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新冠肺炎 — 英国房市抄底, 是时机还是危机?

英国房市

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自新冠肺炎(COVID-19)疫情在欧洲爆发以来,英国截至2020年3月30日累积受感染病患已达22141人,超过百万的英国民众将原本的工作模式改为远端的居家工作(Work from home)。目前,新冠疫情对英国经济带来了重大影响,其中英国房产市场也不例外。那么这次的疫情到底对英国楼市带来了哪些影响?英政府对购房出台了哪些政策?未来英国的楼市走向将何去何从?英国的房产是否还值得投资?海瑞万仕根据目前英国的经济环境变动来解析在新冠肺炎的疫情下, 英国房市 抄底, 是时机还是危机?

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市场现况

首先,我们来看看目前的市场现况。根据英国副首席医疗官Jenny Harries表示,截止2020年3月,英国疫情仍须至少2-3个月才有可能逐渐明朗。而多数市民回归工作岗位的时间在目前仍未有定数。在未来6个月里,英国仍需通过不断的实践和验证,才有望回归正常的运行模式。这样险峻而不明朗的形势,对英国乃至全世界的经济都是一个严峻的挑战。

2019年英国大选,由鲍里斯(Boris Johnson)接任英国首相一职,其一举拍板,主张带领英国脱离欧盟,让自2016以来的英国脱欧困境和低迷的政治经济环境再现曙光。自其上任起,英国的房地产价格平均上升3.5%,交易数上升17.8%,可见市场供需热络,暂时替过去5年伦敦房价平均跌幅接近20%画下休止符。然而随之袭来的新冠肺炎又为英国房地产带来了重大变化。目前英国政府已关闭所有除超市等销售非生活必需品的商铺,并且禁止非必要的工作移动,这对商业地产带来了巨大的冲击。不仅如此,不少房屋中介公司和售楼部也相继关闭,转为线上销售,这无疑也增加了商品房和二手房的销售难度。新冠肺炎疫情已逐渐影响了整个英国的经济,目前政府筹备投入3300亿英镑用以协助英国居民及企业,其中包括薪水补助、加值税延后缴纳、企业12月免息贷款等。然而暂时的经济运行冻结仍对英国经济造成了负面的影响,诸如失业率提高、实体餐饮企业倒闭等。英国经济走向,还需等待封城结束后才能进一步探索。

英国房地产对海外投资者展露机会

毋庸置疑,新冠疫情对英国乃至全世界的经济都是一个严峻的挑战,那么这对海外投资者来说是否一个机遇呢?

  • 房价下滑,投资租售比将提升
    根据Centre for Economic and Business Research的研究报告指出,对于英国房地产而言,基于目前的市场情况,在2021年3月底前,英国房价将可能有13%的跌幅。此外,由于英国现形疫情较为险峻,市场上买卖双方皆大幅减少接触,因此房地产市场的交易量亦显着下滑。英国未来的房屋成交量会是怎样的趋势?目前还很难说,但是我们可以借鉴中国封城结束后的数据来分析,中国自封城结束后房屋成交量仅恢復到过去四年平均成交量的50%。如果我们用这个数据来推测,那今年英国房屋成交量将可能仅有465,000套。按照前述的市场现况,在未来半年到一年,英国房地产将进入一个「成交量低、价格下行」的趋势。

    那么这对海外投资者来说是否一个机遇呢?其实,不少海外投资者早已开始密切关注英国房市走向,并开始筹集资金,希望博得这次难逢的抄底机会。对于海外投资者来讲,可以用更低的价格买入英国房产,这无疑是值得考虑的投资项目。再者,从英国目前的房屋租赁市场角度来分析,更低的购房价格和高昂稳定的租金回报,将有望实现比往常更高的租售比,从而也为海外投资者带来更高的现金回报。和英国经济的严峻形势不同,海外投资者看重的不仅是房产价格,还有保值能力和未来的市场潜力。据仲量联行(JLL)发行的全球不动产透明度指数(Global Real Estate Transparency Index)分析,英国房地产市场高居榜首,这表明大部分英国房产仍具有比其他国家和地区更高的保值能力和市场潜力。
  • 汇差优势
    除直观的房价因素外,海外投资者亦有望在当前情况下藉由显着的汇差优势购置英国资产。本文一开始曾提鲍里斯执政团队上台后对英国的经济带来了显着的提升,英镑兑人民币一度涨到9.5元/10.52港币/40.7新台币。然而,在新冠肺炎疫情爆发后英镑兑人民币、港币已回到英国大选脱欧前的利多,新台币在这一年间相对于英镑更涨了7.52%。若以宏观角度而论,目前的英镑汇率正处于自2015年以来的低点,约当等于人民币13%/港币20%/新台币27%的涨幅。对于海外投资人而言,目前将是购置英镑并转换为资产的理想时机。
  • 房屋贷款利率调整
    自新冠肺炎疫情爆发后,英国政府为疏通经济已两次调息,这对贷款购房者是个利好。首次调息将英格兰银行的基础利率由0.75%降至0.25%。2020年3月19日,英格兰银行再度下调基础利率调至0.1%,此数值是英国央行英格兰银行自创行325年以来的最低基础利率。将基础利率调整到0.1%的超低利率措施将为投资人在筹募资金上带来更多优势。在房屋贷款的偿还上,投资人/自住者将能以更低的偿还利息偿还房贷,将对置业的需求带来极为正面的影响。

综合上述,目前英国的经济环境为海外投资人呈现了良好的不动产投资机会,无论是在房价、回报率,抑或是汇率和贷款还习等层面,英国房产仍然是值得投资的项目。另一方面,和所有投资一样,海外投资仍然存在风险,因此投资者应多关注和了解海外房产资讯。海瑞万仕为您提供专业的英国不动产置业谘询服务,请联繫我们

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