这些区域提供了伦敦800万人口广大的就业机会，创造地区拉力，使得通往伦敦CBD交通便利的地铁、轻轨、铁路沿线的楼价有了更多的需求，也进一步拉抬伦敦楼盘的价格。无疑是身为投资人的您在考虑英国房地产投资时的一项重要指标。

英国房产投资项目推荐 — South Quay Plaza

伦敦Zone 2｜金融中心｜金丝雀码头Canary Wharf｜伦敦豪宅精选｜水岸景致｜地标型开发案｜步行至五大购物中心｜邻近大型高端超市Waitrose

海瑞万仕为您精选伦敦地标型旗舰开发案 — South Quay Plaza. 由英国上市开发商Berkeley出品，打造新金融城Canary Wharf的顶级生活体验。由知名建筑师事务所Foster + Partners设计，本楼盘高56层，住户得一享顶楼的空中花园，一览伦敦百万夜景。同时本发展项目也具备住户专属礼宾服务、商务酒廊、电影院、健身房、20米长水景泳池和水疗设施。是为伦敦乃至于世界商业菁英专属打造的理想家园。

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First Time Buyers 別再以為自己是英国首次購房者了，80%的都不是。十大常见的情况，來測測你是否是首次購房者。

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如果您打算在英国买房，又希望用首次购房者身份（First Time Buyers）来减免印花税，那么这篇文章就是您不得不读的一篇了。

印花税 Stamp Duty

从2020年7月8日至2021年3月31日（含首尾）购买住宅，将享受印花税土地税Stamp Duty Land Tax (SDLT)减免的福利。在此印花税假期内(Stamp Duty Holidays)，首次购房者（First Time Buyers）在英购买£500,000以内物业，可享免印花税福利。没错！零印花税！

英國印花稅 Stamp Duty

对于许多购房者而言，印花税是在英国买楼最大的附加成本之一。评论家普遍对印花税假期表示欢迎，他们说，这将促使成千上万人的购房者梦想成真。

首次购房者 First Time Buyers

无庸置疑，印花税减免对很多海外置业者来说，也是千载难逢的喜讯。很多海外买房者认为：“我是第一次在英国买房，因此我是首次购房者！”

等等！所以您真的是首次购房者吗？No！No！No！别再以为自己是首次购房者了，80%的人都不是首次购房者。

英國首次購房 First Time Buyers

英国买楼，谁属于第一次买房者（First Time Buyers）？谁有资格用首次买房者身分减免印花税？我们来看看您是否属于首次购房者吧。

有人可能会认为这是一个愚蠢的问题，但英国政府、会计师及律师等都对“首次购房者”（First Time Buyers）有着非常严格的定义。不仅如此，银行、房屋协会及抵押贷款人委员会也表示会对首次购房者资格谨慎对待。这导致一些认为自己有资格减免印花税的买家，到购房的最后阶段才惊讶地发现自己并不属于首次购房者。

英國印花稅 Stamp Duty

那么，我们先来看看税务海关总署（HM Revenue＆Customs）对首次购房者（First Time Buyers）的定义是什么：

“A person who has not acquired a freehold or leasehold interest in residential property in the UK or an equivalent interest anywhere in the world.”

简单来讲，首次购房者是指在世界上任何地方都未拥有住宅物业的人，包括永久业权或租赁业权（freehold or leasehold ）。换句话说，如果您在英国或世界其他任何地方拥有住宅物业，则没有资格获得印花税豁免。HMRC补充说，买家“必须打算将该物业作为其唯一或主要住所”。因此，它不适用于第二套房的业主们。

英國買樓

上有政策，下有对策！印花税减免公布后，不少市民开始想方设法当首次购房者。当然，作为规则制定者，税务海关总署（HM Revenue＆Customs）也进一步对首次购房者（First Time Buyers）有了更多的规定。

HMRC在2018年10月29日更新了有关第一次购房者的的文件：Stamp Duty Land Tax: Relief for first time buyers，在该文件的第三章节对首次购房者（First Time Buyers）做了更明确的规定。

十大常见的情况 Top 10 Scenarios

我们在这里会根据该规定，结合十个常见案例，来深度解析一下有关首次购房者（First Time Buyers）的问题。

Scenario 1: 我名下在香港有住宅房产，但在英国还没有房产，那我算是首次购房者吗？

您不是首次购房者。如果您在英国或世界其他任何地方拥有住宅，则不能算做首次购房者，

Scenario 2: 我名下在世界各地都无房产，最近正打算和几个朋友一同在英国买房，那我在英国算首次购房者吗？

如果有多个买家一同买房，那么所有买家都必须是首次购房者，才能获得印花税豁免。因此，您可以和朋友一同买房，但是如果您朋友中的任何一个人名下拥有房产，那么您都不再属于首次购房者，没有获得印花税豁免的资格。

Scenario 3: 很多年前，我与前妻共同买了房，但在很久前我们就离婚了。那么如果我现在和一个从未买过房的合伙人一起买房，我/我们可以被视为首次购买者吗？

您不再是首次购房者。由于您过去曾参与购买房屋，因此即使您和无房产的新合伙人一同买房，您也不再属于首次购房者，没有获得印花税豁免的资格。但是，如果您这位新合伙人符合首次购房者条件，她/他则可以以她/他自己的名义购买该物业，届时将符合资格。

Scenario 4: 我名下仅拥有房屋的一部分产权，我可以被视为首次购买者吗？

您不是首次购房者。

Scenario 5: 我名下无房产，我的父母名下有房产。我可以用我的名义替我的父母申请印花税豁免吗？

不可以，首次购房者的身份是不可以转让或代替别人的。除非首次购买者自己购买，并打算将该房用作其唯一或主要住所，否则无法获得印花税豁免的资格。

Scenario 6: 我从未买过房，但是我曾经继承了他人的房产，这种情况下我可以获得印花税豁免的资格吗？毕竟，我并没有主动买房啊。

您也不再是首次购房者。您继承了他人的房产，在这种情况下，您将被视为先前名下已有房产的人，不能申请印花税豁免。

Scenario 7: 我在海外有房产，但我不想让英国方面知道这件事，想问，英国税务海关总署将如何监管？他们将怎么调查？会进行哪些检查？

在英国购买房产的任何人都必须填写印花税申报表。这些表格将发送到税务海关总署，这意味着您的购房信息将在其系统上被登记。如果您以前购买过物业，您的名字将会在系统上闪烁。另外，英国HMRC与其他国家有“税收信息交换协议”网络（tax information exchange agreements），这使它可以查找到有关来英人士的信息。如果发现您不是真正的初次购房者，会被系统判定为滥用政策，将向您收取您逃避的印花税，并处以最高5,000英镑的罚款。

Scenario 8: 我已经是退休年龄了，但是我从未买过房。请问首次购房者有年龄限制吗？

首次购房者并没有年龄限制，可被运用于任何年龄。只要您符合首次购房者要求，你就可以申请印花税豁免。

Scenario 9: 我名下仅拥有商业地产，并非住宅地产，请问我是首次购房者吗？

如果您仅拥有商业地产，例如商铺，饭店或沙龙，并没有任何住宅，那么恭喜您，您仍然是首次购房者。但前提是，您的这些商业地产无任何住宅空间！

Scenario 10: 有关于夫妻其中一方是否属于首次购房者的问题。我住在我妻子结婚之前买的房子里。我从未拥有过房产，请问我是首次购房者吗？

这个问题我们经常被问到。根据Blake Morgan律所，经验丰富的房地产律师John Shallcross的说法：SDLT将已婚夫妇视为一个整体来看待。如果您与已有房产人士结婚，并且你们不打算将此房屋出售，这意味着您无法申请首次购房者印花税豁免。

