2026年5月1日，英國《租客權利法》（Renters’ Rights Act）正式進入第一階段實施，這是英國私人租賃市場數十年來最大規模的制度改革。對於在倫敦持有物業的台灣買家與海外房東而言，這不僅是法規更新，更是一次需要即刻調整的操作轉型。本篇由 IREIS Properties 海瑞萬仕 倫敦在地顧問團隊整理，帶您完整了解法律核心變化、台灣房東的實際影響，以及應對策略。
本文重點
Section 21「無過失驅逐」已廢除，所有驅逐申請必須改依 Section 8 提出具體理由
所有租約自動轉為定期租約（Periodic Tenancy），房客只需提前 2 個月通知即可搬離
租金調漲每年最多 1 次，必須以 Section 13 通知書提前 2 個月告知
已有租約的房東須於 2026 年 5 月 31 日前向房客寄出政府規定告知書，否則最高罰款 £7,000
Phase 1 四大核心變化
Section 21 廢除
2026年5月1日起，不得再發出 Section 21 通知。所有驅逐申請必須依 Section 8 提出並具備明確法定理由，法院才會受理。
定期租約全面上路
所有固定期限 AST 均已自動轉為定期租約，房客享有更長期穩定居住保障，房東無法以「租約到期」為由要求搬離。
租金調漲新規
每年限調漲1次，需以 Section 13 通知書提前 2 個月正式告知。禁止接受超出廣告掛牌價的租金競標，亦不得要求 1 個月以上的預付租金。
房東登記數據庫
Phase 2 預計 2026 年底推出私人租賃市場房東數據庫（PRS Database），海外房東需本人親自線上登記，代理公司無法代勞，未登記者面臨處罰。
立法背景與台灣房東的立場
《租客權利法》（Renters’ Rights Act）於 2025 年 10 月 27 日正式獲得英國皇家批准，其立法目標明確：消除「無過失驅逐」制度，賦予房客更穩定的居住保障，並規範不當招租行為。此法律適用於英格蘭地區的私人租賃市場（Private Rented Sector，簡稱 PRS），不適用於威爾斯、蘇格蘭或北愛爾蘭。
對台灣買家而言，倫敦房產往往是一項中長期的財富配置——無論是子女就學期間的自住，或長期出租的資產規劃。這項法律改革並非削弱房東的合法權益，而是改變了行使這些權益的方式與程序。台灣房東最需要理解的核心轉變是：過去可依賴「租約到期」或「Section 21 通知」輕鬆終止租賃關係；新制度下，必須在合法框架內提前準備、依程序進行，且每一個環節都需要文件支撐。
此法律對以個人名義或英國有限公司（UK Ltd）持有物業的房東均同樣適用。IREIS Properties 海瑞萬仕 的顧問團隊建議，所有在英國持有出租物業的台灣客戶，均應在近期與持牌物業管理公司確認現有租約的合規狀態，尤其是已有在住房客的物業。
2026年5月Phase 1核心變化
2026年5月1日起，以下七項變化同步生效，所有房東必須立即了解並遵守：
1. Section 21 正式廢除
這是最核心的改變。房東不再能以「無過失」理由要求房客搬離。凡在 2026 年 5 月 1 日之後發出的 Section 21 通知一律無效，法院不受理。此前已發出且在效期內的 Section 21 通知，法院仍可能受理，建議諮詢律師確認個案狀況。
2. 所有租約轉為定期租約
無論是新簽訂或既有的固定期限 AST（Assured Shorthold Tenancy），均已自動轉為定期滾動租約（Periodic Tenancy）。房客若想搬離，只需提前 2 個月書面通知房東，無需等待固定期限到期。對房東而言，這意味著房客可在任何時間點搬離，空置風險需重新納入規劃。
3. 禁止租金競標
房東與代理公司不得接受超出廣告掛牌租金的出價，亦不得向新房客收取超過 1 個月的預付租金。此規定旨在防止市場哄抬。
4. 租金調漲規範
每年只能使用 Section 13 通知書調整1次租金，且必須提前 2 個月正式告知。調整幅度法律未設上限，但房客可向租金裁判所（First-tier Tribunal）提出異議。
5. 禁止因收入或家庭狀況歧視
不得以「有小孩」或「領取政府補貼」為理由拒絕任何租客申請，違者面臨罰款。
6. 寵物飼養規定
房東不得無理由拒絕房客養寵物的合理請求，但可要求房客投保寵物損壞保險作為保障。
7. 既有租約的告知義務（緊急）
已有租約且於 2026 年 5 月 1 日仍生效的房東，必須於 2026 年 5 月 31 日前向房客寄出英國政府規定的官方告知書（Government Information Sheet）。未遵守者面臨最高 £7,000 罰款。告知書可從英國政府官網下載，必須寄達每位房客。
如何合法回收房產
Section 21 廢除後，房東若需回收房產，必須依 Section 8 提出具有法定依據的申請。Section 8 設有多項訴訟理由（Grounds），分為強制性（Mandatory）與裁量性（Discretionary）兩類。以下是台灣房東最需了解的幾項：
Ground 1A：房東打算出售物業（新設強制性理由）
這是《租客權利法》專為平衡房東買賣權益而新設的理由。若房東確實計劃出售房產，可依此申請。重要條件：房客入住時間必須達 12 個月以上；必須提前 4 個月書面通知；成功回收後，12 個月內不得將房產重新出租或以短租形式（如 Airbnb）出租。
Ground 1：業主或家屬自住回收
