自新冠肺炎(COVID-19)疫情在歐洲爆發以來，英國截至2020年3月30日累積受感染病患已達22141人，超過百萬的英國民眾將原本的工作模式改為遠端的居家工作(Work from home)。目前，新冠疫情對英國經濟帶來了重大影響，其中英國房產市場也不例外。那麼這次的疫情到底對英國樓市帶來了哪些影響？英政府對購房出台了哪些政策？未來英國的樓市走向將何去何從？英國的房產是否還值得投資？海瑞萬仕根據目前英國的經濟環境變動來解析在新冠肺炎的疫情下， 英國房市 抄底, 是時機還是危機？
市場現況
首先，我們來看看目前的市場現況。根據英國副首席醫療官Jenny Harries表示，截止2020年3月，英國疫情仍須至少2-3個月才有可能逐漸明朗。而多數市民回歸工作崗位的時間在目前仍未有定數。在未來6個月裡，英國仍需通過不斷的實踐和驗證，才有望回歸正常的運行模式。這樣險峻而不明朗的形勢，對英國乃至全世界的經濟都是一個嚴峻的挑戰。
2019年英國大選，由鮑里斯（Boris Johnson）接任英國首相一職，其一舉拍板，主張帶領英國脫離歐盟，讓自2016以來的英國脫歐困境和低迷的政治經濟環境再現曙光。自其上任起，英國的房地產價格平均上升3.5%，交易數上升17.8%，可見市場供需熱絡，暫時替過去5年倫敦房價平均跌幅接近20%畫下休止符。然而隨之襲來的新冠肺炎又為英國房地產帶來了重大變化。目前英國政府已關閉所有除超市等銷售非生活必需品的商舖，並且禁止非必要的工作移動，這對商業地產帶來了巨大的衝擊。不僅如此，不少房屋中介公司和售樓部也相繼關閉，轉為線上銷售，這無疑也增加了商品房和二手房的銷售難度。新冠肺炎疫情已逐漸影響了整個英國的經濟，目前政府籌備投入3300億英鎊用以協助英國居民及企業，其中包括薪水補助、加值稅延後繳納、企業12月免息貸款等。然而暫時的經濟運行凍結仍對英國經濟造成了負面的影響，諸如失業率提高、實體餐飲企業倒閉等。英國經濟走向，還需等待封城結束後才能進一步探索。
英國房地產對海外投資者展露機會
毋庸置疑，新冠疫情對英國乃至全世界的經濟都是一個嚴峻的挑戰，那麼這對海外投資者來說是否一個機遇呢？
- 房價下滑，投資租售比將提升
根據Centre for Economic and Business Research的研究報告指出，對於英國房地產而言，基於目前的市場情況，在2021年3月底前，英國房價將可能有13%的跌幅。此外，由於英國現形疫情較為險峻，市場上買賣雙方皆大幅減少接觸，因此房地產市場的交易量亦顯著下滑。英國未來的房屋成交量會是怎樣的趨勢？目前還很難說，但是我們可以藉鑑中國封城結束後的數據來分析，中國自封城結束後房屋成交量僅恢復到過去四年平均成交量的50%。如果我們用這個數據來推測，那今年英國房屋成交量將可能僅有465,000套。按照前述的市場現況，在未來半年到一年，英國房地產將進入一個「成交量低、價格下行」的趨勢。
那麼這對海外投資者來說是否一個機遇呢？其實，不少海外投資者早已開始密切關注英國房市走向，並開始籌集資金，希望博得這次難逢的抄底機會。對於海外投資者來講，可以用更低的價格買入英國房產，這無疑是值得考慮的投資項目。再者，從英國目前的房屋租賃市場角度來分析，更低的購房價格和高昂穩定的租金回報，將有望實現比往常更高的租售比，從而也為海外投資者帶來更高的現金回報。和英國經濟的嚴峻形勢不同，海外投資者看重的不僅是房產價格，還有保值能力和未來的市場潛力。據仲量聯行（JLL）發行的全球不動產透明度指數（Global Real Estate Transparency Index）分析，英國房地產市場高居榜首，這表明大部分英國房產仍具有比其他國家和地區更高的保值能力和市場潛力。
- 汇差优势
除直觀的房價因素外，海外投資者亦有望在當前情況下藉由顯著的匯差優勢購置英國資產。本文一開始曾提鮑里斯執政團隊上台後對英國的經濟帶來了顯著的提升，英鎊兌人民幣一度漲到9.5元/10.52港幣/40.7新台幣。然而，在新冠肺炎疫情爆發後英鎊兌人民幣、港幣已回到英國大選脫歐前的利多，新台幣在這一年間相對於英鎊更漲了7.52%。若以宏觀角度而論，目前的英鎊匯率正處於自2015年以來的低點，約當等於人民幣13%/港幣20%/新台幣27%的漲幅。對於海外投資人而言，目前將是購置英鎊並轉換為資產的理想時機。
- 房屋貸款利率調整
自新冠肺炎疫情爆發後，英國政府為疏通經濟已兩次調息，這對貸款購房者是個利好。首次調息將英格蘭銀行的基礎利率由0.75%降至0.25%。 2020年3月19日，英格蘭銀行再度下調基礎利率調至0.1%，此數值是英國央行英格蘭銀行自創行325年以來的最低基礎利率。將基礎利率調整到0.1%的超低利率措施將為投資人在籌募資金上帶來更多優勢。在房屋貸款的償還上，投資人/自住者將能以更低的償還利息償還房貸，將對置業的需求帶來極為正面的影響。
綜合上述，目前英國的經濟環境為海外投資人呈現了良好的不動產投資機會，無論是在房價、回報率，抑或是匯率和貸款還習等層面，英國房產仍然是值得投資的項目。另一方面，和所有投資一樣，海外投資仍然存在風險，因此投資者應多關注和了解海外房產資訊。海瑞萬仕為您提供專業的英國不動產置業諮詢服務，請聯繫我們。