首次购房者 VS 非首次购房者

好了，我们来为大家总结一下：

首次购房者通常都需要满足下列几个要求：

  1. 您名下从未在英国或海外拥有住宅。
  2. 您以前从未与他人一同在英国或海外购买过住宅。
  3. 如果您想与其他人一同购买物业，所有合伙人都必须符合首次购房者要求。
  4. 您名下仅拥有商业地产例如商铺，饭店或沙龙，且该物业无任何住宅空间。

相反，您将不属于首次购房者，如果你符合下列几个情况：

  1. 您名下在英国或海外拥有住宅。
  2. 您与名下有住宅的人一起购买物业。
  3. 您曾继承了他人的物业，即使您未曾在此居住过或已将其售出。

当然小编在此只列出了几个最常被问到的问题，如果您认为您的情况未被列出，或者您和您的家人不确定您是否属于首次购房者，请与尽快与我们或您的律师、会计师联系，以免在购房后期才发现您需要缴纳高额印花税。

伦敦一区楼盘推荐 — Oval Village 欧沃官邸

伦敦高升值潜力新盘推荐 – Oval Village。伦敦一区 ｜伦敦市中心西南边 ｜半小时内直达多间伦敦尊贵学府｜顶级英伦发展商Berkeley ｜Vauxhall 及 Oval Station 旁 ｜二十四小时贵宾部 ｜绿化环境 ｜一级社区

Oval Village 是现在位于伦敦万中无一的优质盘 ，不论你是投资或者自住都千万不要错过这个黄金机会。由英国顶尖发展商Berkeley 兴建，现在正在开售的Phase 1，预计2023年会落成 总共有四个Phase。

Oval Village 位于伦敦一区与二区之间的繁华地带。升值潜力无穷，交通方便 。Oval 及Vauxhall的underground 车站就正正位于物业小区的旁边。半小时内直达著名世界大学与著名旅游景点街及商业区。

Oval Village 具备了强大的投资潜能。根据Knight Frank，Savils，Hunters 的市场调查：Oval 地区物业只需要平均 2.78 个星期便能租出比起伦敦平均5.77个星期低，令外Lambeth 地区的房屋供应不足，因为当地区内住宿要求比较大，所以预计Oval的买家能享受物业带来强大的资产增值。

由于现在是Oval Village 兴建的初步阶段，发展商Berkeley 提供了弹性的付款计划，买家有两年半时间交下25%的总额。这样对投资者的资金流动性带来了非常大的得益，买家只需要放下一笔相对小的金额就便能拥有伦敦一区物业的投资机会。

有兴趣投资或移民伦敦的投资人欢迎鉴赏Oval Village，或是与我们联系，预约您的一对一置业谘询。

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英国买房流程，看这篇就够了！

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很多住在英国的朋友们都打算在地买房子，毕竟如果打算在英国住很长时间，租房的效果是远远不如买房的。加上近来 “以房养学、以房养租” 让很多学生家长尝到甜头，因此，英国当地的房地产市场对于打算来英国生活的朋友们可以说是相当热门。

小编发现有许多想在英国买房的朋友都会事先在网路上查攻略，但是往往一查好几个月却没有采取行动。而且普遍都有一个问题 – 买房好难。

为什么大家觉得在英国买房难呢？我们总结了一下发现，网上关于在英国买房的中文文章，大多数都用了很多“专业”术语来介绍，当然，专业的术语往往具备了复杂的特性，这也让非专业人士看得一头雾水。因此，小编决定为大家整理一份在英国买房最简易的英国买房流程图，有兴趣在英国买房的朋友们注意了，下面这张图将是关键！现在就把下面这张图截图保存，并把手机横向摆放，就可以享有最优质的观看体验啰。

英國買房流程

在英国买房会接触到那些人？

在英国买房攻略里面，有两个人是你一定要找的：

  • 房屋置业顾问公司或开发商
  • 律师 Solicitors

另外，根据房屋情况和家庭不同的需求，还有3个人也是你有可能会接触到的：

  • 贷款专家 Mortgage Brokers
  • 房屋测量师 Surveyors
  • 会计师 Accountants
英國買樓律師

步骤1: 了解市场和房价

现在都是信息时代了，大家不妨把英国买房的第一步设置为“网路调查，了解市场和房价”。因为在开始搜寻物业之后，不管是置业顾问还是开发商，都会问你一个问题：“您的预算是多少？” 别被这个问题考住了。大家可以在谘询前调查一下该城市的市场价。小编就有一个朋友因为没有做好房价调查而闹了笑话，他抱怨自己联系了很多家的置业顾问，但是每个都对他不愠不火的。一打听才知道，他给置业顾问£200,000英镑的预算，让置业顾问帮他找伦敦市中心带阳台的二居室。

不想出糗，又不想自己查房价？好吧，来来来，小编为大家整理了一个英国伦敦平均房价列表。大家可以根据平均房价来准备资金。

倫敦樓價

步骤 2: 明确 “现金” 或是 “贷款” 购房

英國樓市

根据上一步对市场价的大致了解，我们接下来就要想想，到时候要用什么形式买房？是现金买房？还是在英国用贷款买房？

如果考虑用现金全额买房，那么就该是时候考虑如何汇款到英国？当下的汇率是否适合买房等？这个小编会帮大家整理一篇。

如果考虑用贷款买房，那么在看房子之前一定要知道你能从银行借多少钱？向哪家银行贷款？

大多数在英国工作的人会考虑贷款买房。很多人先去看房子，花了很多时间找到自己心仪的房产，但最后因为贷款不能下来，房子也被别人买走了。

怎么在英国贷款买房？在英国找哪家银行贷款买房？英国的房贷业务可是非常发达的，你可以自己去找抵押贷款经纪人Mortgage Brokers，或者请房屋置业顾问帮您推荐靠谱的贷款经纪人。

英國mortgage broker

找到贷款经纪人后，他们会根据您的情况，帮你比较价格，选出最优贷款方案。先找贷款经纪人的好处是，他会帮助你计算你可以借的金额和分析银行的条款。如果你在买房子之前先跟贷款经纪人brokers了解自己可以从银行借出多少钱，然后再去看房，你的offer接受率会更高，因为卖家知道你的贷款是没有问题的。

小编提醒：贷款买房的买家需要根据流程，提前申请贷款。至少在交房前的3-6个月向银行提出申请，以确保留出更多时间来准备贷款事宜。

步骤 3: 谘询与沟通

在英国出售的大多数房子都是二手房，但是海外买房者钟爱买新房子。因为新房会较二手房更易于打理。无论买二手房还是新房，你都需要找到一个靠谱的置业顾问或是开发商。他们会提供从销售到贷款再到法律的一站式服务。

英國置業

如果你考虑购置二手房，英国最大的三个房地产租赁和销售网站是Rightmove、Zoopla和OnTheMarket。你可以在这三个网站上看到所有待售的房子，包括图片、地理位置、价格、布局、置业顾问讯息、周边环境等。但要注意的是，这三个网站都是平台型的网站，算是鱼龙混杂了， 而且大部分置业顾问都是英国本地的置业顾问。如果你的英文不错，且对英国市场很了解，联系本地的置业顾问也可以是一种选择。

英國房屋平台

步骤 4: 预约看房

买房子算是每个家庭的大笔投资了，因此大家会偏向谨慎。眼见为实，在遇到自己喜欢的房子后，就可以联系置业顾问帮您预约看房了。你需要向置业顾问提供你的姓名、电话和email。出于对屋主的安全考虑，大部分置业顾问也会问你要你的地址，以便确认你的真实身份。

英國看房

英国是国际投资者的热门投资地，许多人海外的投资者并不在英国，但是仍然可以通过视频看房的形式来实地看房。远程买房在英国可以说是太正常不过的一件事。一些海外投资者从买房、租房到几年后的卖房，都没有在英国出现过。实现这种神操作的前提是你要找到一个靠谱的置业顾问，并和他维持良好的合作关系，他自然会精心为你甄选物业、放租收租、打理物业等。