若房東或其直系家屬需要自行居住，可以此理由申請，同樣需提前 4 個月通知，且最少 12 個月租賃期才可啟動。
Ground 8：嚴重租金拖欠（強制性）
房客累計欠租達法定門檻（新制為 3 個月租金），房東可依此強制性理由申請，法院須批准。這仍是房東最有力的合法保障之一。
Ground 6：翻新重建
房東有計畫進行大規模翻新或重建工程，且工程期間房客無法繼續居住，可提出此裁量性理由。
重要提醒：所有 Section 8 申請均需確保程序合規，包括有效的 Gas Safety Certificate、Energy Performance Certificate（EPC）、Deposit Protection 等文件均須齊備，否則法院可能拒絕受理。委託 IREIS Properties 海瑞萬仕 所推薦的持牌物業管理公司，這些合規文件的更新與保管均由專業團隊負責跟進，大幅降低台灣海外房東的管理風險。
「Section 21 廢除不等於房東失去保障——它代表的是，過去的『懶人工具』已不再適用，房東必須建立更完善的租約管理機制。準備充分的房東，在新制度下完全可以順利、合規地運作。」
租金管理與稅務注意事項
Section 13 通知書的正確使用
這是唯一合法的租金調整機制。房東必須使用政府核定的 Section 13 表格，提前至少 2 個月通知房客，且一年只能使用 1 次。通知書必須說明新租金金額及生效日期。房客在收到通知後，若認為調幅不合理，可在通知生效前向第一層裁判所（First-tier Tribunal）提出異議，裁判所將依市場行情裁定合理金額。
按揭利息稅務：理解 Section 24
許多台灣房東仍有一個常見誤解，認為按揭利息可以全額抵扣稅款。自 2020/21 英國課稅年度起，個人名義持有出租物業的房東，已不能將按揭利息列為可抵扣費用，改為僅獲得 20% 基本稅率的稅務抵免（Tax Credit）。對於適用 40% 或 45% 高稅率的台灣房東，實際獲得的稅務減益已大幅縮減。若透過英國有限公司（UK Ltd）持有物業，公司仍可完整扣除按揭利息費用，按公司稅率計算淨利潤。建議諮詢合資格英國稅務顧問，了解最適合您個人情況的持有架構。
資本利得稅（CGT）的規劃
若未來有出售計劃，非英國居民在出售英國住宅物業時需申報及繳納 CGT。稅率因個人所得稅等級與申報年度而異，稅率可能隨政策調整，建議出售前諮詢合資格英國稅務顧問，以了解 2026/27 課稅年度的最新適用稅率及任何可用的豁免或減稅機制。
台灣房東的四大因應策略
策略一：立即確認現有租約合規
若您的物業在 2026 年 5 月 1 日前已有在住房客，首要確認：（1）是否已寄出政府官方告知書（截止日 5 月 31 日）；（2）現有租約條款是否與新規衝突，例如是否有違反禁止歧視條款的附加條件。如有疑慮，立即聯絡物業管理公司或律師。
策略二：委託專業持牌物業管理
《租客權利法》的複雜性，使得「自行管理」的風險大幅提升。倫敦持牌物業管理公司（ARLA Propertymark 成員）熟悉所有新規程序，包括 Section 8 申請文件準備、Gas Safety Certificate 年度更新、EPC 合規跟進等。IREIS Properties 海瑞萬仕 可協助台灣房東對接可信任的本地管理公司，確保您的物業持續合規運作。
策略三：提前規劃回收或出售時程
若您預計在未來 1–2 年內出售或回收自住，請立即評估是否符合 Ground 1A（出售）或 Ground 1（自住）的適用條件，並計算所需的最短通知期（4 個月）及最低租賃期（12 個月）。提前規劃，才能在需要時無縫銜接。
策略四：準備 Phase 2 房東數據庫登記
英國政府計劃於 2026 年底推出私人租賃市場房東數據庫（PRS Landlord Database）。此登記必須由房東本人親自完成，不得委託代理辦理。屆時 IREIS Properties 海瑞萬仕 將提供逐步中文指引，協助台灣客戶完成登記程序。
常見問題
Q：Section 21 廢除後，我想回收房子出售，還有辦法嗎？
可以，但需走 Section 8 Ground 1A（房東打算出售物業）程序。條件是：租賃期至少已達 12 個月，且提前 4 個月書面通知房客。成功回收後，12 個月內不得重新出租。建議在提出申請前諮詢持牌律師，確保所有程序文件完整。
Q：現有租約是否需要重新簽訂？
不需要。轉為定期租約是自動發生的，無需重新簽約。但您必須於 2026 年 5 月 31 日前向現有房客寄出政府規定的官方告知書（Government Information Sheet），未能做到將面臨最高 £7,000 罰款。
Q：租金調漲有百分比上限嗎？
法律本身並未設定百分比上限，房東可按市場行情調整。但房客若認為調漲不合理，可向第一層裁判所提出異議，裁判所將依當地市場租金水準裁定合理金額。建議調漲幅度參考所在區域的市場行情，並確保附有完整的 Section 13 通知書。
Q：台灣買家購置英國投資房，印花稅如何計算？
非英國居民購買英國住宅物業適用的印花稅（SDLT）稅率結構較複雜，涉及基本稅率、海外買家附加稅及額外住宅附加稅等多項因素。IREIS Properties 海瑞萬仕 建議使用我們的計算器精確試算，避免預估錯誤影響購置決策。
如需計算您在英國購置物業的實際印花稅負擔，請使用 → IREIS 英國印花稅計算器（依您的居住狀態與持有物業數量精確試算）
