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相信很多人在做国际房地产投资之前都会事先做功课，其中往往最重要的主题之一就是：“物业地理位置好不好？”这句话也是我们在房地产中最常能看到的金句”Location, Location, Location (位置、位置、位置)”
一个好的地理位置可以使业主更容易找到租客、在转售上有更短的销售周期，同时也可以带来较周遭更显著的资本升值效果。那么许多在考虑投资英国房产的投资人往往会有一个问题：“英国房产隔山买牛，我该买哪个地区？”
伦敦 — 英国首都，全球金融中心，海外置业首选城市。
伦敦，英国首都。
在这个拥有将近九百万人的城市中，伦敦展露了在金融、商业、学术研究、文艺、时尚、旅游等方面的显著成就，吸引了来自全世界的资金注入。
据统计，伦敦居住着全世界数量最多的亿万富翁。同时，伦敦也贡献了全英国20%以上的GDP。无论是在英国本土乃至于世界范畴，伦敦这样的经济实力造就了一个广纳各方资金的世界都市。因此，伦敦成为许多海外投资人的首选地块。
“When a man is tired of London, he is tired of life” – Dr. Samuel Johnson
“当一个人厌倦伦敦时，他也厌倦了人生” – 英国文人 山缪‧约翰逊
那么在投资伦敦房产时，许多人的问题是：“该买哪个地理位置？”然而根据预算不同，这个问题应该这样修正：“在我的预算内，应该在伦敦的哪个地区置业会比较受到未来的租客和买家亲睐？”
投资的物业就是一个产品，为了吸引消费者来买单，无论是在出租或是出售，都需要“有吸引人的特质”，这些吸引人的特质可能包括了合适的价钱、物业的朝向、社区配有的设施，还有一点至关重要 — “交通的便利性”那何谓交通的便利性呢？怎么样的交通条件才算好呢？
买房地理位置如何挑选？ 通勤时间
这正好可以从Von Thünen在1826年提出的交通成本模型找到一些端倪。我们可以从下图中看到，横轴为土地到市中心CBD的距离，纵轴为租金的数额。距离市中心越远时，由于需要更多的交通成本，租金也就自然较低于邻近市中心的土地了。
随着时代变革以及基础建设发展，这个距离的观念不再只是到市中心的绝对距离，而进一步演化成为“通勤到市中心的所需时间”能有到市中心商业区良好的交通条件造就一个地区的房地产受到在市中心上班族群的爱戴，进而拉抬对该地物业的需求，造成楼价和租金的上涨。
基于上述的理论，我们在英国买房时也应该挑距离市中心交通方便的地段。那么在伦敦置业该怎么判断交通的便利性呢？我们今天就来了解伦敦的几个中心商业区CBD。首先，我们来看看伦敦的中心商务区CBD究竟有哪些贡献，以至于伦敦成为英国，甚至是领导全欧洲的主要都市。
伦敦CBD的经济地位 — 不能不知的八大指标
– 伦敦的CBD，加上金丝雀码头（Canary Wharf），一共提供了150万个就业机会。在这个相较于全伦敦仅有2%的土地面积里，中心商业区提供了将近三分之一的就业数量。
– 伦敦的金融相关产业，包含基金管理、银行业、保险业，多选址于CBD中。金融产业每年约输出78亿英镑，约等于785亿港元/ 新台币2900亿元。
– 伦敦的专业服务，例如谘询业、法务、广告传媒、科技、建筑等，亦多选址于CBD中。以上产业每年约输出77亿英镑，约等于775亿港元/ 新台币2859亿元。
– 在伦敦的CBD中，约有75万人是在金融与专业服务产业工作。
– 伦敦是外资银行的首选驻点城市，同时也是国际金融的热点城市。根据2007年的统计，伦敦共有245所外资银行驻点，同比纽约仅有210所，东京为67所。
– 伦敦吸引超过200所外籍律师事务所驻点，同时也是诸多国际知名律师行，如Clifford Chance、Allen & Overy的总部所在地。
– 伦敦CBD提供的总就业机会相等于整个大曼彻斯特地区(Greater Manchester)。该数值也超过除纽约外任何一个美国的CBD。
– 仅伦敦西区就提供约当660万平方英尺的商铺空间。
Central London 伦敦中心精华区有多大？
根据1951年的普查，整个伦敦的中心地带约有10平方英里的大小。整个伦敦中心地段由西边肯辛顿Kensington起延伸到东面Aldgate；北边由国王十字King’s Cross、尤斯顿Euston一路到南边的大象城堡Elephant & Castle。加上伦敦东面的金丝雀码头Canary Wharf，构成整个伦敦的CBD中心商业区范畴。