步骤 5: “砍价” 房价协商及支付预定金

又到了一个容易出糗的环节。你出价高了，你不开心，觉得自己亏了；相反，你出价太低，业主不开心，觉得价格低的离谱。到底怎么才能找到一个适合的平衡点呢？在英国买房出价有什么技巧呢？秘密全藏在你置业顾问的心里。他们每天都在这个市场里跑，什么房在什么地段什么价格，可以说没有人比他们更熟悉了。这时候和置业顾问保持好关系，是帮你省钱的关键啊。

英國買樓折扣

另外，英国的二手房可以“讨价还价”。毕竟，它们都是私下出售的。每个人卖房子的初衷都不一样。如果有人非常需要钱，并且想尽快卖房兑现，那么稍微低的价格可能也会被接受。房东是否着急卖房，你可以向置业顾问打听。

支付预定金

如果买卖双方都接受了价格，就赶紧预定吧，毕竟谁都说不准可能分分钟后就会有出价比你高的买家了。你需要交预定金来完成房屋预定的步骤。这个预定金大概会是£2,000 – £5,000英镑左右，有些特价房会要求更多的预定金。

英國買樓預定金

注意新楼盘的预定金可不是转帐给置业顾问，正规的置业顾问也不会接受你的转帐。你需要把钱转到开发商指定的帐户，才算是预定成功。如果你的出价被卖方接受，你应该确保置业顾问将你的房子从买房网站上移除，或者增加一个“待售”的标志。

在支付预定金后，你需要在21天内支付第一笔房款，通常是房屋总价的10%。不同的房东和开发商征收的数额不同，有的也会收到30%以上。

要注意的是，预定金是不可退还的款项。即使你日后找到更好的房子或是无法支付后续费用，预定金都不能再返还给买家了。

步骤6: 聘请律师及资料审核

英國律師

看合同这个环节应该是买房最“头疼”的环节了，因为涉及到专业领域，我们普通人是不懂的，这个环节也是最长的。

在英国买房必须请律师吗？在英国可不可以不请律师，私下跟房东买房呢？答案是：不行。当你在英国买二手房时，你必须和律师打交道。在英国私人是不能直接买卖房屋的。

英国怎么请买房律师呢？通常，你的房屋置业顾问可以推荐律师。使用他们的资源是最方便和安全的。只要你找一个律师帮你审核合同,他们会告诉你要做什么,这意味着你只需要准备材料和提供材料。只要你的资金是合法的,他们会告诉你任何问题,尽最大努力帮助你解决这些问题。

在英国的律师费用是多少呢？通常律师费都会在£1,500 – £3,500英镑不等。这个根据不同律师行，根据不同房产类型和法务处理的难易程度，律师会给你报价，可能价格还会更高。

为什么英国律师费会相差那么多？小编有两个朋友在拿到工作签证后，在英国买房，用同一家律师行，但是价格却相差很大。因为他们一个是买新房，一个是买的二手房。新房手续相对简单，律师行对开发商也熟悉，律师费自然便宜；相反二手房，需要律师审核的材料多，也更耗时耗力，自然律师费就贵了。

步骤 7: 买房签署合同

英國買房合同

你要找的律师会帮你起草和审核合同，律师也会协助你签署合同。这个时候，你需要向你的律师提供一些材料， 包括你的身份证明、地址证明、资金来源证明等。之后律师会对材料进行核对和审查。

步骤 8：支付第一笔房款

英國購屋流程

在交换合同时，您需要先付第一笔房款。和我们前面说的一样，第一笔房款通常是房屋总价的10%，有些房东或开发商会要求更多。

步骤 9: 交换合同

英國買房合同

在支付第一笔房款后，就是交换合同了。毕竟交换合同是买房子最重要的一步。如果没有“交换合同”，从法律上讲，如果你买的是二手房，即使你的出价被卖家接受了，房子也不是你的，你和卖家都可以终止交易。因此，您的置业顾问为了保证交易的安全，也是会督促你迅速交换合同。

步骤 10: 支付尾款

英國買樓尾款

能走到这一步的朋友，真是恭喜你了！和你第一次跟置业顾问接触应该时隔至少2个月了吧？这一步离物业交接已经很近了。

在物业交接前，你需要根据你和开发商或屋主约定的时间，将尾款转到你律师的指定帐户。再由你的律师来协助你完成尾款支付。如果你的第一笔房款是10%的话，你的尾款就是房屋总价的90%。

步骤 11：物业交接

如果一切顺利，到了该物业交接的时候，你的置业顾问和律师都会提醒你房屋交接的细节和交接的时间。整个买房的流程在这个时候就基本上大功告成了。

小编提醒，在购房后的30天内，您的律师会替您缴纳印花税，及登记土地所有权至英国土地注册处（HM Land Registry）。

步骤 12：后期物业管理

物业管理物业交接完成后，您就可以乔迁了。对于一些投资型买家或是买了房暂时不打算入住的家庭，就可以选择物业托管。也就是把房子交给您信得过的置业顾问进行物业管理。比如替您找租客、筛选租客、维护物业等。

英國物業代租

我不得不说，在英国买房精神压力是不可避免的，但过程并不像之前想象的那么复杂。因为在英国买房您不需要所有事情都清理亲为，大部分事务都是交给专业人士，如置业顾问和律师。因此，记住最重要的事情是找一个好的房屋置业顾问，贷款经纪人和律师。也就是那句俗话：让专业的人做专业的事。

好啦，小编最后祝大家都能找到心仪的房产和靠谱的房产置业顾问。

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伯明翰B1地区项目推荐 — The Axium

伯明翰B1地区|设有一日12小时贵宾部服务|英伦风格前后花园设计|住户专用空中花园 |2020年第四季落成|即时购买可享印花税减免

Axium 是一个位于伯明翰市中心的超级豪宅。地理位置非常优越，9分钟步行直达伯明翰火车总站，5分钟就可以去到伯明翰唐人街。

由于地理位置优胜及豪宅小区设备齐全，设计也使用了高级物料。估计非常受当地专业人士及留学生租客欢迎。本项目是在 Dubbed Millionare’s Road重建计划里面，日后升值潜力不能低估，投资者切勿错过。

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2020英国购房印花税计算方式，前50万镑免税计算器

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英国财政大臣瑞斯‧萨纳克（Rishi Sunak）于2020年7月8号正式宣布：即日起，购买英格兰与北爱尔兰房产的印花税起征点上调至£500,000，从即刻起正式生效，直到2021年3月31为止。本措施相当于英国财政部为不动产市场投入约38亿英镑的补助，为因新冠疫情而刚复甦的房地产市场注入新的一波活水，预计将使全英国房产交易的平均应缴印花税税额减少£4,500。

2020英國印花稅計算方式

那么究竟这次的英国印花税补助会为买家带来什么好处呢？详细的印花税税额该缴多少呢？让我们在今天的文章来替各位分晓。

印花税补助 (Stamp Duty Hoilday)，海外买家在英国置业的绝佳时机

有在关注英国房地产投资或是自住的海外买家注意了，现在的印花税减免补助将会让英国的房地产市场呈现自2015年以来最好的投资时机。主要有两个原因：

一、省下为数不少的税额

这次的印花税起征点调整到£500,000可以说是历史上罕有的置业机会，为什么呢？通常买家们在置业时最高的支出除了房价就是印花税了，印花税因为是累进税率制度，所以当前面的免缴税额越高时，买房总需缴纳的税额也就越少。

