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必须收藏!Help to Buy即将结束,英国买房政策秘笈!

HTB秘笈

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文章皆为原创,尊重版权,未经允许,禁止转载。如需转载请联系我们,并写明文章出处。

英国政府日前宣布:由政府出台的购房补助计划Help to Buy: Equity Loan (以下简称HTB),其计划即将正式在2022年10月31日晚间6点截止受理新申请者的资料递交,并于2023年3月31日正式结束。目前英国政府暂无针对HTB祭出政策结束后的替代方案,因此,HTB计划的结束使得许多尚未购房的首次买家感到恐慌。究竟HTB是什么?用HTB购房有什么好处?哪些房子可以用HTB政策买?HTB怎么运作?我该怎么做才能上车?今天,与英国海瑞万仕国际地产一起高速了解HTB购房政策,赶上政策末班车!

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问题一:HTB是什么?

HTB购房政策的全名为:Help to Buy: Equity Loan,是英国政府对于首次购房者所出台的购房政策。这个政策主要针对于想买房却“没有充足首付款”的首次购房者。经由HTB购房政策,购房者可以向Homes England申请净值贷款(Equity Loan),配合上向银行借的房屋贷款,使得购房者可以用最低5%的首付晋升为有房一族。

简而言之,HTB使得购房者可以用以下方式来筹措购房资金:

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问题二:HTB申请时间?

HTB购房政策的申请截止日为2022年10月31日晚间6点。

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问题三:谁可以申请HTB?

如欲申请HTB购房计划,申请人须符合以下资格:

  • 年满18岁。
  • 身份为首次购房者,购房者在全世界范围内需未曾持有过房产。
  • 具有足够的贷款偿还能力。
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问题四:哪些房子可以用HTB买?

房产须符合以下条件方可经HTB形式购买:

  • 需为新房。
  • 需来自已经注册Help to Buy的房产开发商。
  • 需作为自住房使用。

同时,根据不同的地理区块,HTB也有房价限制(*区名为翻译,以原文为准。):

Help to Buy價格限制
问题五:我要准备多少钱?

如果使用HTB购房,买家至少要备齐以下资金:

  • 预定金£500
  • 至少房价5%的首付款
  • 印花税、律师费、贷款费(欢迎谘询您的置业顾问)
Help to Buy資金
问题六:HTB申请流程?
  1. 看房。
  2. 预定房屋并支付预定金。
  3. 申请净值贷款:贷款顾问会需要您填写房屋资料表(Property Information Form),其中包含该房屋单位讯息及买家个人讯息。
  4. 净值贷款批准:如批准,贷款顾问会给您一张具有法律效应的授权书(Authority to Proceed),您的律师会协助您填表并回传给贷款顾问。请注意,授权书只有3个月有效期,超过需重新申请。
  5. 申请房屋贷款:一般的贷款比重约薪资所得的4-5倍。
  6. 合约交换:在拿到HTB授权书三个月内,经律师支付至少5%首付款并完成合约交换。
  7. 完成交易:合约交换后六个月内,待房屋就绪,且房屋贷款与净值贷款下来后即可进行交房。恭喜您,您成为了房屋的业主。
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问题七:HTB的运作方式? - 还息部分
  1. 根据首付款充裕程度不同,买家可以借最多房价的20%(伦敦地区40%)的净值贷款。
  2. 前五年“无需对所借的净值贷款偿还利息,但须每月支付£1管理费。
  3. 第六年开始,需对所借的净值贷款偿还每年1.75%利息。
  4. 每年利率会在四月进行调整,计算方式是:前一年的利率% + [前一年的利率% x (CPI + 2%)]。

假设:房价:£600,000;净值贷款比重:40%;CPI:2.5%

利息计算范例:

计算过程

利率

应还金额(年)

应还金额(月)

1-5

无需还息

0%

£0 + £12

£0 + £1

6

首年不适用

1.75%

£4,200 + £12

£350 + £1

7

1.75% (第六年利率) + 0.08% (1.75% x (2.5% CPI + 2%)

1.83%

£4,392 + £12

£366 + £1

8

1.83% (第七年利率) + 0.08% (1.83% x (2.5% CPI + 2%)

1.91%

£4,584 + £12

£382 + £1

Help to Buy還息
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问题八:HTB的运作方式? - 还本部分

偿还净值贷款本金时须根据偿还时房屋本身的“市价”来计算,市价的评估方式为(*两者取较高价者):

  • 皇家测量师协会对物业提出的估价报告或;
  • 房屋出售时的价格

还本范例:

问:小王以£600,000的价格用HTB在伦敦买了一套房,购买当时用净值贷款借了房价的40%(£240,000)。假设房子每年涨价5%,于第10年卖出,那么小王卖出房屋时要还多少净值贷款?

答:£600,000 x 40% x (1 + 5%) ^ (10-1) = £372,318.77

买家需在以下状况还清净值贷款:

  • 净值贷款期限结束时;
  • 买家付清房屋贷款时;
  • 售出房屋时;
  • 如违反净值贷款合约时。

请注意:买家“不”可以每月偿还本金;但是“可以”在净值贷款借款期间内随时偿还“一次性”或是“部分性”本金。

问题九:HTB房子可以出租吗?

原则上不可以,除非:

  • 需要暂时搬家(如生病、工作等)或;
  • 经济出现困难(如失业)

你需要提供证明并支付£50手续费方可将房源出租,有效期为12个月。

值得注意的是:虽然不能成套出租,但家里有房客(lodger)同住是可以的,只是不能有正式租房合约。

Help to Buy還本
问题十:HTB避坑:与一般买房的差异是什么?

HTB与一般贷款买房最大的差异在于:为了减低初始首付款的准备,额外承贷了一笔净值贷款(Equity Loan)。这笔净值贷款必须于第六年开始偿还利息。同时,当买家付清房屋贷款或是出售房屋时,也要同时将借的净值贷款付清。

值得高度注意的是:在还清净值贷款时,偿还金额是根据当时房屋的市场价格来计算的。因此,随着房屋价格的波动,届时要偿还的金额也不同。如果房屋在这段期间内价格上涨,意味着要偿还的金额也越高。

总结来说,HTB是为“没有足够首付”的买家所设计的购房方案,买家还是需要支付“利息”以及房屋售出时与“市价对应的偿还金额”。

Help to Buy還本
问题十一:复习!HTB常漏注意事项:
  • HTB不涉及任何减价政策!从政府借来的净值贷款也不是免费的!
  • 净值贷款前5年免息,从第6年开始,买家需对该部分偿还利息。
  • 净值贷款的偿还金额是根据还清贷款当下的房屋市价来计算的!
  • 净值贷款是用房子来抵押的,意味着如果没有偿还贷款,你将有可能失去房子的所有权。
  • 如果要对房屋进行结构改动,需要进行特殊申请。
  • 如欲使用HTB,买房的房贷需选择repayment mortgage,意味着利息连同本金一起偿还。
  • 可与他人一起申请购买同套房产,但申请人们都须符合HTB申请条件(见图3.)。
  • 如果申请人已经结婚,或与伴侣同居,用HTB购房时必须一同申请。
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原创申明

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