(伦敦的中心活动区 Central Activities Zone, Source: Greater London Authority)
伦敦各行业产业分布？分辨伦敦就业的地理位置
了解了整个伦敦中心商业区的范畴以后，我们来进一步了解在各个地块所驻扎的产业。相信各位都知道聚集经济(Economies of agglomeration)，许多相同或是性质相似的产业会群聚在一起，企业们的汇聚会造成产能增加，同时也促进分工协作，使得一个地理区块被创造出更多的经济效益。因为有这样的效应，使得伦敦各个地区也有相似产业的聚集，下列就来为各位划分各个伦敦的地理区块由什么产业别组成。
伦敦金融城 City of London - 金融服务
谈到伦敦CBD，自然少不了伦敦金融城City of London，比起前述的十平方英里的伦敦CBD范畴，伦敦金融城这一平方英里的占地十足展现了本区域的经济实力。在伦敦金融城，每一天约有30万人通勤进城工作。由中心的Bank银行车站发散，涵盖了利物浦街Liverpool Street、巴比肯Barbican、Aldgate等地块。
在伦敦金融城的机构与企业包含了：
– 英国央行 — 英格兰银行 Bank of England
– 伦敦证交所 London Stock Exchange
– 保诚保险 Prudential
– 高盛 Goldman Sachs
– 摩根大通 J.P Morgan
等市场领导机构。除了金融机构外，伦敦金融城也有亚马逊Amazon这样的顶尖科技产业入驻，为全伦敦的经济创造指标性的输出。
自从1970年代起，伦敦金融城开始建造许多摩天的办公大楼，例如知名的小黄瓜大楼Gherkin、对讲机大厦Walkie Talkie，以及起司刨大厦 Cheesegrater。
林立的高层写字楼成为本区域的最佳代表特色之一，也是许多人对于伦敦最经典的印象。
霍本Holborn - 法律服务
霍本Holborn除了是世界两大顶尖高校LSE伦敦政治经济学院和King’s College London伦敦大学国王学院的所在地之外，更是许多法律服务企业的所在地。
霍本Holborn之所以有许多的律师事务所主要是因为皇家司法院Royal Court of Justice的存在。皇家司法院Royal Court of Justice又称法院大楼，本处涵盖了英格兰及威尔士高等法院(High Court of England and Wales)和英格兰和威尔士上诉法院(Court of Appeal of England and Wales)，两处审理诸多的刑事、民事案件。也造就了周围许多法律服务企业，如律师事务所的产生。
除了皇家司法院Royal Court of Justice所带来的就业机会外，在霍本Holborn的知名企业还有：
– Hogan Lovells律师事务所；
– Freshfields Bruckhaus Deringer律师事务所；
– Healys律师事务所等。
尤斯顿 Euston - 高等教育
从伦敦尤斯顿Euston区域往南延伸，本地段汇聚了众多世界顶尖的高等院校，尤斯顿附近的高等教育学府有：
– UCL伦敦大学学院：常年位居世界大学排名前十的顶尖名校
– 伦敦政经学院LSE：政治经济类顶级学府
– 伦敦大学国王学院King’s College London
– 伦敦大学教育学院IoE：位居世界首位的教育学府
– 伦敦大学亚非学院SOAS
– 伦敦大学博贝克分校 Birkbeck
– 伦敦艺术大学UAL：艺术学门的顶尖院校
诸多的知名院校不仅为伦敦供应了大量的租房需求，同时也提供了显著的就业机会。此外，由于许多任教于大学的教职员皆来自世界各地，因此也为联通尤斯顿Euston车站沿线的房地产带来显著的置业需求。
苏活区 Soho - 文创产业
相信每个造访伦敦的人都曾到过苏活区Soho，由知名的牛津街Oxford Street和摄政街Regent Street主构，苏活区Soho构成了伦敦文创产业的中心地理位置。每年有数以百万计的游客和人群造访该地。
苏活区Soho可以说是世界上最有影响力的创意产业集散地之一，许多电影、广告、电视和电台都在此设立。根据2010年的统计，在英国制片业每四个工作机会中就有一个是位于伦敦的苏活区。此外，在2004年到2013年之间，伦敦苏活区Soho的制片业者缔造了绝佳的成绩，一共获得了22个奥斯卡奖和100个坎城影展的奖项。