我们直接看图，横轴是起征税额，纵轴是税率。我们可以看到图左是买家在正常时候须缴纳的印花税税额表，右图则是在减征税额后的税额表。很明显的，水蓝色部分的面积就是买家所能省下的印花税总额，目前的政策让买家少付最多£15,000。

英国购房印花税计算方式

二、2021年四月起，海外买家购房需缴额外2%印花税

在今年三月中，英国在预算案中通过了对海外房地产买家征收额外的2%印花税的政策。该政策将从2021年的四月开始实施，将影响所有自买房后一年待在英国实际天数少于183天的买家。

各位注意到了，这次的印花税免征政策恰好是到2021年的3月31日，正好就是对海外买家额外征收2%的前一天。也因此现在在英国购房比明年四月后购房可以省下一笔显著的支出。

那到底能省多少呢？我们来试算看看：

在最低的支出状况下，假设我忙现在去购买了一套价值£490,000的物业，您需支出的印花税额为£0。

然而如果您是在明年印花税调涨后购买，您最高需支出的印花税额为：


£0 – £125,000的5% = £6,250


£125,001 – £250,000的7% = £8,750


£250,001 – £490,000的10% = £24,000


总和为 £39,000。

因此现在置业一次省下了£39,000 – £0 = £39,000。

省下£39,000是什么样的一个概念呢？£39,000相当于孩子到英国留学两年的学费。因此，现在投资英国，等于即刻完成了以房养学的目标。

此外，现在英国的房价相较于2015年的高点有了回调趋势，加上英国疫情刚刚结束，正是进入市场抄底的良好时机。

用一笔预算，投资自己与家人的美好未来。2020，无疑是投资英国房地产的绝佳时机。

如果你是初次购买者，印花税的前50万英镑免费

英國購房印花稅計算

谈完政策的利好，我们就来解释一下这印花税究竟会收多少。如果你是初次购房者，名下并无其他房产的话，原本的印花税起征点是£300,000。现在印花税的起征点改成£500,000，超过£500,000的部分则以原本的税率计算。详细的税率区间为：

– 房价的前£500,000：£0
– 前者的后£425,000 (即房价的£500,001到£925,000)：5%
– 前者的后£575,000 (即房价的£925,001到£1,500,000)：10%
– 剩于的房价 (即高于£1,500,000的价值)：12%

看起来有点复杂？那我们来举个例子：

所以如果你是初次购买者，并且在2021年三月底前购买一套价格为£2,000,000的英国房产，你需缴的税额为：

– £0 – £500,000 = £0
– £500,001 – £925,000 的5% = £21,250
– £925,001 – £1,500,000 的10% = £ 57,500
– £1,500,001 – £2,000,000 的12% = £60,000
总和为： £0 + £21,250 + £57,500 + £60,000 = £138,750

把每一个阶段所需要缴的印花税总额列出来加总就可以算出了，这样是不是清楚许多呢？

如果你是投资人、非初次购房者可额外省下£15,000

英國印花稅 Stamp Duty Hoilday

那如果你是名下已有其他房产的购房者，你需在印花税每一个缴纳税阶缴纳额外3%的税额。什么意思呢？我们可以参考下面给非首次买家的税率：

– 房价的前£500,000：3%
– 前者的后£425,000 (即房价的£500,001到£925,000)：8%
– 前者的后£575,000 (即房价的£925,001到£1,500,000)：13%
– 剩于的房价 (即高于£1,500,000的价值)：15%

一样我们举购置一套价值£2,000,000的物业为例：

– £0 – £500,000 = £15,000
– £500,001 – £925,000 的5% = £34,000
– £925,001 – £1,500,000 的10% = £ 74,750
– £1,500,001 – £2,000,000 的12% = £75,000
总和为： £15,000 + £34,000 + £74,750 + £75,000 = £198,750

虽然拥有第二套物业的买家仍需缴纳印花税，但是省下的£15,000以及2021年四月后要多出的2%绝对是促使投资人尽早投资的关键因素。相信各位读者现在一定也已经熟悉该如何评估现在的置业支出了！海瑞万仕也提供您更新版的2020英国购房印花税计算器 (点这里)，替您的投资分忧解劳。如有任何问题，或是想更深入了解最新的置业策略，欢迎与我们联系 (点这里)，海瑞万仕的置业团队将竭诚为您服务。

曼彻斯特中心精华区投资项目推荐 — 纽曼花园

同场加映：低总价入主曼彻斯特精华区全新楼盘，步行距离轻松抵达曼彻斯特大学、曼彻斯特城市大学、中国城、以及中心精华区。年租金回报约6.5%，三居室现在仅需£399,950，有兴趣投资或移民曼城的投资人欢迎鉴赏纽曼花园，或是与我们联系，预约您的一对一置业谘询。

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房地产投资，你必须考量的五大风险及回报

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最近有越来越多来自香港的朋友与我们谘询英国置业的相关事宜。根据今年五月的内部统计，目前约96.3%的潜在买家都是以“投资”为目的来置业。其中，客人们最常询问的问题又以如何评估“房地产的投资风险”以及“房地产的投资回报”为最高。

房產投資風險

既然谈到了房地产的投资风险及回报，我们就该先来了解风险及回报之间的关系。在投资中，风险越高，潜在投资回报也越高；风险越低，潜在投资回报越低基本上是一个普世定理（请注意：承担高风险未必能保证带来高额回报，承担低风险也未必是收益保证）。那为什么风险的高低影响了投资的回报呢？其实我们可以这样了解：人是一种懂得风险规避（Risk aversion）的物种，面对风险越高的事，人类需要有更强烈的动机才会去投入。

房產投資風險評估

风险与回报之间存在着什么关系？

相信很多朋友都看过荣获8项奥斯卡奖的电影“贫民百万富翁”，剧中的主角参加了电视台的百万富翁问答节目，只要能答对所有题目就可以获得高额奖金。

房地產風險評估

想像一下你正参加电视台举办的百万富翁问答节目，已经成功达完14题的你来到最后一关，累计奖金£500,000，再答对一题你就将成为百万富翁。这时已经用完所有求救方式却对题目毫无头绪的你剩下三个选择：

– 从四个选项中随机猜一个且为正解 — 获得奖金 £1,000,000

– 放弃答题带回奖金£500,000

– 从四个选项中随机猜一个但答案错误 — 获得奖金 £32,000

这时候的你会选哪一个？

不動產投資風險

根据统计，英国的百万富翁问答节目从1998年开播到2020年来，总共有18位挑战者挑战到最后一关，却只有7位挑战者选择作答，且只有一位答错，可以进一步把选择随机猜测答案的比率缩小。而剩下的11位挑战者则都选择了放弃答题以保有奖金。

英國房產風險評估

但是在另一个情况下，你会怎么选择？

– 从四个选项中随机猜一个且为正解 — 获得奖金 £1,000

– 放弃答题带回奖金 £500

– 从四个选项中随机猜一个但答案错误 — 获得奖金 £0

从英国的百万富翁问答节目开播以来，一共1840位参赛者中，只有2位在这里选择了放弃回答，更只有少于十人没拿到任何奖金的离开。

英國投資風險

当报酬率同样是200%，但是冒风险造成的潜在损失一个是 £500,000 – £32,000 = £468,000 ，另一个却只有 £500 – £0 = £500，我们可以看到大部分的人都会选择继续作答，也就是风险较低的选择。

在实际投资时也是一样，当我们要投资一个风险较高的资产时，我们需要一个能比稳定资产提供更显著回报的机会才有可能说服自己。

如何评量房地产投资的风险及回报？房产投资标的的四种类型

在房地产投资里面，我们可以怎么样评判资产的类别呢？一般来说我们会把房地产按风险与潜在回报分为四种层级：

– 核心型 Core

– 核心增益型 Core-plus

– 价值提升型 Value-add

– 机会型 Opportunistic

虽然这个模型主要是用于评估商用地产，但是了解这四种分类也无疑能让自己掌握更多对于投资的衡量角度。

房地產的資產類別

核心型 Core

此型态的投资标的为低风险的稳定收入型资产。基础上投资人无须付出太多心力及成本去维护这套物业，投资人可以想像是在市中心最精华地段投资新开发的住宅房产项目，项目本身状态极佳且对于租客来说也是热门的居住选择，投资人无须担心房屋有空置问题。

