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必須收藏!Help to Buy即將結束,英國買房政策秘笈!

HTB購房秘笈

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英國政府日前宣佈:由政府出台的購房補助計劃Help to Buy: Equity Loan (以下簡稱HTB),其計劃即將正式在2022年10月31日晚間6點截止受理新申請者的資料遞交,並於2023年3月31日正式結束。目前英國政府暫無針對HTB祭出政策結束後的替代方案,因此,HTB計劃的結束使得許多尚未購房的首次買家感到恐慌。究竟HTB是什麼?用HTB購房有什麼好處?哪些房子可以用HTB政策買?HTB怎麼運作?我該怎麼做才能上車?今天,與英國海瑞萬仕國際地產一起高速瞭解HTB購房政策,趕上政策末班車!

HTB導讀
問題一:HTB是什麼?

HTB購房政策的全名為:Help to Buy: Equity Loan,是英國政府對於首次購房者所出台的購房政策。這個政策主要針對於想買房卻「沒有充足首付款」的首次購房者。經由HTB購房政策,購房者可以向Homes England申請淨值貸款(Equity Loan),配合上向銀行借的房屋貸款,使得購房者可以用最低5%的首付晉升為有房一族。

簡而言之,HTB使得購房者可以用以下方式來籌措購房資金:

help to buy, HTB介紹
問題二:HTB申請時間?

HTB購房政策的申請截止日為2022年10月31日晚間6點。

HTB申請條件
問題三:誰可以申請HTB?

如欲申請HTB購房計劃,申請人須符合以下資格:

  • 年滿18歲。
  • 身份為首次購房者,購房者在全世界範圍內需未曾持有過房產。
  • 具有足夠的貸款償還能力。
HTB申請條件
問題四:哪些房子可以用HTB買?

房產須符合以下條件方可經HTB形式購買:

  • 需為新房。
  • 需來自已經註冊Help to Buy的房產開發商。
  • 需作為自住房使用。

同時,根據不同的地理區塊,HTB也有房價限制(*區名為翻譯,以原文為準。):

HTB房價上限
問題五:我要準備多少錢?

如果使用HTB購房,買家至少要備齊以下資金:

  • 預定金£500
  • 至少房價5%的首付款
  • 印花稅、律師費、貸款費(歡迎諮詢您的置業顧問)
htb所需資金
問題六:HTB申請流程?
  1. 看房。
  2. 預定房屋並支付預定金。
  3. 申請淨值貸款:貸款顧問會需要您填寫房屋資料表(Property Information Form),其中包含該房屋單位訊息及買家個人訊息。
  4. 淨值貸款批准:如批准,貸款顧問會給您一張具有法律效應的授權書(Authority to Proceed),您的律師會協助您填表並回傳給貸款顧問。請注意,授權書只有3個月有效期,超過需重新申請。
  5. 申請房屋貸款:一般的貸款比重約薪資所得的4-5倍。
  6. 合約交換:在拿到HTB授權書三個月內,經律師支付至少5%首付款並完成合約交換。
  7. 完成交易:合約交換後六個月內,待房屋就緒,且房屋貸款與淨值貸款下來後即可進行交房。恭喜您,您成為了房屋的業主。
htb所需資金
問題七:HTB的運作方式? - 還息部分
  1. 根據首付款充裕程度不同,買家可以借最多房價的20%(倫敦地區40%)的淨值貸款。
  2. 前五年「無需」對所借的淨值貸款償還利息,但須每月支付£1管理費。
  3. 第六年開始,需對所借的淨值貸款償還每年1.75%利息。
  4. 每年利率會在四月進行調整,計算方式是:前一年的利率% + [前一年的利率% x (CPI + 2%)]。
help to buy償還利息方式
HTB還利息方式
問題八:HTB的運作方式? - 還本部分

償還淨值貸款本金時鬚根據償還時房屋本身的「市價」來計算,市價的評估方式為(*兩者取較高價者):

  • 皇家測量師協會對物業提出的估價報告或;
  • 房屋出售時的價格

還本範例:

問:小王以£600,000的價格用HTB在倫敦買了一套房,購買當時用淨值貸款借了房價的40%(£240,000)。假設房子每年漲價5%,於第10年賣出,那麼小王賣出房屋時要還多少淨值貸款?

答:£600,000 x 40% x (1 + 5%) ^ (10-1) = £372,318.77

HTB還本方式

買家需在以下狀況還清淨值貸款:

  • 淨值貸款期限結束時;
  • 買家付清房屋貸款時;
  • 售出房屋時;
  • 如違反淨值貸款合約時。

請注意:買家「不」可以每月償還本金;但是「可以」在淨值貸款借款期間內隨時償還「一次性」或是「部分性」本金。

問題九:HTB房子可以出租嗎?

原則上不可以,除非:

  • 需要暫時搬家(如生病、工作等)或;
  • 經濟出現困難(如失業)

你需要提供證明並支付£50手續費方可將房源出租,有效期為12個月。

值得注意的是:雖然不能成套出租,但家裡有房客(lodger)同住是可以的,只是不能有正式租房合約。

help to buy可以出租嗎
問題十:HTB避坑:與一般買房的差異是什麼?

HTB與一般貸款買房最大的差異在於:為了減低初始首付款的準備,額外承貸了一筆淨值貸款(Equity Loan)。這筆淨值貸款必須於第六年開始償還利息。同時,當買家付清房屋貸款或是出售房屋時,也要同時將借的淨值貸款付清。

值得高度注意的是:在還清淨值貸款時,償還金額是根據當時房屋的市場價格來計算的。因此,隨著房屋價格的波動,屆時要償還的金額也不同。如果房屋在這段期間內價格上漲,意味著要償還的金額也越高。

總結來說,HTB是為「沒有足夠首付」的買家所設計的購房方案,買家還是需要支付「利息」以及房屋售出時與「市價對應的償還金額」。

help to buy可以出租嗎
問題十一:復習!HTB常漏注意事項:
  • HTB不涉及任何減價政策!從政府借來的淨值貸款也不是免費的!
  • 淨值貸款前5年免息,從第6年開始,買家需對該部分償還利息。
  • 淨值貸款的償還金額是根據還清貸款當下的房屋市價來計算的!
  • 淨值貸款是用房子來抵押的,意味著如果沒有償還貸款,你將有可能失去房子的所有權。
  • 如果要對房屋進行結構改動,需要進行特殊申請。
  • 如欲使用HTB,買房的房貸需選擇repayment mortgage,意味著利息連同本金一起償還。
  • 可與他人一起申請購買同套房產,但申請人們都須符合HTB申請條件(見圖3.)。
  • 如果申請人已經結婚,或與伴侶同居,用HTB購房時必須一同申請。
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