西区 West End - 零售业
提到伦敦传统的人流汇集处，自然少不了伦敦西区West End。根据Ed Glinert在2006年的著作 — 伦敦西区编年史West End Chronicles (2006)。伦敦西区West End的地理范畴包含了由东边起的圣殿站Temple Station、北边的摄政公园Regent’s Park、西边的帕丁顿Paddington、海德公园Hyde Park和骑士桥Knightsbridge、南边的维多利亚Victoria和西敏寺Westminster。
整个伦敦西区West End涵盖了伦敦最主要的数个旅游景点，例如皮卡迪利圆环Piccadilly Circus、特拉法加广场Trafalgar Square。广大的人流带来了巨大的零售业和餐厅的展店需求，也创造了显著的就业机会。
在伦敦西区West End，零售业贡献了：
- 近30,000个零售业就业机会，同时额外也提供了约30,000个餐饮业的就业机会。
- 在伦敦西区West End，零售业总占地共约660万平方英尺（计入各楼层占用面积）。
- 伦敦西区West End每年人们在这边消费商品的金额超过£53亿英镑
零售业供给的显著就业机会也带来了工作族群对于住房的需求，使得容易连接伦敦西区West End的地铁沿线的房地产有良好的入住率。反而言之，投资物业最担心的空屋率也因此较低。
金丝雀码头 Canary Wharf - 金融服务
不同于前述的区域多集中在伦敦交通收费区的一区Zone 1，金丝雀码头位于伦敦交通收费区二区Zone 2。听到这里相信很多读者觉得奇怪，为什么在Zone 2的一个区块可以被算是伦敦最重要的商业区之一呢？其实金丝雀码头经历了一段历经四十年的都市更新计划Regeneration才有今日的风华。
在过去，金丝雀码头Canary Wharf区域原是东伦敦Docklands码头区的一处货柜仓库，在1960年代中期，每一年该区域有6千万公吨重的货柜在本处装卸。直到1970年代末，装卸科技大幅提升。过时的技术使得伦敦码头区Docklands多数的码头倒闭，使得许多人失去工作。为了解决当地空前的危机，在1980年地方当局成立了伦敦码头区发展公司Landon Docklands Development Corporation (LDDC)，开始推动当地的都市再生，将当地规划成企业区(Enterprise Zone)，为开发商和投资人提供减税作为投资条件来对该地进行开发，带动了本区域的快速发展。
1996年，花旗银行决定在金丝雀码头Canary Wharf驻点，撬动了56万平方英尺大规模的办公室兴建；1998年，汇丰银行宣布其占地110万平方英尺的总部将进驻金丝雀码头Canary Wharf。直至今日，金丝雀码头已提供1600万平方英尺的办公和零售用地，并且创造了10万个就业机会。
由于诸多投资银行、谘询等高收入行业位于本地，金丝雀码头Canary Wharf工作人群的年平均收入更是达到了£100,000英镑。进驻Canary Wharf的企业如下：
– 金融业：如汇丰银行HSBC、花旗银行Citi、巴克莱银行Barclays、摩根大通 JPMorgan Chase、摩根史坦利Morgan Stanley等；
– 谘询业：如安侯建业KPMG、安永EY等；
– 科技业：如Intel、Alibaba.com阿里巴巴、和孵化超过200家Fintech金融科技的欧洲最大金融科技孵化器Level 39等。
广大的就业人群也为金丝雀码头创造了大量的住房需求。随着未来的持续发展以及2021年将开通的Crossrail横贯铁路，Canary Wharf的人口吸力将持续增加，带动地区房地产价格。
英国买楼交通，找对中心商业区
综合前述，相信读者们也都对于伦敦的CBD区块有了近一步的了解。除了大家熟悉的伦敦金融城City of London和西区West End之外，东面的金丝雀码头Canary Wharf也是不可轻视的重要商业地块。这些区域提供了伦敦800万人口广大的就业机会，创造地区拉力，使得通往伦敦CBD交通便利的地铁、轻轨、铁路沿线的楼价有了更多的需求，也进一步拉抬伦敦楼盘的价格。无疑是身为投资人的您在考虑英国房地产投资时的一项重要指标。
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