核心型房產投資

核心增益型 Core-plus

与核心型资产类似，资产本身的状态就是良好的，租客也很容易寻找。但是除了追求稳定的租金收入，投资人也期望能借由付出一些额外的成本，使得该标的的价格能提升。例如在市中心购买一套屋龄5 – 10年左右的二手房，标的本身还是有稳定的收入，但是投资人可能需在营运时多支付一些额外的维护成本。

核心增益房地產投資

价值提升型 Value-added

价值提升型的资产风险又比核心增益型的资产高出一阶，一般来说在这个层级的资产已经是不受租客亲睐的住宅选择了，投资人须投入额外成本将物业进行提升，例如重新装潢，外墙粉刷等。经过前述的额外投资后，该物业的资产价格会有较为显著的提升。

價值提升型投資

机会型 Opportunistic

机会型资产是四个类别中风险最高的。此形态的资产通常具备着明显且必须修正的问题，例如说房屋结构有重大问题，已被列为危楼管制，需要整体结构性的翻修才能让人居住。这种资产较常可以在拍卖中看到，往往都以低于市价非常多的价钱出售，投资人若投资本类型的资产，需要支付显著的费用用以将物业翻新，但同时也提供较前列三类型都显著的资本升值空间。

機會型房產投資

投资房地产前须考量的五大风险指标

这四种类型给我们在评估房地产项目风险及回报时的基础观念，但相信各位也发现这四种类型主要在阐述“物业本身”，而还没有连同外在环境等变因一起考虑。那在投资房地产时有哪些风险是投资人应该要考虑的呢？我们可以将房产的风险列为下面五点：

租客风险（Tenant Risk）

跟股票未必会分配股息不同，由住户定期缴纳的租金所产生的现金流是投资人选择投资房地产的主要动因之一。因此，投资房地产前我们必须先分析：

– 这套物业本身的状态是否良好？

– 地理位置是否临近中心商业区 CBD（Central Business District），有稳定工作人口承租?

– 地理位置是否离大学近，有足够外来学子承租？

经由确认这些问题来避免物业无法持续产生现金流的危机。此外，投资人也应慎选租客品质，以防租户无法及时缴纳租金。

在英国出租物业时，出租公司通常会雇用第三方机构替未来承租人作信用检查，若租客条件不足，则需事前缴纳半年期的房租以确保业主权益。

租客風險

结构风险（Structural Risk）

房地产是一种实体资产(Physical Asset)，随着时间变化是会磨损的。因此业主在物业的持有期间内如果有遭遇到损坏，就可能需要支付维护或是翻新费用。除此之外，若是太过老旧的房产，业主也有可能会因房产结构上的损坏而需进行大规模的翻修。因此业主在置业前须考量：

– 这套物业的建筑品质怎么样？

– 如果是新房，那开发商的评价如何？

– 物业选用的建材如何？

在英国如果您想购买二手房，海瑞万仕建议您雇用专业的结构型房产鉴定师（Surveyor）在置业前先评估房产的状况与价值，以免日后需支出高额费用以维护翻修。

房屋結構風險

法令风险（Political/Legislative Risk ）

投资房产前，投资人应先考量该房产所在国家及区域在目前及未来的政策变化。例如英国即将重启给留学生签发毕业后两年的PSW签证，这一政策就可以使位于大学、中心商业区CBD周边的物业带来正向的影响。

房產投資法令風險

稅制（Taxation）

税制也是房产投资须考量的点，从购房时须缴纳的税、出租运营时须缴纳的税，到出售物业时须缴纳的税，都是投资人应予以考量的点。此外，若有税制变动，也会影响物业的收入情况。如英国将在2021年四月对海外买家征收额外的2%印花税，投资人应衡量是否应该随着税率变动而提前置业计划。

英國房產稅

都市规划（Planning）

都市规划是评估一地房地产市场风险的重要指标之一，例如当一地区决定进行都市更新计划(Urban Regeneration)时，更新的都市及更多的住宅投入会带动当地经济以及提升居住品质，使得人口愿意移入该地居住，进而使该地的房价拉升。伦敦的都市更新区可见伦敦买房买哪里？政府大力投资37亿英镑的景宁镇都市更新计画案。

 

房產都市規劃

评估房地产投资质量的五大指标

了解完评判风险的指标后，也是时候来评估物业的投资回报了，我们可以从五个面向去判断这套物业的投资品质：

收入稳定性（Income Security）

如我们之前所说的，评估房产的风险的第一条就是租客，有了租客物业才能为业主带来长久的收益。那么为了要稳定收益，与租客签署的租约长度以及租客品质都是重点。在英国的法规下，租房市场提供投资人良好的收入稳定性，尤其在伦敦，许多金融新贵以及国际学生都是偏好新楼盘并有高额租金承担能力的族群。因此，投资人在选择物业所在市场时，收入稳定性及可以成为一个评判投资品质的指标。

英國房產穩定性

租金增长率（Rental Growth）

租金的增长取决于一地租房市场的供需关系，人口增长越多的地区对于住房的需求也会增加，然而土地及房产是有限的，当供给不足以应付需求，涨价就成了自然而然的表现。因此往往靠近CBD周围的房产，租金增长幅度都会比较高。值得投资人注意的是，房产要调涨租金往往会是租约到期或是更新租客时，通常时间长度会以半年唯一格单位，因此租约的长度及条款都是业主应该衡量的一环。

英國房產租金

资本稳定性（Capital Security）

与股票等其他投资标的相比，房产价格的挥发性（Volatility）是相对较小的，房地产的价格通常会比较稳定。这点能衡量您应该持有本物业的时长，房地产在长期的状况中通常会稳定地持续增值，然而在持有中短期时仍会因当时的经济环境而有所变动，因此房产多为一个长期持有的投资标的，投资人应综合持有时间及市场情况以转换最好的投资品质。

英國房產穩定性

资本升值性（Capital Appreciation）

多数投资人在投资时会以此项目作为评鉴投资回报的圭臬，在考虑资本升值时投资人应考量该项目的地段、物业品质，以及周遭环境变化作为分析。例如伦敦即将在2021年通车新的横贯铁路 — 伊莉莎白快线，此路线除原本既有的31个地铁站之外，更额外增设了10个新的站点。截至该路线宣布建设以来，站点周边一英里内房产的平均价格已上涨66%，周遭环境的变化即成为该物业资本升值的主要因素。

英國房產增值性

流动性（Liquidity）

房地产本身并不是一个高流动性的投资标的，主要的因素有 — 入门门槛高、交易成本高、交易平均需时长长。所以投资人在初期投资时，应分析该地段的供需情况，如每一年该地区的物业交易总成交量（笔），以作为该地段物业是否具有优良流动性作为参考，以防总持有时间过长，减低投资回报成效。

英國地產流動性

以上就是我们在投资房地产时应该如何评量投资风险以及回报的方法了。当然，投资成功的方式有百百种，未必这些分析方法就能引领您前往成功，但是掌握如何评估的方式，能有效让您减少在日后吃亏的风险。

海瑞万仕也预计将开设房产投资分析的实战课程，由来自世界前十顶尖院校 — UCL伦敦大学学院国际地产专业的专家指导，教您如何从零开始分析房产投资的实战课程。让您借由实际的数字变化来了解房地产，不再被一般房仲的话术迷惑。如果有兴趣了解更多房产资讯的朋友，欢迎关注我们，和我们一同关注市场变化。或与我们联系，预约您的一对一英国置业谘询。如果喜欢用“听”的朋友，也欢迎您关注我们的喜马拉雅fm：热点房讯，让我们为您实时更多最新近况。

