您不可不知的地产知识： 房地产周期
英国楼市抄底？什么时候才是买入房产的最佳时机？
在前一篇文章《房市与经济 有何关联？》中我们谈到了房价起伏与经济态势之间的联系，大家不难发现房市与经济间往往是相互依存的关系。有趣的是，在这之后一些朋友将房市与经济的知识运用在了目前欧洲经济下滑的时事动向上，认为经济下行时是购入欧洲资产的最佳时机，并在准备资金对欧洲房市抄底拭目以待，这种做法可行吗？在回答这个问题之前，我们不妨来先谈谈地产界的一个热门词： 房地产周期。
当市场经济良好时，人们对于未来收入的看法将保持正向的态度，因为人们预期自己在不远的将来自己的收入将提高，届时将有更多可支配的金钱进行消费。凭着对未来收入增加的信心，人们开始购入房产，一来是认为自己可以值得更好的居住品质，二来是对于未来房价上升抱有期望。这样的消费心理使得整体房价因为经济环境变好开始上升，为早些时间已买入房产的人带来一笔由资本升值转换来的回报。看到身旁的人从不动产赚到钱，于是大家就开始问了：「我也想买房子，什么时候房价会下跌？什么时候买最便宜？」这个问题就让海瑞万仕用 房地产周期 来替您解答。
【週期】
首先，什么是周期（Cycle）? 很简单，周期是指完成一次循环运动所需的时间，我们生活中常见的周期有生命周期或经济周期等。一段完整的市场周期可能经历爆发阶段、衰退阶段和复原阶段。我们可以通过市场供需来了解一下周期性是怎么形成的。可以简单的用前阵子闹得沸沸扬扬的口罩问题来举个例子： 人们因为疫情爆发而疯狂的抢购口罩，这使原本只在市民感冒时才用的特定性产品（尤其在西方国家），在短时间内变成了人人皆需的消耗品，这是时候就是爆发阶段了。从供应的角度来看，即使市场上原本的口罩制造商们昼夜不停的生产，也会因为产能有限而无法满足市场对口罩的需求。巨大的市场需求与严重的供给不足使得口罩的价钱开始飙涨。这时候商人们开始升级或转型制造口罩，自疫情爆发后，中国的口罩工厂新增了8905间，把单日的口罩供给量提升到2亿片。这状况看似一步步满足了市场需求，但这增加的工厂数量可是比原本高出了23%，一但全世界疫情趋缓，甚至回到正常，这时候衰退阶段也将临近。届时市场对口罩的需求很可能出现断崖式的减少，而制造商们也将因为滞销和负债而面临极大的挑战，甚至有倒闭的风险。同时，当工厂的收购成本降低时，投资人也会找准时机进行低价收购。此后，供需将再次缓和，进入复原阶段。这个过程就近似于一段完整的市场周期，口罩市场分别经历了爆发阶段、衰退阶段以及复原阶段。
【房地产周期】
言归正传，那么什么是房地产周期呢（Property Cycle）？房地产周期是指在房地产经济运行过程中，房价随着时间的变化涨跌交替的运动过程，它也是房地产经济中的一种有规律的波动，具有相对性和特殊性。在房地产市场，相同的市场周期依旧存在，这个观念我们可以追溯到弗雷德•哈里森（Fred Harrison）在2005年提出的18年房地产周期。作者分析了过去百年的房地产市场，发现整个市场可以归纳为三个阶段：复原阶段（Recovery Phase）、爆发阶段（Explosive Phase）、衰退阶段（Recession Phase），此后又将从复原阶段（Recovery Phase）进入下一个新的周期（见图一所示）。第一个阶段叫复原阶段（Recovery Phase），它开始于上一个衰退期的结束。在这个阶段中的房价会呈现平稳的上升趋势，随后结束于一小段时间的跌幅。这一小段房价跌落将带来更大幅度的上涨，这个阶段我们称作市场的爆发阶段（Explosive Phase），为期大约7年。在爆发阶段中的房价会呈现大幅上升趋势。接着房价将到达高点，随之伴来的即是约莫4年的经济衰退阶段（Recession Phase）。简言之，根据弗雷德•哈里森（Fred Harrison）的研究，我们可以看出一个完整的房地产周期需要约18年来完成，将历经7年的复原阶段、7年的爆发阶段和4年的衰退阶段。当我们度过这18年的房地产周期后，新的一次循环也将来临，并周而复始。
这样听起来有点抽想，简单说，用购房者‘低买高卖’的购房心里角度来看，他们会试机找到一个相对而言的‘价格低点’和‘价格高点’。那我们可以想像市场在历经完萧条后，房价将到达一波低点，这时候有经验的投资人将在这个阶段去寻找一个价格低点买入资产。同时，这个阶段也有机会优化房屋租售比，下跌的房价配合变动较小的租金给了投资人一个更好的投资机会。于是专业的投资人开始入市，把市场推入下一个阶段：复原阶段。当专业投资人入市以后，更多买家开始对市场有了信心，于是我们可以看到一些大型的机构，例如退休基金也开始到精华地段开始置业。这样的市场行为会在后期带来短期的跌幅，此时投资者与想买房的人看到这波跌幅，开始大量的进入市场。 同时，银行因为看到市场明显变得景气，也开始放宽房贷的条件，让更多的人有能力投入市场，此时市场的物业供应量已不足以应付大量的需求，于是房价开始显著的飙升。而当房价飙升的越快，有更多人相信市场会持续的上涨，于是房价又更上一层。直到房价已高到人的收入无法负荷时，市场开始趋缓。此时许多的外在变化都可能造成房价显著的下降，例如需要现金流的开发商会调整价格以维持公司的营运。当房价下跌，之前许多过度拉抬杠杆的投资人也面临破产风险，于是市场开始持续下跌，正式进入衰退阶段。
这样相信您已经完整的掌握了房地产周期的逻辑。值得提醒您的是房产投资是一门有风险且对专业程度有要求的投资项目，仅靠简单的18年房产周期理论是明显不够的。实际操作中，虽然每一次的周期未必是完整的18年，但是这一理论及其大概的时间序列仍是业内人士用于参考的重要资讯。根据第一太平戴维斯（Savills）的市场研究，相对于2014年，伦敦精华地段的房价已有21%的跌幅，时隔近7年，直到2019年12月市场出现小幅回升。但紧接而来的疫情将经济活动冷冻，将有可能为市场带来了更大的跌幅。新冠疫情的爆发似乎让市场经济无法如约而至的进入下一个复原阶段，但它却让更多投资者重新有了在衰退期寻找价格低点和抄底的机会。
前几天我们在文章中曾提及从现在开始，投资英国不动产将为投资人展露自2015年来绝无仅有的投资机会。海瑞万仕将与英国当地的开发商一起为投资人带来最新的房产信息。同时，我们将为适时为我们的客户释出少量有内部折扣的物业。投资人有望能用前所未有的价格入住英国最精华的地段，如伦敦眼、金融城等。由于数量与房源非常稀少，海瑞万仕决定以非公开形式推广。详情请留言或是联系我们，预约您一对一的英国置业咨询。
文献参考
L Cook and S Laming (2020). Savills UK | Signs of recovery in prime central London residential market. [online] Available at: https://www.savills.co.uk/insight-and-opinion/savills-news/294207/signs-of-recovery-in-prime-central-london-residential-market.