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盘点那些被新冠肺炎改变的5种工作方式

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新冠病毒将如何改变未来的工作方式？未来的工作生活将发生重大变化？会怎么变化？这就是我们今天需要探索的话题。

新冠病毒

新冠病毒（COVID-19）在世界范围的大爆发，从2019年12月至今，从武汉到伦敦，世界似乎不仅陷入困境，还陷入了对生活和工作的反思。

人类曾经历无数次自然灾害、战争和瘟疫，但人类还是存活下来了，与其说人类有强大的生存能力，不如说：人类是一种懂得反思，懂得改变的物种。

那么既然“改变“对人类如此重要，这次新冠病毒（COVID-19）将如何改变人类未来的工作方式？我们今天来聊聊”改变“这个话题。

工作型態改變

据福布斯（Forbes）报道，在新冠病毒大爆发后，已经有62％的美国人不得不在家工作，这个数字是庞大的，也是前所未见的。

在过去的几个月中，我想你也经历过封城，经历过在家中工作（work from home）的阶段。人们在疫情期间无法和同事面对面开会，也无法与客户面对面洽谈合作。取而代之的是电话沟通和视频会议。

相信我们每个人都或多或少的体验了在家工作（work from home）的好处和坏处。短期内，人们可以在不确定性的情况下努力保持镇定。

但如果是长期情况，人们就会开始担心未来的工作将如何被改变？哪些“改变”可能是暂时的，而哪些“改变”可能成为永久性的？

我们现在就来看看新冠肺炎（COVID-19）可能从哪些方面改变我们的未来工作方式：

1. 你将习惯”在家工作”

虽然‘在家工作’（work from home）并非适用于所有工种，比如建筑工人需要去工地才能完成施工。但实际上，有很多工种在疫情爆发前，就已经实现‘在家工作’了，比如一些自由创作者、文字工作者、设计师、程序员等。

事实证明，在后疫情时代的今天，更多工种可以通过网络实现远程工作，比如：教师、家庭医生、咨询师。因此，不必等到以后，很多人现在就已经在习惯‘在家工作’的新模式了。

線上教學

在教育上，英国剑桥大学已经率先宣布2020年的新学期将只开设线上课程。这让学生可以在家完成课程学习，教授也不用去教室就能远程授业解惑。

劍橋線上課程

在基本医疗上，英国的NHS  (National Health Service)，即英国国家医疗服务体系，也推出线上问诊服务。这样不仅缩短了病人的排队时间，还间接提高了诊所效率。

另外，据福布斯（Forbes）报道，大多数在家工作的美国人都希望继续执行‘在家工作’的政策。盖洛普（Gallup）表示，即使未来取消了公共卫生限制，大约60％的美国人还是希望尽可能地远程工作。

然而，如果更多的公司和员工都选择‘在家工作’，这将严重影响市场对商业房地产的需求量，因为随着越来越多的员工在家工作，租用办公空间的总体需求就会下降。

2. 你将习惯于被”监视“

我们刚刚谈到了‘在家工作’，但‘在家工作’不等于更轻松的工作或是更自由的工作。恰恰相反的是，你可能会因为‘在家工作’而受到雇主更多的管控和监视。

如果未来‘在家工作’变成了常态，那么很明显，雇主也将通过加强对员工的监控来提高工作效率。

这意味着什么呢？在平常，雇主通常会通过监管员工的工作效率来提高公司生产力。那么当员工远程办公时，雇主则会以线上监管的方式来确保员工的高效工作。

因此，在未来，选择‘在家工作’的员工有可能受到雇主更多的管控和监视。那么问题就出来了。设想一下，你即使不在传统的办公环境下工作，你的一举一动也可能在被考核系统监视和跟踪。

实际上，许多公司已经这样做了。对远程工作的员工进行一定程度的监督，已经不是什么稀奇事了。例如，有些公司会在员工的工作电脑上安装远程管理系统，跟踪和监视着员工的每一个点击，以了解员工的工作效率和分析其离开计算机的频率。

我想看到这里，很多朋友会担心，这种监督存在个人隐私问题？没错，因此，由网络监督带来的员工个人隐私问题将有可能成为未来的一个社会话题。

3. 办公室不会消失，隔间或隔断将随处可见

即使目前世界经济受到疫情影响，但是商业仍在继续运转着。即使未来‘在家工作’也许会变成一个常态，也不可能出现整个世界都‘在家工作‘的情形。因此实体办公室将仍然存在。

在家工作

不同的是，未来的办公室可能会有不同的布置。新冠肺炎让人们有了保持社交距离（social distance）的概念。出于对员工健康的考虑，公司可能在办公室、车间、公司餐厅内设置隔间或隔断来保持社交距离。

新冠肺炎辦公室變化

实际上，许多公司已经这么干了，例如英国零售联合会（The British Retail Consortium）已制定了一系列建议准则，其中就有一条建议商户在办公区域设置额外的隔断屏风，来提醒员工保持社交距离。

4. 更多的视频通话 VS 更少的面对面会议

我们都知道，我们生活中大部分的商业活动都离不开沟通。那么未来的沟通方式是否会因为疫情而改变呢？面对面会议方式是否会被网络视频会议代替？

線上會議

在新冠疫情大流行期间，远程办公、视频会议和电话会议比以往任何时候都流行，尤其是Zoom等平台。

英国广播公司BBC预计，即使在冠状病毒疫苗研发出来并普及后，远程会议的方式仍然可能被继续保持。人们可能会适应并习惯远程办公带来的便捷。

蘇寧

5. “个人生活”和“工作”将难以被分开

 “工作使人快乐“，我想这句话在疫情爆发前很难被听到。疫情迫使习惯于通勤的人们每天呆在家里，这让人们意识到工作也是生活中重要的一部分。

工作與生活平衡

新冠疫情不仅给了人类有很多教训，同时它也导致了超过3000万人失业。更多人开始担心自己未来的的工作内容、工作地点和工作方式。

随着越来越多的人在家工作，人们的‘生活’和‘工作’也将变得越来越紧密，甚至难以被分开看待。因为无论工作和生活，你都在家进行。设想一下，你面对同事和家人的固定场所都是在家里；紧张的工作和放松个人生活也都在同一个地方发生，这会使人很难真正的将“工作生活”和“个人生活”分开看待。

遠距工作的害處

这次新冠疫情是否会将会是一次系统性的行业洗牌？我们相信那些有远见，且懂得“改变”的人，将有机会重新定义行业格局。关注我们，和我们一同关注市场变化。或与我们联系，预约您的一对一英国置业谘询。如果喜欢用「听」的朋友，也欢迎您关注我们的喜马拉雅fm：热点房讯，让我们为您实时更多最新近况。

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十个爱上伦敦的理由

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伦敦，世界上最具指标性的城市之一。想像一个画面，在伦敦最热闹的牛津街 (Oxford Street) 按下缩时摄影，英国象征性的黑色出租车 (Black Cab) 及红色巴士的车灯在眼前胶炽成无数道光线，这景致，正如电影中看到的一样灿烂和美丽。

倫敦街景

伦敦是一个很奇幻的城市，因为他总能给人们无限的新事物去探索。即使我们设定好一个365日计划，每天去探索地图上的几条街，到了我们探索完伦敦的那一天，相信我，可能有大半城市已经又换上全新样貌与我们见面了。在伦敦，你享有的是时刻转瞬的风情，从酒吧，市集，到音乐节。那趋近疯狂的快节奏，让你可以用一辈子来品尝伦敦的分秒。

无论你是一个探索世界的旅者，又或者是准备探索世界的雏鸟，伦敦，必然是你人生中的重要里程，因为每刻抬头，望去的都是来往各国吸纳吞吐的国际航班，用飞机云划下一道又一道的笔触。在这个每年三千万人造访的国际都市，你拥有的不仅是英国的悠久历史，更是多元文化的交集融合。

欢迎你搭上前往伦敦的航班，我们一起探索十个让你爱上伦敦的理由：

1. 伦敦的文化多元性

伦敦是世界上文化融合最多元的国际都市之一。在八百万的伦敦人口中，有37%的人口不是在英国出生的，而且其中有24.5%的人口来自于欧洲之外。这里还有一个有趣的小知识，之前伦敦曾针对2000位国小学童做过问卷调查，发现孩童们日常在家会使用的语言竟然超过300种，说明伦敦对于各种文化、种族的多元性。也因为这种多元文化的交融，使得伦敦对于外国人更为包容，也造就了许多来自不同文化的节日，除了每年在中国城的农历新年以外，来自南亚的 London Mela 和诺丁丘的加勒比嘉年华 (Notting Hill Carnival) 都是让你爱上伦敦的一个理由。

2. 伦敦是世界级的交通枢纽

你是一个热爱旅行的人吗？如果你热爱旅行，你一定会爱上伦敦。随意挑一个周末，搭上地铁到国王十字及圣潘克拉斯国际车站 (King’s Cross & St Pancras) ，用欧洲之星开启一趟浪漫的巴黎两日游。

如果你更享受飞行，伦敦周遭的机场将会给你趋近完美的出行选择，无论是欧洲的短程航班或是南美洲探险，伦敦的航班都可以完成你的旅游计划。除此之外，想在预算内出游的朋友们也一定会爱上伦敦，在非尖峰时段，很多时候前往欧洲的航班只需要£9就可以出发。

3. 伦敦有世界级的教育

别让教育阻挡了你的视野，在伦敦，除了33间大学提供你超过30000种专业科目攻读之外，更有着世界顶级的教育机构，例如QS世界大学排名位居前十的伦敦大学学院 (UCL) 、帝国理工学院 (Imperial College London) ，以及知名的伦敦政治经济学院 (LSE) 和伦敦大学国王学院 (King’s College London) 。让自己，或是孩子与来自全世界的精英一同激发灵感，站在世界的舞台。

倫敦大學學院

除了顶级的大专院校，伦敦更提供孩子从小开始最顶尖的教育，著名的哈罗公学 (Harrow School) 就在伦敦，这间寄宿学校(Boarding school)曾培育出八位英国首相、英国议会众多成员，以及三位诺贝尔奖得主。让孩子赢在起跑点，是你爱上伦敦的其中一个理由。

哈羅公學

4. 伦敦的多样美食

除了炸鱼薯条，下午茶等英式餐点，伦敦之所以知名也来自于美食的多样性，你可以走在埃奇维尔路 (Edgware Rd) 体验中东菜简单直接的肉汁盛宴、红砖巷 (Brick Lane) 尝试咖哩的香料秘辛、苏活区 (Soho) 一品俄罗斯的道地美食及伏特加，又或是到中国城怀念家的味道。在伦敦，你可以体验到来自世界各地的美食，也可以体验生活在地球村的惬意。

5. 伦敦的酒吧文化

要体验英国道地的文化，最不可缺少的应该就是酒吧文化了。酒吧对于英国人来说就像是我们街头巷尾的便利商店，极高的密度搭配上民众常造访的频率培养出全世界数一数二的酒吧文化，酒吧对于英国人来说不只是品酒，更是所有社交的起点。而伦敦更是有超过3500家酒吧，绝对是你体验 bar-hopping 的最好实践地之一。

倫敦酒吧

6. 伦敦的建筑

打算定居在伦敦？在伦敦居住选的不仅是地段，更选的是你对于建筑的品味，从新颖的别墅、摩登的公寓大厦，一路到罗素广场 (Russell Square) 的乔治时代建筑 (Georgian style) 和海德公园旁的维多利亚时代建筑 (Victorian style) 。不同的建筑特色阐明了你对于生活的品味，更是伦敦风情的亲身体现。

英式建築

7. 在伦敦骑自行车

想用不同的方式来体验伦敦？试试伦敦的公共自行车系统桑坦德自行车 (Santander Bike) 吧，跟国内的摩拜单车一样，只要到离你最近的停靠点就可以轻松租车来体验伦敦啰。除此之外，还有一个小知识，那就是桑坦德自行车 (Santander Bike) 也常被称为 Boris Bike ，为什么被叫做 Boris 呢？因为这个公共自行车系统正是在英国首相包里斯．强森 (Boris Johnson) 就任伦敦市长时被推出的，所以才被称为 Boris Bike 喔。

倫敦自行車

时任伦敦市长沙迪克汗 (Sadiq Khan) 也在2020年5月正式提出增设更多自行车路线的相关措施。造访伦敦的你，不如尝试用单车体验骑行在泰晤士河畔伦敦桥 (London Bridge) 上的夕阳风光吧。

泰晤士河畔

8. 伦敦的博物馆

你是否对所有事物都充满着好奇心呢？如果答案是：是，那伦敦一定是一个会让你想长居的城市。伦敦的博物馆资源不仅丰富，更是多元，你可以在自然历史博物馆 (Natural History Museum) 感受地震模拟器的震撼；在大英博物馆 (British Museum) 追溯世界历史；维多利亚与亚伯特博物馆 (Victoria and Albert Museum) 探索艺术的魅力。各种文化与艺文皆收录在伦敦的博物馆中。最重要的是，伦敦的博物馆大部分都是免费参观的，给自己一个午后，让自己爱上伦敦的艺文宇宙。

大英博物館

9. 伦敦的足球

如果你是足球爱好者，那伦敦绝对是一个你想居住的城市。伦敦是全欧洲拥有最多足球俱乐部的城市，光英格兰足球超级联赛(Premier League)就有五支队伍在伦敦，包括阿森纳足球俱乐部 (Arsenal Football Club) 、切尔西足球俱乐部 (Chelsea Football Club) 、水晶宫足球俱乐部 (Crystal Palace Football Club) 、托特纳姆热刺足球俱乐部 (Tottenham Hotspur Football Club) 以及西汉姆足球会 (West Ham United Football Club) 。

倫敦阿森納足球俱樂部

10. 伦敦宜居的生活环境

说到爱上一个城市，你爱上的绝对不仅止是它的外在，更多的是会有一股想要长期住在这个城市的冲动。而长期住在一个城市也代表着一段新生活的开始，包含了体验新的环境、饮食、文化、居住以及工作，而好的城市则是一个能提供你所有元素皆平衡的地方。伦敦正有着这个魅力，除了多元的文化带来的生活体验以及位居世界金融中心所提供的高薪工作机会之外，伦敦还是一个绿化且宜居的城市。在伦敦，40%的土地都是绿化带。因此，即使是十分钟的步行，你也有可能穿过两个小公园。让你随时都能跳脱生活的压力，找回自己的初衷，找到属于自己的 Work-life balance ，用一个不同的角度去体验人生。

格林威治公園

海瑞万仕持续为你更新伦敦的最新资讯，详情请关注我们的微信公众号，或是与我们联系预约您的一对一英国房地产置业谘询。如果喜欢用“听”的朋友，也欢迎您关注我们的喜马拉雅fm，让我们为您实时更新英国最新近况。

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伦敦政府为中小型企业发起群众募资，纾困方法看这里

在我们之前的文章《英国解封？ 首相昨天宣布解封“有条件计划”》中我们提到了目前英国已经开始实施了第一阶段的解封措施，让无法在家工作的人们回到自己的工作岗位上。此外，我们也在《新冠肺炎 — 英国房市抄底, 是时机还是危机？》中提到英国政府为因应这次疫情所提供的薪水补助以及企业救助贷款。然而在英国大部分的人们仍处在封城中，有许许多多的中小型企业都还无法回到日常的运营，而企业主们也持续地受到贷款还习及租金的挑战。这次的疫情不只在考验着企业主的现金储备量，更考验着政府如何在特殊情况下来出台应对措施。

伦敦摄政街

为了解决中小型企业面临的危机，伦敦市长沙迪可汗(Sadiq Khan)在今年四月发起了Pay It Forward的计划，该计划为伦敦的中小企业提供了一个募资的平台，企业可以把自己的故事及预售的产品放到平台上对群众进行募资，以转换现金流来应急。无伦你开设的是一间在巷口的咖啡店、一间酒吧，又或者是音乐工作室。凡是符合以下条件者皆可以把你的生意放到Pay It Forward的群众募资平台上进行募资：

  • 你的生意必须基于伦敦。
  • 你的生意目前受到新冠肺炎的负面影响。
  • 你的产品或服务是可以先行收款并且在群众募资后交付。
伦敦咖啡厅

Pay It Forward与英国最大募资平台Crowdfunder合作

符合了上述条件，你可能会问：这么多募资平台，为什么我要选择使用Pay It Forward呢？选择Pay It Forward作为募资的好处是这个计划其实是跟Crowdfunder募资平台合作的，Crowdfunder是英国最大的群众募资平台，总募集资金超过7千万英镑，本身即带有流量，在该平台发起募资活动有机会得到更多人的关注。

图片来源：Crowdfunder

伦敦群众募资帮助中小企业转换现金流

再者，平常如果打算在Crowdfunder发起群众募资，平台将会向发起人收取众筹费及手续费两种费用，其费率如下：

  • 众筹费
    – 3%
  • 手续费
    – 1.67% + 25p + 加值税 （如支付卡片来自欧洲）
    – 3.25% + 25p + 加值税（如支付卡片非来自欧洲）

而发起人在Crowdfunder使用Pay It Forward计划发起群众募资将可以免除上述两项费用，意味着发起人将可以100%取得从群众募资募集到的金额。在疫情如此挑战的当下，将自己的事业放到群众募资平台无疑是一个既能曝光、又能转换现金流的方式。

英国募资平台

那该怎么发起群众募资呢？发起人只需要在Pay It Forward的网站上注册后即可发起募资了。详细办法又可以分为七大步骤，分别为：

  • 个人资讯 (You)
  • 募资案基本资讯 (Basics)
  • 募资案图文及背景故事 (Project page)
  • 募资目标金额 (Targets)
  • 给捐款者的回报 (Rewards)
  • 收款资讯 (Financials)
  • 募资时长 (Schedule)

整体使用流程非常简易，有需要在疫情期间申请纾困又在伦敦的朋友们可以参考这个方法喔。海瑞万仕将持续为你更新英国伦敦的时势变化，详情请关注我们的微信公众号，或是与我们联系预约您的一对一英国房地产置业谘询。如果喜欢用“听”的朋友，也欢迎您关注我们的喜马拉雅fm，让我们为您实时更新英国最新近况。

伦敦交通局濒临破产，大众运输费用明年一月上涨

在我们的前一篇文章《英国解封？ 首相昨天宣布解封“有条件计划”》中我们提到英国首相鲍里斯·约翰（Boris Johnson）在5月10日所发表的解封三阶段计画。其中包括了从5月12号开始的逐步复工；6月份开始的学生返校；以及潜在7月可望能重启的酒店及公共场所开放等对应的复苏行动。

英國解封三步驟

图像来源：英国每日电讯报

复苏行动的实施替英国自3月23起，为期将近两个月的举国封城写下了逗号，开始了英国的后新冠肺炎时代。在复苏活动中，逐步复工无疑是首要的目标，但是谈到复工就必须牵涉到人们的通勤问题。如何逐步的让更多人回到工作岗位且同时遏制疫情进一步扩大是英国现在的关键考题。而政府也采取了持续性的社交距离，并且鼓励更多人以步行或骑自行车的方式通勤的模式作为应对。

倫敦自行車

大众运输实施社交距离的真实情况

然而人们自然还是免不了的会需要大众运输的协助。我们可以参考伦敦的情况，一位网友@ca104即在推特上贴出了在5月13日当天地铁银禧线Jubilee Line几近满人的车厢，并留下评论“No chance on the Jubilee line this morning （今早的银禧线不存在机会）”，暗讽政府的社交距离政策无法在伦敦的地铁上被良好的实施。

图像来源：Twitter @ca104

大众运输拥挤的两个原因 - 班次不足与财务危机

那为什么会有这样的情况发生呢？我们可以把它归因于两个问题，第一个是为了因应社交距离政策而减少地铁营运班次造成的拥挤现象，人们要能在有限的班次中得到足够的社交距离是很有挑战的。根据伦敦市长沙迪克汗(Sadiq Khan)在5月15日的说明，伦敦交通局期望能在5月18日星期一开始，将营运的地铁总班次达到平日的百分之75、公交的总班次达到平日的百分之85。然而由于许多营运大众运输的员工受到了疫情的影响而暂时停工，要将营运频率拉抬到正常数值仍需要许多努力。

倫敦地鐵費用

伦敦交通局濒临破产

而第二点则是最主要的因素 — 伦敦交通局(TfL)濒临破产。

为什么伦敦交通局会破产呢？我们首先要先来了解伦敦交通局的收入来源，伦敦交通局是西欧地区主要城市中唯一一个没有收到政府的直接补助的交通局。因此伦敦交通局的收入来源有超过80%都是来自于乘客的购票收入，而剩下的收入则主要由广告费用组成。然而新冠肺炎的疫情让伦敦交通局的购票收入在前两个月减少了超过90%，使得伦敦交通局的现金储备量仅剩12亿英镑。这12亿英镑的现金储备量代表了什么？它代表的不仅是紧张的营运状况，更代表着伦敦交通局可能被迫须依法发布第114节通知（Section 114 notice）。

第114节通知（Section 114 notice）是什么？

什么是第114节通知（Section 114 notice）呢？第114节通知是为因应地方政府机关在现金储备量耗尽并且预估在本年度无法找到足以应付支出的资源时发布的通知，由于政府机关无法宣告破产，第114节通知即成为了地方机关在破产时的对应措施。
 
 

伦敦交通局收到16亿英镑的紧急补助

那么为了避免伦敦交通局正式走向破产并被迫发布第114节通知，伦敦交通局与中央政府在5月14日达成协议，将提供11亿英镑的补助加上5.05亿英镑的贷款，以维持伦敦大众运输的持续运作。

伦敦地铁费用是多少？伦敦大众运输收费将在明年一月调涨。

然而政府这次帮助伦敦交通局并非无条件的，作为协议，自明年一月起，民众搭乘伦敦的大众运输费用将调涨，同时，在伦敦自驾的交通拥堵费(Congestion Charge)也将在今年的6月22号从原本的11.50英镑上涨到15英镑，以应对现在伦敦交通局的财政危机。这个变化也将影响伦敦市长沙迪克汗(Sadiq Khan)过去冻涨四年地铁票价的政绩，成为了本次受疫情影响的对象之一。

海瑞万仕在这里提醒大家，希望大家在疫情时间都能保持安全。未来有规划来伦敦留学、旅游的朋友也要注意大众运输的费用喔！海瑞万仕将持续为你更新伦敦大众运输费用的变化，详情请关注我们的微信公众号，或是与我们联繫预约您的一对一英国房地产置业谘询喔！如果喜欢用「听」的朋友，也欢迎您关注我们的喜马拉雅fm，让我们为您实时更新英国最新近况。

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